（2015）李民初小字第141号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-18
案件名称
青岛凯旋物业发展有限公司与郭丽岩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛凯旋物业发展有限公司,郭丽岩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）李民初小字第141号原告青岛凯旋物业发展有限公司，住所地青岛市崂山区。法定代表人刘黎，职务董事长。委托代理人袁宁，系青岛凯旋物业发展有限公司职员。被告郭丽岩。原告青岛凯旋物业发展有限公司与被告郭丽岩物业服务合同纠纷一案，原告于2015年7月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员刘海伟独任审判，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告青岛凯旋物业发展有限公司委托代理人袁宁，被告郭丽岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛凯旋物业发展有限公司诉称，原告与青岛电业东篱桃源房地产有限公司签订前期物业服务合同，自2011年12月12日起为东篱桃源小区提供物业服务至第一届业主大会选举产生业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为东篱桃源业主，自2014年4月1日至2014年12月31日拖欠物业服务费978.8元，合同中约定欠交物业服务费，应当自逾期之日起按应交费总额日千分之三支付滞纳金。经多次催收，被告均以各种理由不予交纳，故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告支付原告物业服务费978.8元（自2014年4月1日至2014年12月31日），滞纳金539.3元，合计1518.1元。2、诉讼费用由被告负担。被告郭丽岩辩称，对原告起诉我未交物业费的事实没有异议。由于原告作为物业公司没有尽到管理义务，在提供服务时，很多地方没有做到位，比如说小区内乱搭乱建现象严重，还存在乱停车的问题，因此，我不是不交物业费，只是缓交物业费；另外，我的房产面积为89.6平方米，原告却按照90.63平方米计收物业费，且原告收取物业费拒绝开发票，存在偷漏税现象，原告应更正错误。物业公司提供合格的物业服务后，我再交费，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告为青岛市李沧区惠水路618号甲东篱桃源小区16号楼2单元302户业主。2011年12月12日，案外人青岛电业东篱桃源房地产有限公司与原告青岛凯��物业发展有限公司签订前期物业服务合同，就前期物业服务进行了相关约定，物业服务费为1.2元／月／平方米，业主或物业使用人在每季第一个月前15日内交纳物业服务费用，逾期自逾期之日按交费总额每日0.3%缴纳滞纳金。2013年4月13日，被告接收房屋，交房手续中列明，被告房屋建筑面积为90.63平方米，被告对此不予认可，并提交房地产权证证明，房地产权证显示被告为房地产权利人的李沧区惠水路618号甲16号楼2单元302户房屋的建筑面积为89.60平方米。庭审中原、被告双方一致确认，被告欠交自2014年4月1日至2014年12月31日9个月期间的物业服务费。被告提交编辑于PPT文稿中的照片数张，证明原告服务的小区内存在乱搭乱建、破坏绿地、乱停车等问题。原告否认小区内有乱停车现象，并称，个别乱搭乱建现象存在，但其作为物业公司没有执法权，已尽到张贴告示告知业主禁止乱搭乱建、向有执法权的部门报告并协助进行清理的管理服务义务。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、交房通知单、签收单、业主档案登记表、物业欠费明细，被告提交的青房地权市字第××号房地产权证、PPT文稿及庭审笔录在卷佐证。本院用以确认上述事实的证据，已经公开开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，各方均应遵照执行。原告提供物业服务，被告作为业主应按照合同约定支付物业服务费，但应以被告房屋的实际建筑面积计费。对被告辩称原告计算房屋面积有误的主张，予以采纳；被告辩称其可缓交物业服务费的意见，于法无据，本院不予采信。被告共欠物业服务费为967.68元（1.2元／月×89.6平方米×9个月），原告诉讼请求中主张被告支付物业服务费的合理部分，本院予以支持。原、被告在前期物业服务协议中虽有逾期支付物业服务费违约金的约定，但根据被告的抗辩意见可以看出，业主不交纳物业服务费用，是想采取该种方式督促物业企业提高服务质量和水平，该方式虽然欠妥，但涉案小区物业公司的物业服务水平确有可以提升的空间，故对原告关于违约金的主张，本院不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出��疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，被告应及时交纳物业服务费，否则不但会使原告的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而原告作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人���共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告郭丽岩于本判决生效之日起10日内支付原告青岛凯旋物业发展有限公司2014年4月至2014年12月（共9个月）的物业服务费人民币967.68元。二、驳回原告青岛凯旋物业发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告负担，被告郭丽岩于本判决生效之日起10日内给付原告青岛凯旋物业发展有限公司25元。本判决为终审判决。审判员 刘海伟二〇一五年十月八日书记员 韩 璐 搜索“”