（2015）鄂恩施中民终字第00696号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-29
案件名称
康少平与中国农业银行股份有限公司鹤峰县支行确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康少平,中国农业银行股份有限公司鹤峰县支行
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施中民终字第00696号上诉人（原审原告）康少平，个体工商户。被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司鹤峰县支行。住所地：湖北省鹤峰县容美镇胜利路**号。负责人陈朝晖，该行行长。委托代理人（一般代理）崔仕周，湖北立鹤律师事务所律师。上诉人康少平因与被上诉人中国农业银行股份有限公司鹤峰县支行（以下简称农行鹤峰县支行）确认合同无效纠纷一案，不服鹤峰县人民法院（2014）鄂鹤峰民初字第00666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。康少平一审时诉称：康少平与农行鹤峰县支行于2004年6月16日签订了一份《土地使用权转让和房屋买卖协议书》。合同签订后，康少平按照约定向农行鹤峰县支行付清了转让款，农行鹤峰县支行向康少平交付房屋及房产证，但农行鹤峰县支行至今未向康少平交付土地使用权证。由于农行鹤峰县支行转让的土地是以划拨的方式取得，且尚处在审批阶段，其将该宗土地转让给康少平的行为违反了法律规定，导致康少平不能办理土地使用权证，故起诉请求确认双方于2004年6月16日签订的《土地使用权转让和房屋买卖协议书》无效。农行鹤峰县支行一审时辩称：一、康少平的诉讼主体不适格。农行鹤峰县支行转让给康少平的房屋已通过法院的执行程序登记在刘金香名下，康少平与本案不具有直接利害关系。二、康少平起诉超过诉讼时效。双方签订、履行合同的时间是2004年，涉案房屋也因康少平欠债于2009年被抵偿给他人，距康少平起诉已超过两年诉讼时效，其权利不应受到法院的保护。三、康少平诉称农行鹤峰县支行未交付土地使用权证与客观实际不符。根据《土地使用权转让和房屋买卖协议书》第七条约定“涉及土地转让和该宗土地的使用权及房屋面积的资料，甲方在收款前，必须一次性移交给乙方”的内容来看，说明农行鹤峰县支行已经履行了交付土地使用权证等资料的义务。农行鹤峰县支行取得该宗土地使用权是依据法院生效文书，权利取得与是否办理登记手续无关。四、关于划拨土地能否转让的问题。划拨的土地在经过行政审批后转让有效，双方在签订合同时，土地使用权尚未办理审批手续，此时土地使用权转让合同效力待定。但在2009年当涉案房屋转让经过房管部门同意并办理了登记过户手续，房屋及所占范围的土地一并发生转让，此时合同转为有效。康少平在缴纳土地出让金后就可以办理土地使用权证，对土地使用权转让合同的效力并无影响。同时双方签订的合同中明确约定由康少平承担该笔费用。综上，农行鹤峰县支行转让给康少平的房屋和土地仅仅是合同中约定的1406.36㎡的厂房及厂房所占范围的土地，转让合同合法有效，故应当裁定驳回康少平的起诉。原审查明：2004年6月16日，康少平（乙方）与农行鹤峰县支行（甲方）（原为中国农业银行鹤峰县支行，后更名为中国农业银行股份有限公司鹤峰县支行）签订了一份《土地使用权转让和房屋买卖协议书》，协议内容：甲方将位于九峰桥的一宗土地使用权及地上房屋一并转让给乙方，转让土地的范围见国有土地使用权证所附红线图；协议签订后，由乙方负责在国土部门办理土地使用转让手续（过户到乙方），涉及到此后的土地转让费及相关费用由乙方承担；甲方同意将该宗土地上的房屋（厂房1406.36㎡）卖给乙方；甲方将土地上的建筑物全部卖给乙方，乙方必须一次性向甲方支付转让款玖万元整；涉及土地使用权和房屋面积资料，甲方在收款前必须一次性移交给乙方等。同日，康少平向农行鹤峰县支行支付转让款90000元，农行鹤峰县支行出具了收条。2014年，康少平因无法办理土地使用权证向鹤峰县信访局信访，农行鹤峰县支行对此进行了回复并附以下相关资料：（1992）鹤法经调字第06号民事调解书、征（拨）土地协议书、征拨土地四界情况说明、申请划拨国有土地使用权协议书、关于免征抵债房屋契约的申请、土地管理局送阅审批件、土地管理局建设用地征询意见表、地上附着物赔偿费用明细表、购鹤峰县城郊区晶体茶厂明细表厂房情况表、土地红线图等，上述回复中所附材料与原告提交的证据三一一对应，即征拨用地呈报表所含资料，该部分资料农行鹤峰县支行亦提交了复印件。该份征（拨）用土地呈报表反映了涉案土地及房屋的相关情况如下：1992年7月10日鹤峰县晶体茶厂因欠农行鹤峰县支行借款在法院的主持下达成调解协议，约定鹤峰县晶体茶厂将其所有的房屋、全部机械设备等抵偿给农行鹤峰县支行。1992年11月9日，鹤峰县晶体茶厂的开办单位鹤峰县城郊区公所与农行鹤峰县支行达成协议，同意将上述调解协议中抵偿的三栋房屋（锅炉房、厨房、主厂房及菜地）所占土地面积1010.94㎡（其中菜地106.01㎡）征拨给农行鹤峰县支行使用。1992年11月10日，农行鹤峰县支行又与鹤峰县民贸局达成协议，将该1010.94㎡的土地转给鹤峰县民贸局使用。同日，鹤峰县民贸局向土地管理局报批，鹤峰县人民政府于1992年11月11日同意划拨该宗土地。后因民贸局没有代为偿还鹤峰县晶体茶厂所欠借款，农行鹤峰县支行于1996年又收回了三栋房屋及相应的土地。