（2015）温苍民初字第529号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-03
案件名称
肖云南与苍南县润地置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖云南,苍南县润地置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第529号原告：肖云南。委托代理人：赖鹤山、郑桂贤，北京大成（温州）律师事务所律师。被告：苍南县润地置业有限公司。法定代表人：郑祖返。委托代理人：洪涛、黄雄雄，浙江正昌律师事务所律师。原告肖云南为与被告苍南润地置业有限公司（以下简称润地公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年4月20日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告肖云南的委托代理人赖鹤山到庭参加诉讼，被告润地公司的法定代表人郑祖返因被羁押在苍南县看守所无法到庭。本案现已审理终结。原告肖云南起诉称：2012年12月12日，原、被告签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告认购其开发的坐落于苍南县灵溪镇天汇嘉园项目2号楼111室商品房；房屋总价款11658280元；原告于签订本协议之日向被告支付定金1000000元等。同日，原告向被告支付购房定金1000000元，同月17日支付购房款2000000元。但原、被告至今未就前述房屋签订《商品房买卖合同》。经查，因被告对外负有债务，涉案房屋已被苍南县人民法院强制拍卖，其所有权已归他人所有，原告签订认购协议书的合同目的已不能实现。为此，原告请求如下：一、判决解除原、被告之间于2012年12月12日签订的《商品房认购协议书》；二、判决被告双倍返还原告定金2000000元；三、判决被告偿还原告购房款2000000元及利息损失（自2012年12月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）；四、本案受理费由被告负担。被告润地公司答辩称：涉案商品房买卖系被告的副总刘德相经手，法定代表人郑祖返仅负责在合同上签字，并不清楚涉案商品房买卖合同签订事宜。原告肖云南在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、《商品房买卖合同》（2014年7月9日签订），用以证明原、被告就原告购买华臣一品苑38幢1层111室商品房进行约定；2、收款收据、银行往来款凭证，用以证明原告向被告支付购房款3696143元的事实；3、《协议书》及《商品房买卖合同》（签订时间均为2015年3月3日）、收款收据（编号为0003191），用以证明被告承认其有一房二卖的行为，原、被告就原告购买华臣一品苑39－40幢1层116室商品房进行约定；4、网签信息单，用以证明被告将华臣一品苑38幢1层111室、39－40幢1层116室商品房出售给原告前均已将前述商品房出售给第三人的事实。被告润地公司未提供证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告润地公司以出让方式取得位于灵溪镇沪山路以北，车站大道以西，编号为L-01地块的建设用地使用权，经批准在上述地块上开发建设“华臣一品苑”（建设项目名称）商品房。2014年7月9日，原告肖云南与被告润地公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告肖云南向被告购买华臣一品苑第38幢1层111室商品房；该商品房建筑面积为163.73平方米，单价为每平方米22880元，总购房款为3746143元；该购房款由原告于签订本合同当日付清；自本合同签订之日起30日内，由被告向苍南县住房和城乡规划建设局申请登记备案。此外合同还对面积确认及差异处理、逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原、被告将上述商品房购房款由3746143元变更为3696142元。原告于2014年7���16日前（含当日）向被告支付购房款3696142元。鉴于被告在2012年12月10日将华臣一品苑第38幢1层109、110、111室三间商品房出卖给案外人简忠原，并办理备案登记手续，2015年3月3日，肖云南、季丽美、吕仪、李延宗、吕建新为甲方与被告为乙方签订了一份协议书。该协议书首先对被告与原告、被告与季丽美、吕仪、被告与李延宗、吕建新之间就华臣一品苑第38幢1层109、110、111室三间商品房的买卖合同约定购房款数额及支付等相关事实予以确认，同时约定如下：一、基于上述三间商品房乙方已出卖给第三人，为了保障甲方的权益，现乙方同意将华臣一品苑第39－40幢114、115、116室商品房出卖给甲方，具体为114室商品房出卖给李延宗、吕建新，115室商品房出卖给季丽美、吕仪，116室商品房出卖给肖云南。二、116室商品房面积为144.12平方米，购房款为3931593.6元；115室、114室商��房面积均为112.1平方米，购房款均为2959440元；上述三间商品房总购房款为9850473.6元。三、由于乙方在出卖上述商品房过程中存在过错，故乙方同意为甲方先前支付的购房款7116357元支付利息1899784.6元（自2014年6月6日起计算至2015年4月25日止）；华臣一品苑38幢109、110、111三间商品房与39－40幢114、115、116三间商品房的差价为1899784.6元，该差价由上述利息相抵，甲方不再为购买华臣一品苑39＊－40幢114、115、116室三间商品房支付任何购房款。四、乙方承诺华臣一品苑39－40幢114、115、116室商品房在出卖给甲方时所有权不存在任何瑕疵，与第三人也不存任何争议。五、本协议签订当日，甲、乙双方就华臣一品苑39－40幢114、115、116室三间商品房签订买卖合同，乙方承诺在2015年4月25日前办理前述三间商品房备案登记手续；若乙方无法在该日期完成商品房备案登记手续的，则甲方可要求乙方退还购房款98054783.6元，并支付自2015年4月25日起按月利率3%计算至实际还款之日止利息，同时要求甲方按照乙方已付购房款的一倍赔偿乙方损失；若乙方所出让的商品房在本协议签订前已出卖给第三人的，则乙方必须承担相应的法律及民事责任。