（2015）沪一中民二（民）终字第1834号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-27
案件名称
杨春华诉ＸＸ明等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨春华,徐伟源,ＸＸ明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1834号上诉人（原审被告、反诉原告）杨春华。委托代理人赵渊渟，上海明庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）徐伟源。委托代理人吴宇，上海市新闵律师事务所律师。原审被告ＸＸ明。上诉人杨春华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人杨春华及其委托代理人赵渊渟，被上诉人徐伟源的委托代理人吴宇到庭参加诉讼。原审被告ＸＸ明经本院合法传唤，未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市闵行区＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋（以下简称系争房屋）的产权人原为徐伟源。2008年3月10日，徐伟源（卖售人、签约甲方）与ＸＸ明（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为90.27平方米，房屋转让价格为62万元；甲、乙双方同意，甲方于2008年4月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方在2008年4月19日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2008年2月20日前支付1万元，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2008年2月25日前支付19万元，于4月20日前支付42万元等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后ＸＸ明并未向徐伟源支付相应的房款，ＸＸ明并就该份买卖合同办理了公积金贷款288，000元及装修贷款9万元。系争房屋于2008年4月7日变更登记至ＸＸ明名下，但徐伟源从未将系争房屋交付给ＸＸ明，此后该房屋的贷款由徐伟源予以偿还。2009年8月21日，ＸＸ明委托案外人康某出售系争房屋。2009年9月4日，康某代表ＸＸ明（卖售人、签约甲方）与杨春华（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为90.27平方米，房屋转让价格为93万元；甲、乙双方同意，甲方于2009年12月3日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方在2009年12月3日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2009年9月2日前支付2万元，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2009年9月4日前支付26万元，于9月30日前支付65万元等。合同还对其他内容进行了约定。同年9月28日，系争房屋上的原抵押被注销，杨春华就购买系争房屋并未向ＸＸ明或徐伟源支付过购房款，杨春华并就该份买卖合同办理了公积金贷款20万元及商业贷款42万元，贷款取得后该笔款项交由徐伟源使用。2009年9月8日，杨春华（买方、签约甲方）与徐伟源及其家人（卖方、签约乙方）签订《协议书》一份，约定：2008年乙方因做生意需要资金，以系争房屋卖给ＸＸ明，后ＸＸ明以产权人的身份将此房卖给杨春华，办理房产过户手续后，甲方杨春华发现此房中有ＸＸ明上家为乙方户口无法迁入此所在地，产生争议，经甲乙双方共同协商，以甲方杨春华向银行申请的房屋买卖贷款，贷款期限为20年；该房屋产权虽是甲方，但甲方无权擅自转让和出售，房屋的户口乙方不迁出，甲方和其家属不得迁入，该房屋让乙方继续无偿居住，甲方不得将该房屋转租给他人；乙方每月把贷款按时打入甲方借记卡中，按时偿还银行贷款本息，若乙方未及时还款，银行催款到甲方，乙方必须当月还清，如乙方次月再不正常还款，甲方有权对房屋进行处理，并要求乙方配合将户口迁出，搬离系争房屋；如乙方不还贷或拖欠还款造成甲方资信不良，乙方应承担甲方2万元资信不良费作为补偿，如乙方不付补偿费，甲方有权对房屋进行处理获得补偿费；乙方承诺三年内将银行贷款全部还清，届时甲方要无条件配合乙方将该房屋过户给乙方，房屋买卖所产生的一切费用均由乙方承担。此后系争房屋于2009年9月30日变更登记至杨春华名下，但徐伟源或ＸＸ明从未将系争房屋交付给杨春华，此后该房屋的贷款由徐伟源予以偿还。2013年5月1日，杨春华与徐伟源商议出售系争房屋，徐伟源及其家人（签约甲方）与杨春华（签约乙方）再次签订协议一份，约定：甲方在2013年5月1日知道杨春华出售系争房屋，总价不低于160万元，若本房源在交易过程中，下家已支付首付用于归还贷款，因政策出台产生个人所得税20%，下家和上家协商处理，若乙方和下家协商不成，产生要归还下家首付金额，首先甲方与乙方协商，由甲方承担归还下家首付款金额，若甲方无经济能力偿还，乙方可自行处置系争房屋；若甲方在乙方卖房过程中，产生使下家认为乙方隐瞒本房源情况问题，由甲方负下家全部民事责任，乙方可自行处置系争房屋。