（2015）杭下执异字第00001号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-02
案件名称
中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行与陆超杰、陆锡渠金融借款合同纠纷执行裁定书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行,陆超杰,陆锡渠
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十四条第一款，第二百二十七条
全文
杭州市下城区人民法院执 行 裁 定 书（2015）杭下执异字第00001号案外人：丰隆置业（湖州）有限公司。住所地：浙江省湖州市陵阳路*****号。法定代表人：赖小薇。委托代理人：曹燕伟。申请执行人：中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行。法定代表人：徐萍。被执行人：陆超杰。被执行人：陆锡渠。申请执行人中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行（以下简称农行延安路支行）与被执行人陆超杰、陆锡渠金融借款合同纠纷一案，本院于2013年1月6日作出的（2012）杭下商初字第1915号民事判决书生效后，因各被执行人未如期履行义务，申请执行人农行延安路支行向本院申请强制执行。本院立案执行后，依法查封了被执行人陆超杰作为预告登记权利人的坐落于浙江省湖州市吴兴区星洲国际花园4幢602室的房产，并于2014年9月22日裁定对该处房产进行拍卖。丰隆置业（湖州）有限公司（以下简称丰隆公司）知悉后向本院提出书面异议，认为案涉拍卖房产尚还是其合法财产，应立即停止并取消对该房产的拍卖。本院受理后，依法由组成合议庭，通过书面审查、组织听证等形式进行了详细审查，现已审查终结。案外人丰隆公司称，一、本院拍卖的上述房屋产权，当前仍登记在其名下，因此是其合法财产。根据《物权法》第十六条之规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，该房屋的当前的所有权显然属于案外人；二、虽然被执行人陆超杰与其签订了该房屋的买卖合同，但陆超杰仅支付了首付款129916元，至今尚有480000元未支付。由于陆超杰没有按约支付房款，案外人亦至今没有将房屋交付。根据《合同法》第一百三十三条之规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在房屋没有交付的情况下，该房屋所有权显然不可能归陆超杰所有。为证明其主张，案外人丰隆公司向本院提交了《房屋所有权证》、《国有土地使用权分割登记凭证》、《商品房买卖合同》、《催缴通知书》及邮寄凭证等证据。经审查查明：一、2009年11月3日，案外人丰隆公司与被执行人陆超杰签订《商品房买卖合同》一份，约定：陆超杰（买受人）以总价629336元的价格向丰隆公司（出卖人）购买坐落于浙江省湖州市吴兴区星洲国际花园4幢602室房产及对应之A4-32号自行车库（其中车库总价为19420元）；买方于2009年11月3日前付人民币149336元，于2009年11月10日前办理贷款手续，贷款金额为480000元，贷款不足部分于2009年12月3日前补足；出卖人应于2011年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，提交湖州仲裁委员会仲裁；合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向房地产主管部门申请登记备案。等等。二、2009年10月1日，陆超杰向丰隆公司支付首付款20000元。同年11月3日，又支付首付款129336元。此后，据案外人丰隆公司在听证中陈述，陆超杰再未支付房款。2009年11月9日，湖州市房产管理中心对案涉房产买卖进行预告登记，预告登记权利人为陆超杰。2013年2月6日，丰隆公司向陆超杰发出催款通知，要求其于2013年8月15日前支付所欠480000元房款。2013年10月10日，案涉房产取得《国有土地使用权分割登记凭证》。2013年12月17日，湖州市房产管理中心对该套房产予以房屋所有权初始登记，登记房屋所有权人为丰隆公司（即开发商）。《房屋所有权证》证号为湖房权证湖州市字第××号。目前该房产仍登记在案外人丰隆公司名下，亦未实际交付给被执行人陆超杰。三、2012年3月1日，湖州市中级人民法院依（2012）浙湖商外初字第6-1号民事裁定书对案涉房产进行预查封，但期满后未续封。2014年6月12日，本院依（2014）杭下执民字第425-1号执行裁定书对该房产预查封。2014年9月22日，本院依（2014）杭下执民字第425-2号执行裁定书决定对该房产予以拍卖，并先后于2014年11月6日、11月24日二次拍卖，但均流拍。第三次拍卖时间拟定为2014年12月22日。案外人丰隆公司于2014年12月17日提出本案异议。本院认为，我国物权法规定的不动产预告登记系为保全一项以将来不动产发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。不动产预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该预告登记制度设置的目的在于保护保护不动产买受人在预售合同项下的请求权；而正是基于预告登记权利人将来得以实现所有权变动的可能性极大，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》创设了不动产预查封制度。当被执行人为不动产预告登记权利人时，对该被执行人享有期待权的不动产，人民法院可以依法采取预查封的控制性措施。根据该通知规定，预查封的效力等同于正式查封的效力，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记；而强制拍卖系对被执行人名下可供执行的财产的强制变现，拍卖成交后，被执行财产的所有权归属将随之发生变动，其在性质上是对被执行人名下财产的处分性措施，故应当以被执行人确系拟拍卖财产的实际所有权人为前提。仅仅进行预告登记，且初始登记名义人并不认可该不动产实际上属于被执行人时，不宜径行拍卖。而应由当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，将不动产物权变更登记至被执行人名下之后，方可采取处分措施。本案中，被执行人陆超杰系案涉房产的预告登记权利人，且该预告登记并未注销，故本院依法对之进行预查封并无不当。但是，案涉房产在预查封期间已由案外人丰隆公司经初始登记取得不动产物权。且因被执行人陆超杰未依约支付剩余房款，案外人即登记名义人丰隆公司未向其交付房屋，亦不承认其对案涉房产的实际所有权。可见，被执行人陆超杰是否实际拥有该房产的所有权尚有争议。在此背景下，对其采取强制拍卖的处分性措施显属不当。故案外人丰隆公司的停止对案涉房产拍卖的异议请求依法成立，本院予以支持。但是，因其异议系于本院在第三次强制拍卖时提出。在其异议之前，本院对该房产的是否存在实际权属争议并不知晓。且前两次拍卖均未成交，并未发生物权变动之实际效果。故丰隆公司要求取消拍卖的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：一、中止对浙江省湖州市吴兴区星洲国际花园4幢602室房产的拍卖；二、驳回案外人丰隆置业（湖州）有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，认为与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 吴 昊审 判 员 李 俊代理审判员 丁灵敏二〇一五年十月八日代书 记员 杨 塑 来源：