（2015）泰民一终字第886号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-18
案件名称
米平平与山东光大日月集团置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
米平平,山东光大日月集团置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第886号上诉人（原审原告）米平平，农民。委托代理人张恒文。被上诉人（原审被告）山东光大日月集团置业有限公司。住所地：东平县工业园区。法定代表人姜心刚，总经理。委托代理人王东莺，山东睿扬律师事务所律师。上诉人米平平因房屋买卖合同纠纷一案，不服东平县人民法院（2014）东民初字第3039号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人米平平及其委托代理人张恒文，被上诉人山东光大日月集团置业有限公司的委托代理人王东莺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原、被告于2014年4月28日签订商品房预售合同，由被告向原告出售光大家园A4幢3单元106号房屋一套。合同第九条约定，被告应在2014年10月31日前将所售房屋交付给原告使用，原告诉称于2014年11月13日收到被告的入住通知书，在得知即将交付的房屋不能供暖后，原告拒绝接收房屋。同时查明，合同第十四条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件六）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按照本合同附件六约定完成配置。而附件六装饰、设备标准项中关于户内部分的约定：6.配套设施设备中关于（4）采暖：市政供暖（地暖）……另查明，起诉时原告要求被告优先提供采暖，若被告不能提供采暖则要求解除合同，退还购房款。本庭向原告释明明确诉讼请求后，原告因被告未能在过去的第一个采暖季提供采暖，而明确诉讼请求为解除与被告的房屋买卖合同，退还购房款612812元，同时要求赔偿贷款产生的利息损失5万元。上述事实，有原告、被告签订的商品房预售合同一份、入住通知书一份、被告提交的小区供热设施照片七张、光大家园西入口热力管道工程施工合同一份、供热管道施工合同一份、单位工程质量竣工验收记录两份、建筑给水排水及采暖分部工程验收记录一份及到庭当事人的陈述等予以证实。原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容���有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同受法律保护。合同成立后，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是：被告未能在交房时供暖，原告是否因此具有解除合同的权利。本案中，原告向被告支付房款后，被告应将符合约定的商品房交付给原告使用，包括基础设施和公共配套设施要达到商品房正常使用条件，但在交付房屋时，被告向原告明确表示，交付房屋后的第一个供暖季，即2014年11月15日至2015年3月15日无法供暖。被告辩称其已按合同的约定完成了供暖配备，不能供暖是城市热电企业的责任，并非自己违约。原审法院认为，被告在合同中对供暖相关设备、设施标准进行了约定，系对出售房屋中有关供暖的承诺，交付的房屋应具备水、电、暖达到交付使用的条件，虽然管道已铺入小区，但交付的房屋无法供��仍应属违约，只是该违约行为并不构成根本违约，原告不能据此取得解除合同的权利。合同解除的目的在于，因一方当事人的根本违约致合同利益不能实现，对方当事人为了防止合同在违约情形下给自己造成更大的经济损失而采取的一种补救措施，即享有解除权的当事人采取的一种自救措施，目的在于防止损失扩大，维护自身利益。合同的解除意味着交易的失败，将给市场交易带来沉重的交易成本，并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏，因此在保护合同目的及交易安全的情况下防止解除权的滥用。本案中，被告已将供暖相关的管道设备、设施铺入小区，并经验收，交房后的第一个采暖季不能供暖只是一个过渡，合同中约定的采暖并非不能实现，故在不具备合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件的情况下，原告主张解除合同，返还购房款及赔偿银行贷款损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：驳回原告米平平对被告山东光大日月集团置业有限公司的诉讼请求。案件受理费10428元，由原告米平平负担。上诉人米平平不服原审判决上诉称，在原一审中，被上诉人提交了三份证明所建房屋合格的证据：1、建筑给水、排水及采暖分部（子分部）工程验收记录，2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，3、单位（子单位）工程质量竣工验收记录。在验收结论一栏多数注明同意验收而不是验收结论，并且所署日期均是2015年5月13日，该三张证据日期出自一人所写，有伪造嫌疑，就算被上诉人未伪造此三份证据，此证明也能证实逾期180天交房的事实。原审法院对上诉人有利足以证实解除合同的条款一字未提。原审法院在未审查合同是否有效的情况下��出判决，不能体现以事实为依据，以法律为准绳的公平、公正判决。请求二审法院撤销原判决，依法改判。被上诉人山东光大日月集团置业有限公司辩称，原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持一审判决。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的合同是否应予以解除，被上诉人是否应退还购房款及赔偿损失。根据审理查明的事实，上诉人主张解除合同的依据是当事人双方签订的商品房买卖合同第十条的有关规定，出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。但依据上诉人在二审中认可的房屋交付时间，即2014年11月11日计算，被上诉人逾期交房并未超过180天，上诉人作为买受人行使解除权的要件并未形成。上诉人虽主张被上诉人提交的建筑给水、���水及采暖分部（子分部）工程验收记录等有伪造嫌疑，但未提交证据予以证实，且上述验收记录与被上诉人是否构成逾期交房这一事实之间没有关联性。上诉人亦未提交证据证实被上诉人存在其他构成根本违约足以解除双方签订的房屋买卖合同的行为。因此，上诉人要求解除合同，被上诉人退还购房款及赔偿损失的主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10428元，由上诉人米平平负担。本判决为终审判决。审判长 张广乾审判员 于永刚审判员 李 腾二〇一五年十月八日书记员 张焕新 来自