（2015）佛顺法滘民初字第334号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2017-11-03
案件名称
佛山市顺德区福林房地产代理有限公司与龙洪、杨瑞明居间合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区福林房地产代理有限公司,龙洪,杨瑞明,唐丽雅,唐倩文
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法滘民初字第334号原告佛山市顺德区福林房地产代理有限公司，住所地广东佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会105国道碧江工业区北1号之四。法定代表人梁伟堂。委托代理人仇敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告龙洪，男，1938年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托代理人龙锦仪，女，1978年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系被告龙洪的女儿。委托代理人邓超文，男，1977年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系被告龙洪的女婿。被告杨瑞明，女，1940年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托代理人龙锦仪，女，1978年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系被告杨瑞明的女儿。委托代理人邓超文，男，1977年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系被告杨瑞明的女婿。被告唐丽雅，女，1970年8月11日出生，汉族，住湖南省东安县，被告唐倩文，女，1990年6月28日出生，汉族，住湖南省东安县，原告佛山市顺德区福林房地产代理有限公司诉被告龙洪、杨瑞明、唐丽雅、唐倩文居间合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2015年8月11日公开开庭审理。原告的委托代理人仇敏，被告龙洪、杨瑞明的共同委托代理人邓超文到庭参加了诉讼，被告唐丽雅、唐倩文未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告龙洪、杨瑞明是夫妻关系。2015年1月11日被告龙洪、杨瑞明的代理人龙锦仪，被告唐丽雅的代理人薛上传与原告共同签订了编号为0000604的《房屋买卖合同》，约定由被告唐丽雅购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁房屋（下简称涉案房屋），物业成交价为800000元。同日，被告龙洪、杨瑞明的代理人龙锦仪与原告签订了编号为0000243的《服务收费确认书》，同意向原告支付中介代理费及咨询费20000元，被告唐丽雅的代理人薛上传与原告签订了编号为0000241《服务收费确认书》，同意向原告支付中介代理费及咨询费15600元。在《房屋买卖合同》履行过程中，买方由被告唐丽雅变更为被告唐丽雅、唐倩文，并以被告唐丽雅、唐倩文名义向中国银行申请按揭贷款。但由于被告唐丽雅的原因，按揭贷款申请未被受理。2015年3月9日，原告及被告龙洪、杨瑞明的代理人龙锦仪分别向被告唐丽雅的代理人薛上传邮寄了《催促函》，催促被告唐丽雅继续办理银行贷款按揭手续，但被告唐丽雅及其代理人薛上传均无任何答复，现买卖双方未继续履行《房屋买卖合同》，合同处于解除或终止状态中。原告是依据《房屋买卖合同》第八条第一款、第八款约定，要求四被告支付中介费用，而非依据《房屋买卖合同》第七条及《服务收费确认书》主张中介费用。请求法院：1.判令四被告向原告支付中介代理费及咨询费35600元及滞纳金（自2015年4月11日起按356元/日标准计付至中介代理费及咨询费支付完毕之日止）；2.本案诉讼费由四被告承担。被告龙洪、杨瑞明辩称：一、我方在出售房屋及签订合同前已与原告口头约定，我方实收780000元，不支付原告中介费用。二、根据约定，中介费用应于我方收齐购房款当天支付，现我方并未收齐购房楼，即尚未到支付期限，故我方不应支付原告中介费用20000元。三、是因为被告唐丽雅、唐倩文违约才导致《房屋买卖合同》目的不能实现，根据《房屋买卖合同》第八条第一款约定，应由被告唐丽雅、唐倩文支付买卖双方的中介费用。我方是有足够的诚意出售房屋的，且已按原告要求和时间协助被告唐丽雅、唐倩文去办理贷款手续，但由于被告唐丽雅、唐倩文的原因，未能成功向银行贷款，导致交易无法继续进行。