（2015）佛城法民一初字第1322号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-04
案件名称
佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会与区锦成,霍红英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会,区锦成,霍红英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1322号原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会，住所：广东省佛山市禅城区张槎街道莲塘村。负责人陈明注。委托代理人肖禹、何小燕，分别为广东禅信律师事务所律师、实习律师。被告区锦成，男，汉族。被告霍红英，女，汉族。原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会诉被告区锦成、霍红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年9月18日公开开庭进行审理。原告的委托代理人肖禹到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月，佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室代表原告与被告区锦成签订了一份《厂房租赁合同书》。合同约定：被告承租原告位于佛山市禅城区张槎街道莲塘村工业区一路莲三路工业开发区11号厂房，租赁期从2014年1月1日起至2014年8月31日止。双方约定了租金的计算方式、交纳期限、违约责任及合同解除等条款。原告在2014年1月1日将厂房交付被告使用，但被告自2014年1月开始累计拖欠租金、垃圾清运费、水费等共计411751.70元（计至2015年7月31日）。另，两被告是夫妻关系，夫妻关系存续期间的债务，应由两被告共同清偿。请求法院判令：1、解除原告与被告区锦成签订的《厂房租赁合同书》；2、被告区锦成立即交还涉案厂房给原告；3、两被告立即支付拖欠的2014年1月-2015年7月的租金410489.30元、垃圾清运费950元，2015年5月-2015年6月的水费312.40元，上述费用共计411751.70元及两被告逾期支付租金及垃圾清运费的违约金（从2014年1月11日起按每月应缴纳租金及垃圾清运费共计21654.75元为本金，按日万分之八计算违约金，暂计至2015年7月12日的违约金约10000元）以及从2015年8月1日起至被告区锦成实际交还厂房之日按每月21654.70元计算的租金、垃圾清运费；4、两被告支付律师费15000元给原告；5、两被告承担本案全部的诉讼费用。两被告均未到庭应诉，亦均未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告组织机构代码证复印件、被告区锦成身份证复印件、两被告人口信息查询表、两被告结婚登记表。证明原告及两被告的诉讼主体资格，两被告是夫妻关系，涉案债务产生于两被告夫妻关系存续期间。2、《厂房租赁合同书》、佛府集用（2010）地0600070101885号国有土地使用权证、宗地图、《证明》。证明原告与被告区锦成之间存在合同关系，双方就租赁期限、租金标准及违约金的支付方式等进行约定。3、水费发票（00057676、00057677）、《区锦成5-6月份水费》明细。证明被告拖欠水费，该费用已由原告代垫。4、《民事委托代理合同》、律师费发票。证明因被告拖欠租金等费用，原告聘请律师进行诉讼，并支付律师费15000元。双方于租赁合同中约定了因被告违约产生的律师费用应当由被告承担。（补充说明：原告要求律师费发票付款方写明为佛山市禅城区张槎街道莲塘莲丰股份合作经济社才能入账）诉讼中，两被告均未提交证据。本院认证：两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年1月23日，佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室（出租方、甲方）与被告区锦成（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》，主要内容为：“一、厂房场地的位置、面积：乙方租赁的厂房场地位于张槎街道莲塘村工业一路莲三工业开发区11号厂房，厂房面积：1661.90㎡。二、租赁期限：自2014年1月1日起至2014年8月31日止。三、乙方应缴给甲方的款项、缴交方式、交款时间及滞纳处理：（1）乙方租赁的厂房每月每平方米13元，乙方每年向甲方缴交的农民失地补偿款为259256.40元，即每月应缴农民失地补偿款21604.70元（不含税）。另日常生活垃圾清运费每月应缴50元。（2）交款时间及滞纳处理：应缴款每月缴交一次，当月的应缴款于当月的10号前交清，逾期交款，每日按前款金额的万分之八收取延期付款滞纳金。如拖欠应缴款超过壹个月，甲方有权单方终止合同收回厂房场地并处理乙方财产以抵偿所欠款以及追究乙方的违约责任，由此所造成的的损失全部由乙方负责。……四、乙方在签订本合同时先交30000元作按金，合同期满，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方将按金不计利息退还给乙方。如乙方继续租赁，则继续留作按金。如乙方中途退租，按金作违约金处理无偿归甲方所有。……六、……厂内的用水用电设施、引线等由乙方自行装配，一切费用由乙方负责。水费按甲方水电管理组收费标准按时缴交，……七、国家、政府和集体（街道、村委会）征地的处理：该场地属临时使用性质，……十三、财产的移交：乙方必须在2014年8月31日前将厂房清理干净，厂房、地面、门、窗、水电设施及一切厂房附属设施等完好无偿归还给甲方，……逾期归还厂房，每日按1000元收回延期场地使用费，但最长不能超过10天，否则甲方有权单方处理乙方财产，清理场地并追究违约责任，由此所造成的损失由乙方负责。十四、违约责任：……如乙方违约或中途退租，则一次性补偿壹个月的应缴款给甲方，按金另作违约金无偿归甲方所有。乙方不按合同约定按时足额缴交资金及其他费用，乙方应承担甲方追收应缴款等费用所聘请律师的律师费。……”。2015年7月12日，原告及佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室共同出具《证明》，上载：“佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室是佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会下属部门。佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室与区锦成等所签订的合同的权利义务由佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会承担。”后因被告区锦成未依约按期支付相关费用，原告与广东禅信律师事务所签订《民事委托代理合同》，由原告委托该所肖禹律师提起诉讼，并约定律师费用为15000元。2015年7月21日，广东禅信律师事务所就上述律师费用开具发票，上述发票付款方名称载明为佛山市禅城区张槎街道莲塘莲丰股份合作经济社。