同日，原、被告就华臣一品苑39－40幢116室商品房签订了《商品房买卖合同》，主要约定如下：原告向被告购买华臣一品苑39－40幢116室商品房；购房款为3931594元，定于签订本合同当日支付；合同其他内容与2014年7月9日，原、被告签订的《商品房买卖合同》相同。与此同时，被告出具一份收款收据，以确认被告收取全部购房款的事实。事后，被告仍未按约为原告办理涉案商品房备案登记手续。另查明，被告于2012年12月21日将涉案商品房出卖给案外人应玉珍，并办理备案登记手续。本院认为：原、被告之间就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》（共二份合同，合同编号分别为201290004840131、201290004840148）、《协议书》系原、被告真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。关于合同的编号为201290004840131《商品房买卖合同》解除问题。本院认为，原、被告于2015年3月3日签订《协议书》，约定基于华臣一品苑第38幢1层111室商品房在原、被告签订合同编号为201290004840131的《商品房买卖合同》前已出卖给简忠原的事实，为了保障原告的权益，被告同意将华臣一品苑第39－40幢1层116室商品房出卖给原告，原告先前为购买华臣一品苑第38幢1层111室商品房而支付的购房款3696142元，用以抵充华臣一品苑第39－40幢1层116室商品房购房款。同日，原、被告就华臣一品苑第39－40幢1层116室商品房另行签订了合同编号为201290004840148《商品房买卖合同》，���时被告出具收款收据，对上述3696142元抵充华臣一品苑第39－40幢1层116室商品房购房款予以确认。至此，原、被告解除合同编号为201290004840131的《商品房买卖合同》意思表示一致，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院确认该合同于2015年3月3日解除。关于合同的编号为201290004840148《商品房买卖合同》解除问题。本院认为，合同的编号为201290004840148《商品房买卖合同》项下的商品房在该合同签订前已出卖给案外人应玉珍，并办理涉案房屋备案登记手续，至此，被告根本无法向原告交付涉案商品房，构成了履行合同中的根本违约，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：………（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因此，原告主张解除该合同，于法有据。关于原告诉请被告返还购房款及赔偿损失问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由被告返还原告购房款并赔偿相应损失。虽然原告实际向被告支付购房款3696142元，但《协议书》约定被告基于在买卖华臣一品苑第38幢1层111室商品房时存在过错，同意支付购房款3696142元自2014年6月6日至2015年4月25日止的利息235451.6元，并由被告出具收款收据予以确认，因该行为并不违反法律规定，应予以确认。可见原告用以支付华臣一品苑第39－40幢1层116室���品房购房款为3931593.6元，因此原告要法度被告返还原告购房款3931593元，于法有据。至于损失赔偿问题，本院认为，由于原、被告对解除合同后损失没有进行约定，故原告诉请求被告赔偿损失3931593元，依据不足。但合同解除必然造成原告损失，综合考虑被告过错程度、涉案《商品房买卖合同》有关逾期交房违约金的约定、合同签订时商业银行贷款利率及当地民间借贷利率水平等事实，本院酌情确定原告损失以购房款3931593元计算损失的基数，自2015年4月26日起按月利率0.8%计算至实际还款之日止。关于原告诉请被告支付利息问题。本院认为，原告诉请被告支付利息，系基于涉案《协议书》中有关被告未按办理房屋备案登记手续应承担违约责任的约定而作出的请求，其本质上属于违约金，但合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违��方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对原告诉请被告支付利息，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中与前述相符部分本院予以支持，其他部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认肖云南与苍南润地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201290004840131）于2015年3月3日解除；二、解除肖云南与苍南润地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201290004840148）；三、苍南润地置业有限公司于本判决生效后十日内偿还肖云南购房款3931593元及损失（以购房款3931593元计算损失的基数，自2015年4月26日起按月利率0.8%计算至实际还款之日止）；四、驳回肖云南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费71796元，由肖云南负担31782元，苍南润地置业有限公司负担40014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费71796元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审 判 长 黄 兆 针人民陪审员 李 晓 霞人民陪审员 李���峰二〇一五年十月八日代书 记员 方 俏 俏相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其��违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确���判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身��证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 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