2013年5月19日，杨春华（卖售人、签约甲方）与案外人杨某、朱某（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为90.27平方米，房屋转让价格为100万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方在2013年6月30日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该房价为出售净到手价，在本次交易过程中所有税费由购买方支付；甲乙双方协商一致该房屋内户口于2013年11月30日前迁出，乙方尾款5万元于甲方迁出户口当日支付，每逾期一日甲方支付违约金500元等。该合同签订外，双方约定系争房屋的实际交易价格为160万元。2013年5月22日，杨春华偿还了系争房屋的银行贷款4，200.56元，同年5月27日，杨春华偿还了系争房屋的银行贷款533，328.88元，将系争房屋上在其名下的银行贷款全部清偿，并办理了抵押注销手续。系争房屋于2013年7月22日过户至案外人杨某、朱某名下，杨某、朱某并向杨春华支付了全部房款。2014年3月17日，徐伟源向原审法院提起诉讼，请求判令杨春华支付出售系争房屋的房款257，008.61元。原审中杨春华不同意徐伟源的诉讼请求，并提起反诉，要求判令徐伟源支付代为垫付的水费、电费、天然气费及过户费共计851.40元。原审另查明，徐伟源及其家人在向杨某、朱某交房前一直居住在系争房屋内，徐伟源及其家人的户籍于系争房屋出售给杨某、朱某后迁出。杨春华与杨某、朱某办理交易过户中，代为支付了天然气过户费10元，2013年6月的水费78.40元、天然气费140元、电费80.50元，2013年7月的电费85.40元，2013年8月的电费215.10元、水费42元，共计代为支付651.40元。审理中，杨春华认为收到案外人杨某、朱某支付的房款后已经代为偿还贷款近54万元，并将96万元转付给徐伟源，徐伟源则认为杨春华代为偿还贷款为537，529.44元，收到杨春华代为转付的房款为81万元。对于付款情况杨春华陈述到：第一笔为2013年5月1日现金转付5万元、第二笔为2013年5月9日现金转付10万元、第三笔为2013年5月16日工商银行转账1万元、第四笔为2013年6月17日民生银行转账1万元、第五笔为2013年7月10日工商银行转账10万元、第六笔为2013年7月20日工商银行转账10万元、第七笔为2013年7月21日工商银行转账10万元、第八笔为2013年7月21日民生银行转账5万元、第九笔为2013年8月28日工商银行转账25万元、第十笔为9月30日工商银行取现15万元交给了徐伟源父亲徐某、第十一笔为2013年11月5日工商银行取现4万元交给徐某、第十二笔为2013年12月1日民生银行转账5万元。在支付完第十笔款项后，加上代为偿还的银行贷款54万元，徐某出具了一张141万元的收条。对此徐伟源表示未收到第一笔及第二笔款项，对于徐某签署的收条存在异议，并申请徐某到庭作证。证人徐某证言的主要内容为：其为徐伟源的父亲2013年9月30日徐伟源委托其向杨春华拿钱，其和马某一起到莘庄医院旁边的银行找到了杨春华，当时杨春华取了15万元的现金给他，因为其没有银行卡，故拿了该15万元现金再打到了徐伟源的银行账户内。当时杨春华把收条打好了，写好后读给其听，再由其签字的，但是现在杨春华出示的2013年9月30日这张收条上的字不是其本人签的，手印也不是其捺的。经原审庭审质证，徐伟源对徐某的证言无异议，ＸＸ明不清楚，杨春华认为收条上由徐某本人签字捺印。徐伟源为证明2013年9月30日收条并非由徐某本人签字捺印，向法院申请对收条上徐某的签字及捺印真实性、数字填写时间及捺印时间的先后进行鉴定。法院委托鉴定中心进行鉴定，司法鉴定中心于2015年3月31日出具鉴定意见书，结论为：1、收条上“徐某”签名和日期“13、9、30”字迹是徐某所写；2、收条上三枚指印是徐某本人右手拇指捺印形成；3、收条上“1410000”和“壹佰肆拾壹万元整”字迹与指印形成的先后顺序为，先写字后捺印。经原审庭审质证，徐伟源、杨春华及ＸＸ明对该鉴定报告均无异议。原审法院认为，本案中系争房屋经由徐伟源出售给ＸＸ明、ＸＸ明出售给杨春华、再由杨春华出售给案外人杨某、朱某，房屋产权经过三次变更。而虽徐伟源与ＸＸ明签订了《上海市房地产买卖合同》，ＸＸ明的委托代理人与杨春华签订了《上海市房地产买卖合同》，并办理了相应的抵押贷款，但徐伟源与ＸＸ明间、ＸＸ明与杨春华间并无房屋买卖的真实意思表示，ＸＸ明从未向徐伟源支付过首付款、杨春华亦未向ＸＸ明支付过首付款，系争房屋也一直由徐伟源居住使用。又依据徐伟源与杨春华的签订的协议来看，系争房屋虽多次转让，其目的为套取银行贷款，房屋的实际产权人仍为徐伟源。徐伟源、ＸＸ明与杨春华为取得银行贷款，虚构房屋买卖事实，且未履行该买卖合同，上述二份买卖合同系为套取银行的住房抵押贷款签订，属于以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。又依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现系争房屋经徐伟源与杨春华协商已出售给案外人，并确定转让价格为160万元，杨春华取得该钱款后应返还给徐伟源。本案中争议的焦点为杨春华已转付的房款数额，经徐伟源与杨春华确认，双方对代为偿还贷款的数额为537，529.44元及81万元房款并无异议，争议点为杨春华认为的2013年5月1日现金转付5万元、2013年5月9日现金转付10万元。