我方根据原告指引及同意后于2015年3月9日共同向被告唐丽雅、唐倩文发《催促函》，但被告唐丽雅、唐倩文未在我方及原告催告的期限内办理好银行贷款手续，无奈之下，我方与原告共同于2015年4月3日发出《解除房屋买卖合同通知书》。我方是合法解除合同，且是征得原告同意下解除合同的，故不应适用《房屋买卖合同》第八条第八款约定，而应适用《房屋买卖合同》第八条第一款约定，原告应追究违约方责任，而非我方责任。四、由于被告唐丽雅、唐倩文违约，造成我方巨大经济损失，我方保留对被告唐丽雅、唐倩文主张赔偿的权利。综上，原告请求我方支付中介费用，缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料：1.原告营业执照、组织机构代码证、四被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。被告龙洪、杨瑞明质证意见：无异议。2.《房屋买卖合同》、《服务收费确认书》各1份，证明原告促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》及买卖双方同意支付原告中介代理费及咨询费的事实。被告龙洪、杨瑞明质证意见：真实性无异议。确认我方代理人签订了《房屋买卖合同》、《服务收费确认书》，但《房屋买卖合同》实际上并未履行，且当时我方与原告员工口头约定我方实收780000元，不支付中介费用、税费等，故我方不应支付原告中介费用。3.收款收据1份，证明被告龙洪、杨瑞明收取了被告唐丽雅、唐倩文10000元定金的事实。被告龙洪、杨瑞明质证意见：无异议。4.《公证书》1份，证明被告龙洪、杨瑞明系夫妻关系，两人共同委托龙锦仪代为办理涉案房屋买卖手续。被告龙洪、杨瑞明质证意见：无异议。5.房地产权证复印件1份，证明涉案房屋登记在被告龙洪名下。被告龙洪、杨瑞明质证意见：无异议。6.买卖双方办理按揭贷款手续资料1套，证明《房屋买卖合同》中约定涉案房屋购买后过户至被告唐丽雅名下，但在办理按揭过程中，被告唐丽雅、唐倩文要求房屋过户至被告唐丽雅、唐倩文名下，且买卖双方有办理按揭贷款手续。被告龙洪、杨瑞明质证意见：是原告与被告唐丽雅、唐倩文去办理的，我方不清楚。7.《催促函》、EMS详情单各2份，证明在被告唐丽雅、唐倩文办理按揭手续失败后，原告及被告龙洪、杨瑞明分别发函催促被告唐丽雅、唐倩文办理按揭手续。被告龙洪、杨瑞明质证意见：无异议。8.《解除房屋买卖合同通知书》、EMS详情单各1份，证明被告龙洪、杨瑞明解除了与被告唐丽雅、唐倩文的房屋买卖合同关系。被告龙洪、杨瑞明质证意见：该通知书是原告建议我方办理的，是在原告同意的情况下，我方才与被告唐丽雅、唐倩文解除房屋买卖合同的。9.《律师函》、EMS详情单各1份，证明原告委托律师催促四被告支付中介代理费及咨询费。被告龙洪、杨瑞明质证意见：确认收到《律师函》，但原告要求我方支付中介费缺乏依据，双方口头约定我方实收780000元，合同中写房价款800000元，其中20000元是归原告的，现合同没有实际履行，我方不应承担中介费用。被告龙洪、杨瑞明在诉讼中无提交书面证据材料。本院依法向被告唐丽雅、唐倩文送达了起诉状副本、开庭传票、原告提交的证据材料等应诉材料，被告唐丽雅、唐倩文无到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。经庭审质证、辩证，本院对原告提交的证据认证如下：被告龙洪、杨瑞明对原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8、9的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提交的证据6，被告龙洪、杨瑞明表示不清楚，本院结合已采信证据及当事人陈述，确认被告唐丽雅、唐倩文共同向中国银行申请按揭贷款购买涉案房屋的事实。根据本院采信的证据，结合双方当事人陈述，本院对本案事实认定如下：原告佛山市顺德区福林房地产代理有限公司的法定代表人为梁伟堂，经营范围为房地产中介服务、承接室内外装饰装潢工程等。被告龙洪、杨瑞明是夫妻关系，涉案房屋登记在被告龙洪名下。2014年8月14日，被告龙洪、杨瑞明出具《委托书》，委托其女儿龙锦仪、女婿邓超文代为出售涉案房屋、签订房地产买卖合同、代为到相关房地产交易等部门办理过户、产权交易等手续，该《委托书》已经佛山市顺德公证处公证。2015年1月11日，原告、薛上传、龙锦仪签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方独家委托经纪方促成涉案房屋买卖事宜，成交价为800000元，此款包含该物业所有楼款及现有缴交之全部杂费（包括但不限于有线电线初装费、物业维修基金等），卖方收齐所有楼款当日交付物业，买方于签订合同当日交付定金10000元予卖方。合同第三条“付款方式”项下约定“1.