诉讼中，原告陈述：涉案厂房是八十年代初建设，当时没有办理报建手续，但已于土地证上记载，被告亦据此办理了营业执照。该厂房至今仍由被告经营使用。涉案租赁合同书约定的租赁期届满后，原、被告并无另行续签其他书面合同。期间被告未支付过租金，原告每次催收后被告都同意缴纳，至原告提起本次诉讼，被告也未拒绝缴纳。被告已依约支付按金30000元，原告尚未退还，按照合同约定，因被告违约，按金应当归原告所有，原告亦不同意将按金冲抵被告拖欠的租金等费用。另，涉案合同约定的“农民失地补偿款”即为原告主张的租金，原告诉请的违约金即为合同约定的滞纳金。另查明一，涉案佛山市禅城区季华路南侧、华富南路东侧地段，土地使用权面积41316㎡，土地所有权人为莲塘村农民集体，土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道莲塘村莲丰股份经济合作社。另查明二，两被告系夫妻关系，于1990年10月11日登记结婚。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《厂房租赁合同书》虽为佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室与被告区锦成签订，但据原告及佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室共同出具的《证明》，佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室仅系原告下属机构，原告自愿承担涉案《厂房租赁合同书》项下权利义务，系原告对其自身权利义务的自由处分，被告亦未到庭抗辩，本院依法予以确认，则上述合同书的合同相对人应为原告与被告区锦成，原告有权提起本案诉讼。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原告与被告区锦成于2014年1月23日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。诉讼中，原告主张涉案厂房仍由被告经营使用，两被告亦未到庭抗辩或提供相反证据予以反驳，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因涉案《厂房租赁合同书》无效，原告有权主张被告区锦成返还涉案厂房，本院对原告的该诉请予以支持。关于原告主张两被告支付租金、垃圾清运费及水费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《厂房租赁合同书》无效，但被告区锦成实际占有并使用涉案房屋，故被告区锦成应向原告支付占有使用费。诉讼中，原告主张被告区锦成拖欠2014年1月起的租金、垃圾清运费及2015年5月-2015年6月的水费，并明确其所主张的租金即为合同约定的“农民失地补偿款”，因被告区锦成既未到庭抗辩，亦未提供相反证据予以反驳，本院对上述事实依法予以确认，则被告区锦成应参照《厂房租赁合同书》约定的标准向原告交纳涉案房屋2014年1月起至被告区锦成实际返还房屋之日止的占有使用费，经计算，至庭审当月，被告区锦成应交纳的占有使用费（2014年1月至2015年9月）为453698.70元（21604.70元／月×21个月）。同理，因被告区锦成已实际享受原告提供的管理服务，故被告区锦成亦应依据合同约定的垃圾清运费标准向原告支付垃圾清运费，则被告区锦成应向原告支付2014年1月至庭审当月即2015年9月的垃圾清运费为1050元（50元／月×21个月）。上述费用合计454748.70元。自2015年10月起至被告区锦成实际返还涉案房屋之日止的占有使用费应由被告区锦成按每月21604.70元的标准向原告计付，自2015年10月起至被告区锦成实际返还涉案房屋之日止的垃圾清运费应由被告区锦成按每月50元的标准向原告计付。另因原告已提供相关发票证实其已代被告区锦成垫付承租涉案房屋期间的水费，被告亦未到庭抗辩或提供相反证据予以反驳，故被告应向原告支付2015年5月-2015年6月的水费312.40元。原告的上述诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金及律师费。如上分析所述，涉案《厂房租赁合同书》无效，故原告主张被告支付违约金及律师费无合同依据，且律师费仅系原告的诉讼成本，并非必然损失，原告可采取其他方式维护合法权益，故本院对原告的上述诉请不予支持。关于被告霍红英的责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”据本院查明的事实，两被告系夫妻关系，于1990年10月11日登记结婚。因涉案债务形成于两被告婚姻关系存续期间，被告霍红英亦未到庭抗辩或提供相关证据证明涉案债务为被告区锦成个人债务，故依据上述法律规定，本案中被告区锦成以个人名义所负的债务应认定为两被告的夫妻共同债务，原告主张被告霍红英就上述债务承担连带责任有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：确认佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室与被告区锦成于2014年1月23日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；被告区锦成于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会返还佛山市禅城区张槎街道莲塘村工业一路莲三工业开发区11号厂房（厂房面积：1661.90㎡）；被告区锦成、霍红英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会支付2014年1月至2015年9月的占有使用费及垃圾清运费共计454748.70元，自2015年10月至被告区锦成实际返还上述厂房之日止的占有使用费由被告区锦成、霍红英按每月21604.70元的标准向原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会计付，自2015年10月至被告区锦成实际返还上述厂房之日止的垃圾清运费由被告区锦成、霍红英按每月50元的标准向原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会计付；被告区锦成、霍红英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会支付2015年5月至2015年6月的水费312.40元；驳回原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费收取3926元，财产保全费2670元，合计6596元，由原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会负担378元，由被告区锦成、霍红英负担6218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杨玲玲二〇一五年十月八日书 记 员 江幼钿附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：