（2015）房民初字第12120号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-30
案件名称
陈琪与中昂地产（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈琪,中昂地产（集团）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第12120号原告陈琪，女，1968年1月16日出生。委托代理人苏学政，北京市海恒律师事务所律师。被告中昂地产（集团）有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号2号楼270房间。法定代表人张国明，董事长。委托代理人贺海东，男。委托代理人韩淑敏，女。原告陈琪与被告中昂地产（集团）有限公司（以下简称中昂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琪的委托代理人苏学政，被告中昂公司的委托代理人贺海东、韩淑敏到庭参加了诉讼。��案现已审理终结。原告陈琪诉称：2010年4月25日，原告与被告签订商品房预售合同。合同约定，原告购买被告开发的位于房山区拱辰街道东羊庄村西侧38号住宅楼房屋一套，房屋总价款1263450元，被告应于2011年12月31日前向原告交付符合约定交付条件的房屋，若被告逾期超过30日且原告要求继续履行的，被告应自合同约定的交房之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行了交付全部购房款的付款义务，但至合同约定的交房时间届满，被告未能向原告交付达到交房条件的房屋，并拒绝按照合同约定支付逾期交房违约金。原告曾于2012年4月提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，经过法院多次开庭审理，在被告同意与原告通过协商赔偿原告的损失后，原告于2013年7月撤诉。被告于2013年10月19日交付房屋。原告办理入住手续后，就赔偿事宜与被告进行了多次协商，最终于2014年7月与被告达成了书面的《协议书》文本。但被告却以该协议书须经领导审批为由予以拖延，时至今日，仍拒承担逾期交房的违约责任。故诉至法院，请求：1.判令被告支付逾期交房违约金56853元；2.诉讼费由被告负担。被告中昂公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。从程序上，本案已经超过诉讼时效。从实体上，原被告已经达成口头及事实上的和解协议，即以被告替原告代缴两年物业费的形式免除被告逾期交房的违约责任，故原告不应当再次主张该项违约金。经审理查明：2010年4月25日，原告与北京昂内房地产开发有限公司（现更名为中昂地产（集团）有限公司）签订北京市商品房预售合同。该合同约定，原告购买被告开发的位于房山区拱辰街道东羊庄村西侧“邑尚佳苑”38#住宅楼房屋一套；按照套内建筑面积计价，房屋总价款为1263450元；被告应当在2011年12月31日前向原告交付该商品房；被告交付时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，并应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十二条对市政基础设施的承诺为：上水、下水，市政双路供电，供暖，燃气，电话通信线，有线电视线均应于2011年12月31日达到交付使用条件或敷设到户。合同第十二条对其他设施的承诺为：公共绿地、小区非市政道路、公共停车场均应于2011年12月31日达到交付使用条件。合同第十三条对逾期交房责任约定为：除不可抗力外，被告未按合同约定的期限和条件向原告交付商品房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向原告支付。该商品房预售合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款1263450元。因原、被告对房屋是否符合交付条件产生争议，原告未在合同约定的交付期限届满之时接收房屋。2012年3月，原告向法院提起诉讼，要求解除合同并要求被告赔偿违约金等，该案于2012年6月开庭审理。2013年7月29日，原告申请撤诉，当日，我院作出（2012）房民初字第5971号民事裁定书，准许原告撤诉。该民事裁定书于2013年8月13日送达原告。2013年10月，原告实际接收房屋。2013年7月，北京市第一中级人民法院作出终审判决，认定原告购买房屋所在小区的道路返修和绿化补种修复等工作在2012年4月30日均已完成，并确认中昂公司逾期交房违约金的计算截止日期为2012年4月30日。本案庭审中，原、被告对于二审法院确认的被告存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金计算的截止时间均无异议。诉讼中，原告主张曾就违约金进行过多次和解协商，最终在2014年7月达成初步协议，原告将己方草拟的“协议书”发至被告方原委托代理人蒋纯邮箱后，被告未盖章确认。被告对协商的事实予以认可，但认为是在2013年七八月间进行的协商，最终在2013年10月份达成以两年物业费折抵违约金的口头和解协议。现原告因双方未达成最终和解，于2015年7月30日向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金。上述事实，有《商品房预售合同》、购房款发票、契税专用税收缴款书、交房通知书、入住验房表、（2013）一中民终字第4455号民事判决书、（2012）房民初字第5971号民事裁定书、卷宗材料及双方当事人陈述等在案为证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。鉴于北京市第一中级人民法院的生效判决已经认定被告存在逾期交房的违约行为，并确认2012年4月30日为逾期交房违约金计算的截止日期，本案中，原、被告双方对此均不持异议，故本院亦认定被告存在逾期交房的行为，支付逾期交房违约金的截止日期为2012年4月30日。本案争议的焦点为双方是否达成并履行了和解协议以及原告的起诉是否超过诉讼时效。关于和解协议是否达成的问题。审理中，原、被告均认可双方就逾期交房违约责任进行过协商，但被告提交的证据不足以证明双方已经达成了以两年物业费折抵逾期交房违约责任的协议，对于被告所称因达成并履行和解协议导致原告主张逾期交房违约金的权利消灭的抗辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题。根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告曾于2012年起诉要求违约金，该要求也实质通知到被告。被告自述在双方在2013年七八月间进行协商并于2013年10月达成口头协议。以上事实均构成诉讼时效中断的事由。现原告于2015年7月30日起诉要求逾期办证违约金，未超过诉讼时效。对于被告提出的时效抗辩，理由不成立，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，理由正当，本院予支以持。违约金的具体数额，本院以原告已付房款为基数，依照合同约定标准据实计算确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中昂地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈琪逾期交房违约金四万五千四百八十四元二角。二、驳回原告陈琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百一十一元，由原告陈琪负担一百二十二元（已交纳）；由被告中昂地产（集团）有限公司负担四百八十九元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 李欣宇二〇一五年十月八日书 记 员 吴 杨 关注公众号“”