（2015）柳市民一终字第803号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-17

案件名称

广西嘉伟业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2015）柳市民一终字第803号上诉人（一审被告）广西嘉伟业房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市广雅路北四巷综合楼四楼。法定代表人谢明辰，该公司董事长。委托代理人胡瑜，广西汇力律师事务所律师。委托代理人薛柳，1984年2月23日，系广西嘉伟业房地产开发有限责任公司员工。被上诉人岑惠柳。委托代理人柯官宝，广西辩维律师事务所律师。上诉人广西嘉伟业房地产开发有限责任公司（以下简称嘉伟业公司）因与被上诉人岑惠柳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2013）城中民二初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日受理后，依法组成由审判员谭皓匀担任审判长，审判员司英华、代理审判员侯海丽参加的合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理本案。代书记员李思思担任记录。上诉人嘉伟业公司的委托代理人胡瑜、薛柳，被上诉人岑惠柳的委托代理人柯官宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年2月21日，岑惠柳与嘉伟业公司签订商品房买卖合同，约定：岑惠柳向嘉伟业公司购买位于柳州市文华路2号御品尚东商住楼21-4号商品房，单价为每平方米7892.22元，总价款807453元；岑惠柳应于2012年2月23日支付全部购房款；嘉伟业公司应于2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付岑惠柳；如遇下列原因，嘉伟业公司可据实延期：1、遭遇不可抗力，且嘉伟业公司在发生之日起90日内告知岑惠柳的。2、由于政府或政府管理部门等非嘉伟业公司的行为导致嘉伟业公司不能按期取得有关验收文件的。3、岑惠柳未付清所有应付款的，气象部门的气象记录有连续2天以上降水的；如因嘉伟业公司原因导致房屋延期交付，嘉伟业公司需以岑惠柳已交款项为基数，按同期银行贷款的双倍利息向岑惠柳支付违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知岑惠柳办理交付手续，双方进行交接验收时，嘉伟业公司应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，如嘉伟业公司不出示证明文件或证明文件不齐全，岑惠柳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由嘉伟业公司承担。由于岑惠柳原因，导致未能按期交付的，嘉伟业公司可在《柳州日报》发布交房公告，如岑惠柳未在公告确定的期限内办理交房手续，嘉伟业公司有权将房屋移交其聘用的物业管理公司有偿管理，移交之日视同房屋已交付；嘉伟业公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉伟业公司提供的资料报产权登记机关备案，因嘉伟业公司责任导致岑惠柳不能在规定期限内取得房产权属证书的，需按日向岑惠柳支付已付购房款的同期银行贷款的双倍利息作为违约金，直至嘉伟业公司完成提供资料报产权登记机关备案为止，岑惠柳在具备办理商品房产权登记手续的情况下，应在嘉伟业公司通知办理《房屋所有权证》之日起60日内办理产权及房价款结算手续，否则，视为岑惠柳违约，岑惠柳除应承担其所造成的责任外，还需按日向嘉伟业公司支付已付房价款同期银行贷款的双倍利息作为违约金，至办理产权登记及房价款结算手续之日止。2012年7月10日，岑惠柳和嘉伟业公司签订合同补充协议，主要内容为：根据房屋产权登记机关的审核，岑惠柳所购买商品房实测建筑面积为126.55平方米，房屋最终成交金额为807389元，双方对该实测数据及金额没有异议。后，岑惠柳按照补充协议内容将购房款807389元支付给嘉伟业公司。2012年6月15日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2012年6月28日，嘉伟业公司在《柳州日报》上刊登御品尚东商住楼交房公告，要求业主于2012年7月10日至2012年8月10日办理收房手续。2012年7月10日，岑惠柳接收涉案房屋，并在交房确认书上签字。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2012年6月20日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2012年8月8日。2012年8月31日，嘉伟业公司取得涉案房屋的《关于核准商品房初始登记的通知》。2013年1月24日，嘉伟业公司向柳州市房屋登记管理中心提交了办理涉案房屋产权登记的材料，其中包括《关于核准商品房初始登记的通知》。之后，岑惠柳取得登记时间为2013年1月28日的房屋所有权证。