2004年6月16日，康少平与农行鹤峰县支行签订《土地使用权转让和房屋买卖协议书》后，农行鹤峰县支行转让给康少平的房屋因康少平与案外人刘志民、张信莉借款合同纠纷被法院强制执行给刘志民、张信莉，后又因刘金香代替康少平向刘志民、张信莉偿还借款后，该房屋便自2010年9月8日至今登记在刘金香名下。康少平因无法办理受让土地使用权证，认为农行鹤峰县支行违法转让土地导致双方签订的土地转让合同无效，故起诉请求确认双方于2004年6月16日签订的《土地使用权转让和房屋买卖协议书》无效。原审认为：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。在1992年11月10日农行鹤峰县支行与原鹤峰县民贸局签订协议的基础上，经鹤峰县人民政府的批准，将该土地划拨在原鹤峰县民贸局名下，后又因原鹤峰县民贸局未归还原晶体茶厂转让的贷款，1996年该宗土地及地上的三栋房屋又归还给农行鹤峰县支行。从政府批准划拨土地的行为看，虽然以原鹤峰县民贸局的名义进行，但在当时特定的历史背景下，表明政府对原晶体茶厂以物抵债的处分行为包括转让土地使用权的行为经过了政府的同意。划拨土地使用权实际权利人应当是农行鹤峰县支行，农行鹤峰县支行取得了原晶体茶厂的土地使用权和地上附着房屋的所有权。关于康少平与农行鹤峰县支行于2004年6月16日签订的《土地使用权转让和房屋买卖协议书》的效力认定，首先，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让国有划拨土地使用权时将该土地上的房产一并概括转让，且转让土地使用权的行为并不改变土地的使用性质、不涉及国家利益和社会公共利益时，不应适用该司法解释对合同效力的规定；其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定来看，划拨土地及地上房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。康少平在订立合同时应当明知涉案土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，现康少平以此为由主张合同无效无事实和法律依据。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定来看，体现了“地随房走”的处分原则。本案中，双方约定转让房屋时虽未经过政府部门批准，但是在办理房屋过户手续时政府的颁证行为表明政府对该转让行为予以同意，在双方约定的概括转让范围内的土地使用权也应依法转让，故本案土地使用权转让及房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，康少平请求确认《土地使用权和房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，不予支持。关于农行鹤峰县支行辩称康少平诉讼主体不适格的意见，法律虽然规定康少平必须与本案有直接利害关系，但该规定不是以康少平是否为物权权利人进行的判断，而是以其与诉争的法律关系是否具有直接利害关系作出判断，康少平作为合同一方当事人，起诉请求确认合同的效力，与本案具有法律上的直接利害关系，故农行鹤峰县支行的辩称意见，不予采纳。关于农行鹤峰县支行辩称康少平起诉超过诉讼时效，由于本案系确认之诉，不适用诉讼时效的有关规定，其辩称意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：驳回原告康少平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告康少平承担。康少平不服原审判决，向本院提起上诉称：农行鹤峰县支行违法处置划拨土地，其在未取得土地使用证的情况下，以申报材料充当土地使用权证，申报材料证明该土地使用权权属不明，不能进行处分，农行鹤峰县支行的土地使用权出售行为违反法律规定。因此，请求二审法院撤销原判，改判确认合同无效，并判令农行鹤峰县支行承担本案诉讼费用。农行鹤峰县支行在二审中未提交书面答辩意见。双方当事人在二审中均未提交新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方在协议书中约定，涉及土地转让和该宗土地的使用权及房屋面积的资料，农行鹤峰县支行在收款前，必须一次性移交给康少平。因康少平于同日交付了转让款并取得农行鹤峰县支行出具的收条，在没有相反证据证明农行鹤峰县支行未移交协议约定资料的情况下，应认定农行鹤峰县支行已完全将房屋土地的资料移交给了康少平，康少平在交易时已知晓标的物的实际情况，其上诉称农行鹤峰县支行故意隐瞒事实真相无证据支持。农行鹤峰县支行与康少平签订买卖协议时，土地上的房屋已经固定，涉案房屋有房产证，现被登记在刘金香的名下，载明房屋的建筑面积为1406.36平方米。根据“地随房走”的处分原则，地上建筑物处分，其所占建设用地使用权一并处分。农行鹤峰县支行合法的拥有房屋的处分权，涉案房屋及土地使用权并非法律禁止转让的划拨土地使用权。康少平上诉主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决实体处理恰当。康少平的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人康少平负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 杨 芳审判员 李志华二〇一五年十月八日书记员 何奕娥 来源：