（2015）大民二终字第01313号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-20
案件名称
徐秀兰与吴峰、大连好旺角房屋经纪有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴峰,徐秀兰,大连好旺角房屋经纪有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01313号上诉人（原审被告）吴峰，无职业。委托代理人司贵冬。委托代理人段广满，辽宁志方联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐秀兰，无职业。委托代理人杨锡文、徐伟进，均系辽宁中山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大连好旺角房屋经纪有限公司，住所地大连市西岗区民权街64号银寰花园4-4。法定代表人高军，该公司董事长。委托代理人张涛，辽宁新华律师事务所律师。原审原告徐秀兰与原审被告吴峰、原审被告大连好旺角房屋经纪有限公司（以下简称“好旺角公司”）买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年5月27日作出（2015）中民初字第2138号民事判决。吴峰不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人吴峰的委托代理人司贵冬、段广满，被上诉人徐秀兰及其委托代理人杨锡文，被上诉人好旺角公司的委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐秀兰一审诉称：2014年9月21日，原告与二被告签订了一份房地产买卖合同，原告将位于大连市中山区南山里路2号1单元2层1号私有产权房卖给吴峰，价款为93.8万元。合同签订后，被告吴峰交付了3万元定金在被告好旺角公司保管。原告向被告好旺角公司交付了9380元中介服务费。原告在合同约定期间内，将所有手续交付给被告好旺角公司，而被告吴峰在约定期间内不履行任何交付义务，原告与被告好旺角公司多次进行电话督促其继续进行买房的义务，但被告吴峰自认违约，放弃买房。故诉至法院，要求判令二被告向原告支付违约金3万元，要求被告好旺角公司退还房屋中介费9380元。被告吴峰一审辩称：案涉房屋买卖时的所有权人不是原告，原告在签订合同时无代理权，至今也不知道原告有无代理权；原告及被告好旺角公司未出示案涉房屋已变更为原告所有的证据，导致无法办理贷款手续，故被告无过错，不同意原告的诉讼请求。被告好旺角公司一审辩称：在本公司居间下原告与被告吴峰已经签订房屋买卖合同，房屋买卖合同未实际履行不是本公司的过错，不同意原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：2014年9月21日，在被告好旺角公司的居间下，原告徐秀兰与被告吴峰签订一份房地产买卖合同，合同约定：原告徐秀兰作为卖方，被告吴峰作为买方。被告吴峰购买原告徐秀兰位于大连市中山区南山里2号2层1号房屋，该房屋权属证号为20××69，总价款为人民币93.8万元。定金为3万元，由买方交由居间方保管，买卖双方交接房屋时冲抵房款。买方申请商业贷款，于本合同签订之日起60日内，备齐首付款16.8万元，存入银行做资金监管。如因买方原因导致合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方原因导致合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各承担居间费用总额的50%，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。合同第十六条买卖双方进行了特别约定：1、买卖双方协商一致，自行办理过户手续，居间方已尽风险告知义务，双方知晓并认可；2、买卖双方协商一致2014年10月至2015年暖气费由买方承担，发票归买方所有；3、此房需要办理继承公证，手续正在办理中，如在办理过程中产生问题，卖方承担合同中的一切损失；4、若在过户中因为继承的原因导致征收税费均由卖方承担，发票归卖方所有等。同日，原告徐秀兰与被告好旺角公司签订一份房地产居间服务合同，约定原告签署房地产买卖合同，视为被告好旺角公司已经完全履行居间义务，原告需支付居间服务费9380元。此款原告于签订居间服务合同当日交付。同日，被告好旺角公司为原告出具收条，证明收到原告提供的案涉房屋的产权证，编号为201405388，该房屋产权证登记的所有权人为原告。大连市中山区南山里2号2层1号房屋原产权人徐柱先，系原告徐秀兰的父亲。