签订合同后十个工作日到经纪人指定的按揭公司签订按揭合同，卖方需协助买方申请银行按揭并提供齐全办理银行按揭的全部资料，买方于签订按揭合同当日支付贷款所需费用；2.……3.首期款40000元，买方须在银行经审批出具同意贷款通知书后，合同三方约定到当地房管局交易递件成功后买方将该楼款支付给卖方，楼价余款（即申请贷款额）750000元，在交易过户完税及抵押登记手续完后20个工作日内，由贷款银行直接划到卖方指定的账户上，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在交易递件过户当天以现金方式支付给卖方……”合同第七条“中介代理费及咨询费给付”项下约定“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费以编号0000243《服务收费确认书》为准，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费以编号0000241《服务收费确认书》为准。”合同第八条“违约责任”项下约定：“1.如买卖双方任何一方造成违约的,导致交易不能进行或者交易取消的，违约方除须支付相当于总楼价3%的咨询及中介服务费予中介外，还需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如守约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向守约方返还已付的咨询及中介服务费。2.……3.……4.……5.……6.……7.……8.本合同签订后，如买、卖双方在未得到经纪人同意的情况下擅自解除、终止本合同的，则买、卖双方对经纪人依据合同第七条约定所应得的中介服务费承担连带给付责任。9.……10.……11.买方或卖方或双方逾期支付中介代理费及咨询费的，每逾期一天，按应付费用金额的日百分之一计付滞纳金。”合同第十七条“三方约定的其他事项（对合约条款的修改或补充）”项下约定“1.买方过户落名人为唐丽雅；2.买方为银行贷款购买，贷款金额以贷款银行批准金额为准。过户时间定于贷款银行出具贷款合同书十五日内，买卖双方备齐资料到当地房管交易中心递件过户手续。3.卖方保证该单位房产证已出证满五年。”原告在“经纪方”处盖章、薛上传在“买方签名”处签名、龙锦仪在“卖方签名”处签名。同日，原告与龙锦仪签订《服务收费确认书》，内容为:“龙锦仪现经福林房地产代理有限公司（下称经纪方）介绍成功购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁物业，基于经纪方提供了中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币20000元作为中介代理费及咨询费等。该费用缴交日期为收齐楼款当天支付清。逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日止。本《服务收费确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，合同编号为0000604，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力。”龙锦仪在“确认人签署”处签名。同日，原告与薛上传签订《服务收费确认书》，内容为:“薛上传现经福林房地产代理有限公司（下称经纪方）介绍成功购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁物业，基于经纪方提供了中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币15600元作为中介代理费及咨询费等。该费用缴交日期为收齐楼款当天支付清。逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日止。本《服务收费确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，合同编号为0000604，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力。”薛上传在“确认人签署”处签名。上述合同签订当日，薛上传向龙锦仪支付了10000元定金，龙锦仪向薛上传出具了一份《收款收据》，确认收到该定金。2015年3月9日，原告向被告唐丽雅、薛上传发了两份《催促函》（其中一份加盖原告公章，另一份有龙锦仪签名及加盖原告公章），告知被告唐丽雅、薛上传，卖方催促其于收到本函后10日内按合同约定办理按揭贷款手续，逾期，卖方则解除合同并追究被告唐丽雅、薛上传的违约责任。2015年4月3日，原告向被告唐丽雅、薛上传发了一份《解除房屋买卖合同通知书》（落款处有龙锦仪签名、原告加盖公章），告知被告唐丽雅、薛上传，卖方通知解除双方于2015年1月11日签订的《房屋买卖合同》，并追究其法律责任。