另查明，嘉伟业公司委托代理人所在的广西汇力律师事务所就本案向柳州市房屋登记管理中心发出咨询函，咨询了本案商品房买卖合同中所约定的“关于商品房产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后＊＊日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的相关问题，柳州市房屋登记管理中心复函称：“《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等法律法规规定中未列有来函所称的‘备案’。根据上述法律法规规定，合法建造的商品房在实现法律规定的竣工、交付使用等要求后，可由商品房权利人持相关材料到我中心申请办理房屋所有权初始登记，经核准同意商品房初始登记后，出具《关于核准商品房初始登记的通知》。”又查明，柳州市气候评价所出具的气象证明载明，从岑惠柳、嘉伟业公司签订商品房买卖合同的2012年2月21日至约定的交房日2012年4月30日，连续2天降雨量为小雨以上天气为24天。一审法院审理认为，一、关于嘉伟业公司是否逾期交房的问题。岑惠柳与嘉伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2012年4月30日前，交付的商品房须“经验收合格”。对于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格的时间为2012年6月15日，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，也没有相关法律法规规定房屋须经竣工验收备案之后方可交付。房屋具备交付条件后，岑惠柳于2012年7月10日接收涉案房屋，并在交房确认书上签字。合同约定的房屋交付时间为2012年4月30日前，嘉伟业公司于2012年7月10日交付房屋已经逾期。岑惠柳主张嘉伟业公司交付房屋逾期至2012年8月9日，嘉伟业公司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实依据，该院不予采信。二、关于嘉伟业公司逾期交房的天数问题。嘉伟业公司逾期期间为2012年4月30日至2012年7月9日，共70天。但根据商品房买卖合同约定，如遇下列原因，嘉伟业公司可据实延期交付房屋：“1、遭遇不可抗力，且嘉伟业公司在发生之日起90日内告知岑惠柳的；2、由于政府或政府管理部门等非嘉伟业公司的行为导致嘉伟业公司不能按期取得有关验收文件的；3、岑惠柳未付清所有应付款的，气象部门的气象记录有连续两天以上降水的。”嘉伟业公司提供相关证据以主张涉案工程施工期间，连续两天以上降水、停电、高考等因素导致工程无法施工的嘉伟业公司可以据实延期交付。该院认为，根据合同约定，涉案工程施工期间连续两天以上降水的天数可以据实扣除，经核算柳州市气候评价所出具的气象证明，从岑惠柳、嘉伟业公司签订商品房买卖合同的2012年2月21日至约定的交房日2012年4月30日，连续两天降雨量为小雨以上天气的共24天，该24天可以从嘉伟业公司逾期交付房屋的天数中扣除，因此嘉伟业公司逾期交付房屋的天数为70天-24天=46天。嘉伟业公司主张涉案工程施工期间因停电、高考等因素导致无法施工的天数应扣除，该院认为，双方对于停电、高考等因素并无约定，且这些因素嘉伟业公司在签订商品房买卖合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，不属于不可抗力，不能作为嘉伟业公司逾期交房的理由。三、关于嘉伟业公司是否存在逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约行为问题。岑惠柳称嘉伟业公司未按合同约定为岑惠柳办理房屋权属备案登记，致使岑惠柳未能及时取得房屋所有权证。该院认为，岑惠柳、嘉伟业公司签订的商品房买卖合同约定：嘉伟业公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉伟业公司提供的资料报产权登记机关备案，因嘉伟业公司原因致岑惠柳不能在规定期限内取得房产权属证书的，嘉伟业公司除应承担相关的法律责任外，还需按日向岑惠柳支付已付购房款的同期银行贷款的双倍利息作为违约金，直至嘉伟业公司完成提供资料报产权登记机关备案为止，岑惠柳在具备办理商品房产权登记手续的情况下，应在嘉伟业公司通知办理《房屋所有权证》之日起60日内办理产权及房价款结算手续。从该约定可以看出，对于办理《房屋所有权证》，嘉伟业公司承担的是在房屋交付后90日内将有关资料报送产权登记机关的协助义务。嘉伟业公司提供的证据《柳州市房屋登记管理中心函》、《柳州市房产档案馆查档结果证明书》可以证明其已经向柳州市房产局提交了需要由其提供的资料，嘉伟业公司因此于2012年8月31日取得《关于核准商品房初始登记的通知》。从嘉伟业公司交付涉案房屋的2012年7月10日起，即使计算至嘉伟业公司取得《关于核准商品房初始登记的通知》的2012年8月31日，亦没有超过合同约定的“商品房交付使用后90日内”，故嘉伟业公司不存在逾期将资料报送产权登记机关备案的违约行为。岑惠柳还称因嘉伟业公司未向产权登记机关报送相关资料，导致其至今未取得土地使用权证。该院认为，从上述约定可以看出，双方对于嘉伟业公司逾期将相关资料报产权登记机关备案的违约责任的约定只针对《房屋所有权证》的办理，并不涉及《土地使用权证》的办理。如果嘉伟业公司违约或者违反相关法律法规，未履行协助办理《土地使用权证》的义务，岑惠柳有权主张自己的权利，但不能依据上述约定要求嘉伟业公司“支付已付房价款的同期银行贷款的双倍利息作为违约金”。