（2015）合民一终字第03375号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-28
案件名称
卫平华与吴广房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴广,卫平华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03375号上诉人（原审被告）：吴广，个体户。委托代理人：杜林，男，1950年5月1日出生，汉族，系吴广舅舅。被上诉人（原审原告）：卫平华，合肥市农药厂退休职工。委托代理人：方宏图，安徽国天律师事务所律师。委托代理人：田方方。上诉人吴广因与被上诉人卫平华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卫平华原审诉称：2012年2月29日，卫平华与吴广就合肥市绿都商城E区高层二楼商铺（权属证号：原合政房权证NO××）买卖事宜签订了《商铺买卖合同》，该合同对商铺基本情况、转让款、定金、付款方式、违约责任等内容作出了约定。其中，双方约定房屋转让款为165万元，吴广自2012年7月1日以后按剩余房款支付利息给卫平华，吴广不再支付商铺房租费用给卫平华。合同签订后，吴广支付了20万元保证金和15万元办理过户费用，共计35万元，卫平华积极配合吴广办理商铺产权过户手续，并将商铺交付吴广占有、使用。双方于2014年1月9日办理了过户手续，登记在吴广名下，但过户后吴广未按照合同约定向卫平华支付房款，仅支付110万元。卫平华多次向吴广索要剩余房款未果，故诉至法院，请求判令：1、吴广支付卫平华剩余房款20万元及逾期利息损失38430元（以20万元为基数，自2012年7月1日起暂计算2015年1月1日，之后顺延计算至款清之日止）；2、吴广支付卫平华逾期利息损失130053元（以110万元为基数，自2012年7月1日计算至2014年1月9日）；3、本案诉讼费用由吴广承担。吴广在原审庭审中辩称：卫平华诉称吴广支付110万元购房款与事实不符，吴广实际支付购房款1564000元。双方在买卖合同中约定，吴广支付35万元购房款后，卫平华在3个月内将房屋过户给吴广。由于卫平华不了解其需缴纳的税款数额较大，故在吴广支付35万元后，卫平华一直不办理过户手续。后在吴广的催促下，双方于2014年1月9日办理了房屋过户手续。所以，卫平华诉讼请求的前两项应予以驳回。原判认定：2012年2月29日，卫平华与吴广签订《商铺买卖合同》，双方约定：卫平华将其所有的位于合肥市绿都商城E区高层二楼的商铺（权证字号：原合政房权证NO.××）以165万元的价格转让给吴广，卫平华具备出售上述房屋的一切权利；吴广于2012年2月29日前向卫平华支付定金20万元，于2012年12月31日前支付全部购房款165万元，定金转为购房款；交易过户中产生的土地增值税、契税、营业税及附加印花税、个人所得税等相关税费，均由卫平华承担；吴广支付购房款35万元（含20万元定金）之日起，卫平华开始办理商铺过户手续，剩余房款吴广出具欠条给卫平华，卫平华须在3个月内将商铺过户给吴广；2012年7月1日后，吴广以未支付的购房款为基数，按年利率4‰支付利息给卫平华，同时吴广不再支付房租给卫平华。合同同时约定了违约条款等事项。合同签订当日，吴广向卫平华转账支付35万元。2012年5月1日，吴广代卫平华向租户许先泉退还租金15000元，许先泉向吴广出具收条一张，载明“今收到吴广代老卫退租房现金壹万伍仟元整”。2012年5月6日，卫平华向吴广出具收条一张，载明“今收到吴广房租壹万伍仟元整”。2012年8月8日，吴广以银行转账方式向卫平华支付5万元，卫平华于同日出具收条一张，载明“收到吴广伍万元整”。2014年8月24日，卫平华向吴广出具收条一张，载明“收到吴广贰万元正，特此为据。房租。”2014年1月9日，双方在存量房资金托管庐阳分中心办理了资金托管手续，吴广存入托管资金30万元。同日，吴广转账支付卫平华两笔款项，分别为80万元和5400元，卫平华向吴广出具收条一张，载明“收到吴广售绿都商城E区二楼商铺房款捌拾万元正800000￥，特此为据”。经双方确认，卫平华于2014年1月9日将涉案房屋过户至吴广名下，且卫平华已经支取了托管资金30万元。卫平华向吴广催要剩余房款未果，故诉至原审法院，请求判如所请。另，2010年6月18日，吴广向卫平华支付租房保证金5000元。卫平华与吴广签订《商铺买卖合同》前，涉案房屋划分为两部分，分别租赁给吴广和案外人许先泉，吴广承租部分每月租金3500元，许先泉承租部分每月租金1500元。吴广支付租金至2012年6月30日。原审法院审理后认为：卫平华和吴广签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照协议的约定履行合同义务、享有合同权利。关于卫平华主张的逾期利息损失。吴广辩称，卫平华未按合同约定的期限办理过户手续，其损失不应由吴广承担。