法院认为，徐某于2013年9月30日出具收条载明收到141万元，虽徐某否认其在该收条上签字，认为自己不识字不清楚内容，但经鉴定该收条上签字及日期确由徐某本人签署，亦在收条上捺印，且在其在“1410000”和“壹佰肆拾壹万元整”写好后再捺印确认，徐某能够书写自己的名字及日期“13、9、30”，其在“1410000”这个数字上捺印也应明知该数额，从收条的真实性及捺印的形成时间来看，对于徐某否认该收条法院不予采信。又徐某与徐伟源系父子关系，法院注意到徐某在系争房屋变更过程中，不仅代收过房款，还在房屋出售案外人的过程中配合将其户籍迁出系争房屋，其对于本案事实系明知，故对于其签署收条的效力法院予以确认。至2013年9月30日徐伟源方已收到房款141万元，此后于2013年11月5日收到4万元、于2013年12月1日收到5万元，原审法院认定就160万元房款，杨春华还剩余10万元未予返还。关于该10万元房款，杨春华认为系徐伟源承诺的劳务费，现杨春华仅向法院提交双方的录音以证明，但录音中未能直接反映出该约定，即使双方确实存在该约定，但因买卖合同系无效，双方就该买卖合同的约定也应属无效，且该约定有悖法律规定，法院不予支持，杨春华应将剩余房款10万元返还徐伟源。至于杨春华代为支付的相关费用651.40元，徐伟源应予以返还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条之规定，原审法院于2015年5月20日作出判决：一、被告（反诉原告）杨春华于判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）徐伟源返还房款10万元；二、原告（反诉被告）徐伟源于判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）杨春华返还651.40元。本诉案件受理费5，155.13元，由原告（反诉被告）徐伟源负担3，093.08元，由被告（反诉原告）杨春华负担2，062.05元；反诉案件受理费减半收取计25元，由原告（反诉被告）徐伟源负担；鉴定费9，900元由原告（反诉被告）徐伟源负担。原审判决后，杨春华不服，上诉至本院称：一、原审认定ＸＸ明的委托代理人与杨春华签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的的无效合同，但并未得到相应证据支持。杨春华欲向ＸＸ明购买系争房屋是当时的真实意思表示，但杨春华并不清楚该房屋原来的权属情况，在购买后才发现该房屋中有徐伟源的户口，导致杨春华户口无法迁入，遂不再有购买该房的意向，故与徐伟源于2009年9月8日签订了《协议书》一份，约定虽然房屋以买卖方式过户给杨春华，但实际所有权人仍然是徐伟源，并且贷款也由徐伟源偿还。同时徐伟源及其父亲徐某多次向杨春华口头承诺给予10万元作为户口无法迁出导致问题发生的补偿费。二、原审以合同无效为由，未支持杨春华有关双方争议的10万元的劳务费（即补偿费），显属不当。前述10万元的款项最初为徐伟源一家因为户口无法迁出而承诺给予杨春华的补偿费，同时由于系争房屋在杨春华名下，所有房屋交易手续都需要杨春华参与负责，所以同时也当作该次房屋交易的劳务费。杨春华原审中提供的录音材料也能反映这一点。因此，杨春华要求撤销原审判决第一项，改判免除其向徐伟源返还房款10万元，本案的一、二审诉讼费由徐伟源承担。被上诉人徐伟源辩称，不同意杨春华的上诉请求。杨春华关于双方争议的10万元款项的性质的陈述前后矛盾，相应的上诉请求无事实和法律依据。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实，徐伟源与ＸＸ明以及ＸＸ明与杨春华之间关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》均属于套取银行贷款的虚假买卖合同，前后两份合同均无房屋首付款的实际支付，银行贷款审批后均由徐伟源实际使用，贷款也由徐伟源予以偿还，房屋也从未实际交付给ＸＸ明、杨春华；结合2009年9月8日杨春华与徐伟源签订的《协议书》中对于房屋实际权利人为徐伟源的约定等内容，原审依法认定该两份房屋买卖合同均为无效，具有相应的事实根据和法律依据。杨春华认为其与ＸＸ明之间关于系争房屋的买卖合同有效，与查明的事实不符，本院不予采纳。至于杨春华主张的10万元的劳务费（补偿费）是否应在向徐伟源返还的出售房屋的款项中予以扣除的问题，本院认为，杨春华关于该10万元款项的性质以及是否应由徐伟源支付的举证并不充分：在其与徐伟源2013年5月1日签订的有关系争房屋的出售事宜的协议书中，并未有劳务费等相关内容的约定；其提供的录音材料中并不能直接显示双方之间存在有关劳务费（补偿费）的约定，亦不能显示对该10万元的款项的支付已经达成一致。故在杨春华举证不充分的情况下，原审法院对其主张的扣除10万元房款作为劳务费的意见不予采纳，应属无误。综上，原审根据查明的事实判令杨春华返还徐伟源10万元房款以及由徐伟源返还杨春华代为支付的相关费用651.4元，均有相应的事实根据，本院予以确认。上诉人杨春华的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人杨春华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年十月八日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：