因此，岑惠柳要求嘉伟业公司支付逾期办理房屋权属登记备案手续违约金没有事实依据，该院不予支持。四、关于违约金约定是否过高的问题。商品房买卖合同约定，如因嘉伟业公司原因导致房屋延期交付，嘉伟业公司需以岑惠柳已交款项为基数，按同期银行贷款的双倍利息向岑惠柳支付违约金。嘉伟业公司主张若其违约，岑惠柳遭受的损失是涉案房屋逾期交房期间的租金损失，比照涉案房屋同地段同类房屋租金损失的评估结论，双方约定的违约金过高，明显超过了岑惠柳的实际损失，应当调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”该院认为，双方当事人在合同中对于违约金的约定属于当事人的意思自治，目的是保障合同履行，双方当事人应当恪守。嘉伟业公司主张约定的违约金过高，依据是同地段同类房屋的租金损失的评估结论，但该租金损失只是在实际损失不能确定的情况下，对实际损失的一种推定，并不完全等同于实际损失，不能简单的以评估的租金损失作为认定违约金过高的依据。此外，在合同履行过程中，嘉伟业公司逾期交房的违约事实清楚，且逾期天数较多，过错比较明显，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，该院认为合同约定的以已付购房款为基数，按照银行同期贷款利息的双倍计算的违约金并不过分高于造成的损失，嘉伟业公司要求调低违约金的诉请，该院不予支持。嘉伟业公司应付的逾期交房违约金为以李林已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，即807389元×6.1％÷366天×46天×2倍≈12380元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、广西嘉伟业房地产开发有限责任公司向岑惠柳支付逾期交房违约金12380元；二、驳回岑惠柳的其他诉讼请求。案件受理费1035元，评估费1400元，共计2435元（岑惠柳已预交），由岑惠柳负担1824元，由广西嘉伟业房地产开发有限责任公司负担611元。上诉人嘉伟业公司不服一审判决，上诉称，上诉人认为一审判决第一项“广西嘉伟业房地产开发有限责任公司向岑惠柳支付逾期交房违约金12380元”的判决，没有事实和法律依据。一、一审判决认定上诉人逾期交付房屋天数为46天，没有事实依据。1、2012年6月15日涉案房屋即取得《建筑工程质量竣工验收意见书》，具备了合同约定的房屋交付条件；上诉人的交付时间应当确定为2012年6月15日，故一审判决认定上诉人逾期交付天数为46天，没有事实依据。二、一审判决认为可以从上诉人逾期交付房屋的天数中扣除24天，该认定与事实不符且违反了合同的约定。1、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第8条约定“气象部门的气象记录有连续2天以上有降水的”，可据实予以延期；然而，一审判决书的认定则改为按“连续两天降雨量为小雨以上”的天气计算，明显违反了合同的约定。2、根据柳州市气候评价所出具的气象证明证实，“从签订商品房买卖合同的2012年2月21日至约定交房日2012年4月30日”连续两天以上降水的天数是55天，而不是一审判决所认定24天。3、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第8条约定“气象部门的气象记录有连续2天以上有降水的”，可据实予以延期；那么，在可据实延期期间，如遇连续2天以上有降水的，仍应当再予以据实延期，但一审判决却未予以扣除，显属不当。三、一审判决关于“双方对于停电、高考等因素无约定，且这些因素嘉伟业公司在签订商品房买卖合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，不属于不可抗力，不能作为嘉伟业公司逾期交房的理由”的认定，没有事实依据和法律依据。根据双方《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的约定“由于政府或者政府行政管理部门等非出卖人的最终行为导致出卖人未能如期取得有关验收文件的”，出卖人可据实予以延期。本案证据表明，柳州市实行轮流停电、高考期间禁止施工、人防要求以及实施电梯电子监管等等，均系由柳州市政府用电领导小组及政府行政管理部门住建委、人防办等部门所具文作出，属于上述合同约定应当予以据实延期扣除的范畴。一审判决认定当事人“双方无约定”，显属认定事实错误。四、一审判决关于“合同约定的违约金并不过分高于造成的损失”的认定，与事实不符与法律相悖。1、根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条关于商品房买卖合同损失赔偿额，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的规定，逾期交付使用房屋的行为，所造成的只能是租金的损失。而且，本案无论从被上诉人的起诉状或本案一审庭审全过程，被上诉人均未主张也无证据证实其存在延期交付的实际损失。2、按照被上诉人所主张的逾期交付违约金金额计算，每月每平方米租金己高达31.38元；而司法鉴定评估结果，则每月每平方米租金仅为19元。显然，被上诉人所主张的合同约定的违约金己远超过租金损失的30%。根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，应当对约定的违约金予以减少。