2015年4月10日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所向被告唐丽雅、唐倩文及被告龙洪、杨瑞明各发了一份《律师函》，催促被告唐丽雅、唐倩文支付其中介代理费及咨询费15600元，催促被告龙洪、杨瑞明支付其中介代理费及咨询费20000元。原告于2015年4月15日提起本案诉讼，请求：1.判令四被告向原告支付中介代理费及咨询费35600元及滞纳金（自2015年4月11日起按356元/日标准计付至中介代理费及咨询费支付完毕之日止）；2.本案诉讼费用由四被告承担。庭审中，原告自愿撤回要求四被告支付滞纳金的诉讼请求。被告龙洪、杨瑞明认为其与原告口头约定其实收房款780000元，不需支付原告中介费用，且约定其在收齐房款后再支付中介费用，现其并未收齐房款，依约其也不需支付原告20000元中介费用。被告龙洪、杨瑞明还认为，因买方违约导致《房屋买卖合同》并未实际履行，根据《房屋买卖合同》第八条第一款约定，应由买方承担全部中介费用。另查，2015年1月23日，被告唐丽雅、唐倩文与被告龙洪签订了一份《二手楼购房意向书》，约定由被告唐丽雅、唐倩文购买涉案房屋。被告唐丽雅、唐倩文拟向中国银行申请房屋贷款750000元，但未被受理。以上事实还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为：原告起诉要求支付滞纳金，庭审中原告自愿放弃该项诉请，这是当事人自行处分其民事权利，且没有损害其他人权益，本院予以准许。《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》是当事人在自愿、平等的基础上签订的，对合同当事人具有法律约束力。原告未提交证据证明薛上传是基于被告唐丽雅、唐倩文的授权，代表被告唐丽雅、唐倩文在《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》上签名，故根据合同相对性原则，《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》对被告唐丽雅、唐倩文不具有法律约束力，《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》中的权利义务应由薛上传承担，《房屋买卖合同》中约定涉案房屋过户至被告唐丽雅名下，是薛上传对其权利的处分，原告要求被告唐丽雅、唐倩文支付其涉案房屋的中介代理费及咨询费，依据不足，本院不予采纳。龙锦仪是基于被告龙洪、杨瑞明的授权，代表被告龙洪、杨瑞明在《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》上签名，《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》中的权利义务依法应由被告龙洪、杨瑞明承担。原告称其是依据《房屋买卖合同》第八条第一款、第八款约定而主张本案中介代理费及咨询费。本院认为，《房屋买卖合同》第八条第一款约定“买卖双方任何一方造成违约的,导致交易不能进行或者交易取消的，违约方除须支付相当于总楼价3%的咨询及中介服务费予中介外，还需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如守约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向守约方返还已付的咨询及中介服务费。”第八款约定“本合同签订后，如买、卖双方在未得到经纪人同意的情况下擅自解除、终止本合同的，则买、卖双方对经纪人依据合同第七条约定所应得的中介服务费承担连带给付责任。”从原告提交的证据可知，导致买卖合同未能履行的违约方并非被告龙洪、杨瑞明，而是买方，依据《房屋买卖合同》第八条第一款约定，应由违约方承担全部的中介代理费及咨询费。《解除房屋买卖合同通知书》是原告与龙锦仪制作后共同发出的，即被告龙洪、杨瑞明也不具有“未得到经纪人同意的情况下擅自解除、终止本合同”之情形。综上，原告要求被告龙洪、杨瑞明支付其中介代理费及咨询费35600元，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告佛山市顺德区福林房地产代理有限公司的诉讼请求。本案受理费690元（原告佛山市顺德区福林房地产代理有限公司已预交345元），由原告佛山市顺德区福林房地产代理有限公司负担（原告佛山市顺德区福林房地产代理有限公司应于收到本判决之日起七日内向本院交纳所欠345元诉讼费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 李晓芹代理审判员 庞尔谦人民陪审员 郭敏康二〇一五年十月八日书 记 员 韩思韵 来源：百度“”