根据双方签订的《商铺买卖合同》，卫平华应于吴广支付购房款35万元之日起三个月内将涉案商铺过户至吴广名下并办理完房屋交接手续。吴广于2012年2月29日支付卫平华购房款35万元，虽然卫平华直至2014年1月9日才将涉案商铺过户给吴广，但双方在庭审中均认可，未按合同约定办理过户手续是因为涉案房屋没有土地证，且双方对办理土地证费用由谁承担未达成一致意见。双方在签订合同时，将《国有土地使用权证》号一栏划去，说明在签订合同时，卫平华与吴广均明知涉案房屋没有土地证，故双方对合同不能按时履行均负有责任。卫平华未尽确保涉案房屋符合过户条件的义务，吴广未尽谨慎审查的义务，双方应各自承担相应的责任。故对吴广的抗辩，不予采信。卫平华主张，双方约定，利息以剩余房款为基数，按月利率4‰计算，由于笔误，在合同中误写为“年利率4‰”。卫平华还主张，双方约定的该利息实际为房屋租金损失，按月利率4‰标准计算的费用为每月5200元。原审法院审理后认为，年利率4‰标准远低于银行同期同类存款利率，明显不合常理，按月利率4‰标准计算的费用与涉案房屋之前的月租金5000元较为一致，故卫平华的上述主张，予以认可。吴广应按月利率4‰的计算标准，向卫平华支付2012年7月1日起至付清之日止的利息。关于尚欠的购房款及利息。2012年7月1日前，吴广支付的款项包括：租房保证金5000元、2012年5月6日支付15000元（经双方确认，与2012年5月1日许先泉出具收条的15000元系同一笔款项）。之后支付的款项包括：2012年8月8日支付5万元，2012年8月24日支付2万元，2014年1月9日支付数额为30万元、80万元和5400元的三笔款项。吴广向卫平华支付的上述款项，需先冲抵吴广应支付的利息，剩余款项冲抵购房款。截至2015年1月1日，吴广尚欠卫平华购房款195594元及利息9310元（计算方式详见附表2）。之后的利息，以尚欠购房款195594元为基数，按月利率4‰标准顺延计算至款清止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴广于本判决生效之日起十日内支付卫平华购房款195594元及利息9310元（自2015年1月2日起至付清止的利息，按月利率4‰标准顺延计算）；二、驳回卫平华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为3414元，由卫平华负担1502元、吴广负担1912元。上诉人吴广上诉称：1、吴广已给付卫平华总计155.54万元，剩余9.6万元是因卫平华未能办理土地证过户手续而未给付。2、卫平华未能按照合同约定自2012年7月1日起三个月内将房屋过户至吴广名下，构成违约，吴广只因卫平华后来已将房屋过户，吴广本着友好协商的态度一直未追究其违约责任。3、双方在合同中明确约定土地证办证费用由卫平华全部承担，故原判认为双方对土地证费用承担约定不明，没有依据，卫平华依法负有将土地证一并过户至吴广名下的义务。4、即使承担利息也应按合同约定来计算，原判在计算利息问题上主观臆断。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人卫平华答辩称：1、双方约定的商铺价格是150万元，吴广委托卫平华办理过户支付了15万元。本案房屋买卖是在没有土地证的情况下交易的，双方确定的交易价格不含办土地证的费用。2、合同履行中因过户需要土地证而耽误了过户时间，这是双方都没有预料到的客观情况，故卫平华不存在违约情况。3、关于土地证过户以及费用承担问题，不应在本案中处理，吴广可以另行起诉。4、合同约定利息标准年利率4‰是笔误，与常理不符，且与吴广交付租金严重不符，应当是月利率4‰，客观上双方也是按月利率4‰履行的。故原判认定事实清楚，适用法律正确，吴广的上诉请求不能成立。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：根据合同约定，卫平华应在吴广支付购房款35万元（含20万元定金）之日起3个月内将商铺过户至吴广名下，而合同约定当天，吴广即将该款项支付给了卫平华，也即卫平华应在2012年5月29日前将商铺过户至吴广名下。按通常交易惯例，购房人需要在过户之前将房款全部付清，但双方却约定了剩余购房款于过户后的2012年12月31日前付清。究其原因，如吴广陈述称，当时吴广需要卖其他房子来支付案涉商铺价款，所以才约定了支付35万元（含定金20万元）后三个月内（2012年5月29日前）过户，而全部购房款延至2012年12月31日付清。卫平华也陈述称当时双方关系不错，考虑到吴广困难，才约定吴广先付部分款项，等其他款项到位后再付清；虽然约定了2012年7月1日以后吴广不再支付房租，但实际上未支付购房款的利息就是租金。本院认为，双方的此节陈述是合理的，予以采信，换言之，这意味着在2012年12月31日前，双方虽然约定了2012年7月1日后吴广无需支付房租，实际上吴广以承担剩余购房款利息来向卫平华作出相应的补偿；如果吴广在2012年12月31日前付清剩余购房款，那么吴广将无需就“不再支付租金”向卫平华作出补偿，双方原先租赁关系中的权利义务才全部终止。