综上所述，上诉人认为，一审判决书第一项与事实和法律相悖，应当依法予以撤销，重新作出公正判决。被上诉人辩称，被上诉人对一审判决对产权登记查明认定的事实有异议，一审法院查明的其他部分是正确的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明事实有异议：一、一审查明上诉人向柳州市房屋登记管理中心提交办理涉案房屋产权登记材料的时间有误，上诉人向柳州市房屋登记管理中心提交办理涉案房屋产权登记材料的时间为2012年12月18日；2、一审查明连续降水天数有误，连续两天降水天数应是55天。被上诉人对一审查明的事实没有异议，但是认为一审对上诉人办理产权登记备案手续方面的事实认定错误，合同备案和产权备案登记应是两码事；降雨天数应以气象证明资料结合合同签订时间计算。双方当事人在二审期间未提交新证据。本院对当事人争议的事实的分析与认定：对于上诉人提出的第一点异议，根据上诉人在一审提交的柳州市商品房网上备案管理系统受理单，可以看出上诉人向柳州市房屋登记管理中心提交办理涉案房屋产权登记材料的时间为2012年12月18日，一审对该时间认定有误，本院予以纠正。对于上诉人提出的第二点异议，本院认为，降水强度分为微量、小雨、中雨、大雨等，降雨量为微量的降水量是0.0，因此降雨量为微量的天气对工程的施工并无影响，并不会导致工期延长，故一审法院以连续降雨量为小雨的天气来计算延期的天数并无不当，且经本院核实，从双方当事人签订合同之日至约定交房之日，连续两天降雨量为小雨以上的天数为24天，因此，对于上诉人的该异议，本院不予采纳。综上分析，一审查明的事实除了上诉人向柳州市房屋登记管理中心提交办理涉案房屋产权登记的材料的时间应变更为2012年12月18日之外，其他事实均属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、上诉人逾期交房的天数是多少？二、上诉人可以据实延期交房的天数应该如何认定？三、合同约定的违约金是否过分高于实际损失？针对第一个争议焦点，本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2012年4月30日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人，在商品房达到交付使用条件后，上诉人需书面通知买受人办理交付手续，但上诉人直到2012年6月28日方在《柳州日报》刊登交房公告，其行为已经构成违约，应承担违约责任。关于上诉人提出的“涉案房屋于2012年6月15日取得了《建筑工程质量竣工验收意见书》，具备了合同约定的房屋交付条件，因此上诉人交付房屋的时间应为2012年6月15日”的主张，因上诉人并未在2012年6月15日交付房屋给被上诉人，而是到2012年6月28日在《柳州日报》刊登交房公告告知各业主于2012年7月10日至8月10日办理交接手续，被上诉人于2012年7月10日接收涉案房屋，该收房时间在上诉人通知可以交房的时间范围内，因此，上诉人主张逾期交房的违约天数计算到2012年6月15日的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故一审认定上诉人逾期交房的时间为2012年7月10日，并无不当，本院予以维持。针对第二个争议焦点，本院认为，第一，从2012年4月30日后连续两天的降雨时间不应当扣除，因为双方签订的合同约定上诉人履行交付义务的时间为2012年4月30日，在该时间点之前连续两天的降雨时间为合同约定可以据实扣除的时间，而自该时间点之后是上诉人逾期交房的时间，在此期间的雨天已经不属于双方合同约定的因：“气象部门的气象记录有连续2天以上降水”可据实予以延期的范围，因此，上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，涉案房屋建设项目施工期间因停电、停水、高考等因素导致工程无法实际施工的天数也不应扣除，因双方对此在合同中并无约定，且上诉人提交的证据并不能证实停电、停水、中高考等因素影响到了工程施工，而施工期间因停电、停水、高考等因素导致工程无法实际施工是上诉人在签订合同前可以预见的，应在预计工程工期时预先考虑，而非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此本院对上诉人的该项主张也不予支持。针对争议焦点三，本院认为，双方当事人在合同中对于违约金的约定属于当事人的意思自治，双方当事人应当恪守，上诉人主张被上诉人的实际损失应以涉案房屋同地段同类房屋的租金来计算，但租金只是损失的其中一种，系对实际损失的一种推定，并不完全等同于实际损失，不能简单的以评估的租金损失作为认定违约金过高的依据，因此对于上诉人提出的该主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其诉请，本院不予支持。一审程序合法，适用法律正确，判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元（上诉人广西嘉伟业房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人广西嘉伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　谭皓匀审　判　员　　司英华代理审判员　　侯海丽二〇一五年十月八日代书　记员　　李思思关注公众号“”