于2014年9月10日因病死亡。2014年9月22日，大连市公证处出具（2014）大证民字第46309号公证书，大连市中山区南山里2号2层1号房屋由原告继承。一审法院认为：根据原告徐秀兰与被告吴峰签订的房地产买卖合同第十六条第三项的规定，可以看出被告吴峰在购买案涉房屋时，明确知道该房屋系原告通过继承取得，且相关继承公证手续正在办理当中，故被告辩称原告不是案涉房屋的所有权人，在签订合同时无代理权的辩称，不予采信；原告在完成继承后，将重新取得的房产证书的原件已经交给被告好旺角公司，被告好旺角公司为其出具了收条，原告及被告好旺角公司均称已将案涉房屋变更后的产权证出示给被告吴峰，故被告吴峰关于原告及被告好旺角公司未出示案涉房屋已变更为原告所有的证据，导致无法办理贷款手续的辩称，亦不予采信。原告已履行了合同规定的义务，被告吴峰未按合同的约定支付房款，构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告吴峰给付3万元违约金的诉讼请求，证据充分，予以支持；关于原告要求被告好旺角公司返还房屋中介费9380元一节，被告好旺角公司已经促成原告徐秀兰与被告吴峰达成房地产买卖的意向，且非被告好旺角公司的原因导致合同不能履行，按照合同约定，由违约方赔偿守约方的居间费用损失，故原告此节诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条（二）款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、被告吴峰于判决发生法律效力之日起10日内给付原告徐秀兰违约金人民币3万元；（因该款项现在被告大连好旺角房屋经纪有限公司处，故待判决生效后由被告大连好旺角房屋经纪有限公司给付）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费780元，原告徐秀兰负担80元，被告吴峰负担700元。吴峰上诉认为，1、二被上诉人没有告知上诉人徐秀兰不是房主，买卖房屋并无产权。而合同中告知继续办理继承公证，是公证已经开始办理并得到法律认可。只是公证手续未完成。合同没有生效。2、被上诉人徐秀兰隐瞒事实真相，没有将其买卖房屋产权人刚过世的事实告知上诉人，被上诉人在没有产权证和公证书的情况下自称房主属于欺诈行为，违反诚实信用原则，违反了公序良俗。3、本案房屋价款的支付上诉人是通过公积金贷款支付的，而该贷款行为是由被上诉人好旺角公司代理的。但该代理人没有进行代理行为，没有进行代理服务。综上所述，案涉房屋买卖合同至今没有履行，责任不在上诉人。请求撤销原判，依法改判或发回重审。徐秀兰二审辩称：不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。好旺角公司二审辩称：不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实除“同日，被告好旺角公司为原告出具收条，证明收到原告提供的案涉房屋的产权证，编号为201405388，该房屋产权证登记的所有权人为原告。”一节时间认定为“同日”即2014年9月21日有误外，其他事实与一审认定事实一致。另需补充的事实是：徐秀兰实际取得201405388号产权证的时间为2014年9月23日。好旺角公司解释因产权证办的很快，签订协议后不久就办出，在出具收条时就沿用了9月21日的时间。实际收到徐秀兰产权证的时间是在9月21日之后不久。认定上述事实的证据是徐秀兰产权证和二审庭审笔录。本院认为：上诉人吴峰和被上诉人徐秀兰、被上诉人好旺角公司三方签订的《房地产居间服务合同》出于各方真实意思表示，无合同无效的法定情形，应为有效。各方均应按合同约定履行，否则，即构成违约，应承担违约责任。《房地产居间服务合同》第十六条明确表述为“此房需要办理继承公证，手续正在办理中，如果在办理过程中产生问题，卖方承担合同中的一切损失。若在过户中因为继承的原因导致征收税费均由卖方承担。发票归卖方所有。”由此可见，在订立合同时，并不存在隐瞒事实真相的问题，且在合同订立之后的第三天徐秀兰就取得了房屋产权证。因此，本案卖方不存在导致合同不能履行的情况。好旺角公司是专业的房屋销售代理公司，促成交易是其目的，其没理由不履行代理行为，吴峰也没有证据证明其不履行代理行为。综上所述，吴峰的各项上述理由均不成立。对其上诉主张本院不予支持。原判处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元（吴峰已预交），由吴峰承担。本判决为终审判决。审 判 长 霍 宏审 判 员 吕 瑛代理审判员 刘小南二〇一五年十月八日书 记 员 樊 迪 来自：