由此分析双方在本案中的争议，可作如下处理：第一，商铺产权按约定过户至吴广名下后，在双方没有相反约定的情形下，这意味着卫平华不仅要将案涉商铺所有权移转给吴广，同时也意味着卫平华要将案涉商铺移交给吴广占有使用。作为买卖合同标的的商铺，不仅包括吴广先前从卫平华承租部分，也包括许先泉从卫平华承租部分。由此而言，在吴广与卫平华就商铺特定部分业已存在租赁法律关系的情况下，不仅该部分商铺的租赁法律关系将因此消灭，吴广也无需支付房租，而且卫平华与许先泉就部分商铺存在的租赁法律关系也将消灭（按照买卖不破租赁规则，出租人主体将变更为吴广，而本案中卫平华与许先泉实际上后来解除了租赁关系）。第二，关于利息标准问题。卫平华认为合同中约定的“年利率4厘”标准是“月利率4厘”之笔误，但吴广不予认可。如前文所析，参考双方原来履行的商铺租金标准，该“年利率4厘”显然是“月利率4厘”之打印错误，将“月利率4厘”作为双方真实意思表示显然更为合理；从另外一个角度而言，“年利率4厘”标准是极低的，按照双方原先良好关系，约定此种利率标准没有必要，反之，如果吴广有必要支付一定利息，利率标准也不会是“年利率4厘”；再者从房屋买卖交易惯例而言，在支付期限届满后欠付购房款的利息也通常是同期同类银行贷款利率，按此标准，“年利率4厘”也是极不合理的。据上，原判采信卫平华之陈述，认定合同中所载“年利率4厘”实为双方真实意思表示“月利率4厘”之误，并无不当。第三，关于已付购房款和利息计算问题。吴广已付购房款包括2012年2月29日35万元（含定金20万元）、2012年5月代卫平华返还许先泉退房租金15000元、2012年8月8日5万元、2012年8月24日2万元、2014年1月9日30万元、80万元和5400元，同时加上2012年7月1日前可以抵扣房款的原租房保证金5000元，以上合计已付购房款为1545400元，故吴广尚欠购房款104600元。第四，截至2012年7月1日前，吴广已付房屋为37万元（35万元＋15000元＋5000元），剩余购房款为128万元，自此开始计算利息，后期利息应当按照吴广后续付款情况予以计算。在利息计算时间上应当考虑到一个重要情况，即双方因双方就土地证费用承担问题发生争议，卫平华未能在合同约定的上述期限前将商铺过户至吴广名下。就责任问题而言，本院认为，双方合同中明确约定了该商铺交易过户中所产生的土地增值税、契税、营业税金及附加印花税、个人所得税等相关税费，均由卫平华负担，吴广不承担任何费用，因此，卫平华对此负有完全责任，其称房屋交易价格实际为150万元、双方未对土地证等费用承担作出约定等不构成违约的主张，依据不足，不予支持。因此，综合考虑双方关于产权过户时间、付款期限、租金补偿的约定以及卫平华未能按约定时间办理商铺产权过户所应承担的违约责任问题，为减少双方诉累，公平解决案涉纠纷，可酌情将按剩余购房款支付利息作为租金补偿的时间确定为自2012年7月1日起至2012年12月31日，支付剩余购房款期限届满后的2013年1月1日起至2014年1月9日双方完成商铺产权过户期间不计算利息，2014年1月10日起至今吴广仍需支付此期间的利息，据此，2012年7月1日至2012年12月31日期间吴广应支付利息为128万元×月利率4‰×（2012年7月1日至2012年8月7日）＋（128万元-5万元）×月利率4‰×（2012年8月8日至2012年8月23日）＋（128万元-5万元-2万）×月利率4‰×（2012年8月24日至2012年12月31日）=29257元，2014年1月10日以后的利息以剩余购房款104600元为基数，按月利率4‰计算。原判认为吴广后续支付购房款应先冲抵利息再冲抵购房款没有合同和法律依据，应予纠正。综上，吴广的上诉请求部分成立，本院予以相应支持，余者缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00889号民事判决第二项，即“驳回卫平华的其他诉讼请求”。二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00889号民事判决第一项为：吴广于本判决生效之日起十日内支付卫平华购房款104600元及利息（2014年1月9日前的利息为29257元；2014年1月10日后的利息以剩余购房款104600元为基数，按月利率4‰计算，款清息止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为3414元，由卫平华负担；二审案件受理费4374元，由吴广负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一五年十月八日书 记 员 于成冲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 搜索“”