（2014）麻民一初字第77号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-05
案件名称
（2014）麻民一初字第77号涂某某诉张某某、滕某某、陈某某、舒某某物权保护纠纷民事判决书
法院
麻阳苗族自治县人民法院
所属地区
麻阳苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂某某,张某某,滕某某,陈某某,舒某某,涂某甲
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第五十八条
全文
湖南省麻阳苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）麻民一初字第77号原告涂某某，男，1984年7月29日出生，汉族，城镇居民，委托代理人杨代华，湖南怀化市鹤城法律服务所法律工作者。被告张某某，男，1941年11月16日出生，苗族，城镇居民。委托代理人张红（特别授权），教师，系张某某之女。被告滕某某，男，1965年8月2日出生，苗族，城镇居民。委托代理人田必顺，湖南锦江律师事务所律师。被告陈某某，男，1973年9月26日出生，苗族，农村居民。被告舒某某，男，1962年4月5日出生，苗族，农村居民。被告陈某某、舒某某共同委托代理人向芮，女，城镇居民。被告涂某甲，男，1957年7月21日出生，汉族，城镇居民。原告涂某某就与被告张某某、滕某某、陈某某、舒某某物权保护纠纷一案，于2014年2月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员肖刚担任审判长，与审判员江小军，人民陪审员黄伟参加的合议庭，于2014年5月8日、2014年7月28日、2015年5月14日公开开庭进行了审理。代理书记员ＸＸ担任庭审记录。在第一次庭审后，本院依被告滕某某的申请，依法追加了涂某甲为本案的共同被告。第一次开庭时，原、被告及各自委托的代理人均到庭参加了诉讼；第二次开庭时，除被告张某某外，原、被告及各自委托的代理人均到庭参加了诉讼；第三次开庭时，原告及其委托代理人、被告滕某某及其委托代理人、被告张某某、被告舒某某均到庭参加了诉讼，被告涂某甲、陈某某，及陈某某与舒某某的共同委托代理人向芮，被告张某某的委托代理人张红，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请庭外和解，后因双方分歧较大，未能达成和解协议。其间，不计审限。本案现已审理终结。原告诉称：原告祖父涂某乙在麻阳苗族自治县富洲北路192号原有临街住房一幢，房产证号为麻房字第45**号。原告祖父过世后，原告通过遗产继承于1998年2月11日取得该房屋所有权，产权证号为麻房字第98-0**号，建筑面积26.86㎡。因原告在外地读书，没有居住该房。2012年原告回麻阳发现房屋被人拆除，有人在原告房屋所在地及房屋后面土地上施工建房，经联系得知，系被告张某某擅自将原告房屋以53008元的价格卖给了被告滕某某，被告滕某某、陈某某、舒某某等组织拆除了原告的房屋用于建新房获利。后经麻阳县建设局告知，2011年5月“涂某乙”、郎文良以房屋破烂为由，向建设局申请在原告房屋所在地建房，并办理了规划手续，2011年9月建设局审批“规划手续已办理，同意放线”，被告陈某某在《私人房住宅楼效果图》后签字“同意按效果图实施”。原告曾要求建设局出面停止施工，但遭被告陈某某等拒绝，故原告诉请法院，要求：一、判令被告立即停止侵权，停止在原告房屋土地上的施工，将原告所有的房屋恢复原状；二、判令各被告自2011年9月起按1000元／月连带赔偿原告损失，直至被告恢复原告房屋并交付原告居住时为止；三、本案诉讼费由被告承担。被告张某某辩称：在原告还小时，被告张某某就经原告父亲的同意，将本案争议房屋出售给了滕某某。被告滕某某辩称：1、当时是经人介绍将房屋卖给被告滕某某；2、被告滕某某购房过程中得到了原告亲属认可，应认定为善意取得，请求驳回原告诉讼请求。被告陈某某、舒某某共同辩称：被告陈某某、舒某某与滕某某达成协议，并办理了相关许可证，其施工也没有违反相关许可，也没有造成房屋损失，而是提升了房屋价格，请求驳回原告诉讼请求。被告涂某甲辩称：请法院以事实为依据，公正审判。原告为了支持自己的诉讼主张，在举证期内向本院提交下列证据：1、原告涂某某、被告张某某、滕某某、陈某某、舒某某身份证复印件各1份，经核对与原件一致，欲证实原、被告身份情况；2、国有土地使用证，房产登记证复印件各1份，经核对与原件一致，欲证实本案争议房屋原为涂某乙所有；3、房屋转让协议复印件1份，欲证实本案争议房屋系向麻阳县竹器厂购买；4、财产继承书复印件、房产登记证复印件、房屋买卖契约复印件各1份，经核对与原件一致，欲证实本案争议房屋由原告继承取得，并已办理了过户登记；5、怀方评报字（2015）第31号国有土地使用权评估报告及评估费发票1份，欲证实麻阳苗族自治县富洲北路192号国有土地（即本案争议房屋所涉及土地）估值为8.49万元，花费评估费1500元。被告张某某未向本院提交证据。被告滕某某为了支持自己的辩称主张，在向本院提交了下列证据：6、身份证复印件1份，经核对与原件一致，欲证实滕某某身份情况；7、房屋买卖协议及收条各1份，欲证实滕某某善意取得了争议房屋；8、土地证复印件1份，经核对与原件一致，欲证实土地登记在张某某的父亲涂某乙名下，滕某某善意取得了争议房屋；9、证人满锦春的当庭陈述，欲证实证人听被告张某某说过原告父亲授权张某某卖房，张某某将房屋卖给滕某某，证人见证了卖房的过程，并代笔书写了购房协议；10、证人满顺珍的当庭陈述，欲证实证人听被告张某某说原告父亲要被告张某某卖本案争议房屋为张某某的妻子治病；11、证人罗祛荣的当庭陈述，欲证实证人听被告张某某说过被告涂某甲要被告张某某卖本案争议房屋为张某某的妻子治病；本案争议房屋一直由被告张某某对外出租及收取租金。被告陈某某、舒某某为了支持自己的辩称主张，在向本院提交了下列证据：12、陈某某、舒某某身份证复印件各1份，经核对与原件一致，欲证实两被告身份情况；13、房屋共建合同复印件1份，欲证实被告陈某某、舒某某建筑施工是基于与房屋实际居住人滕某某的房屋共建手续；14、房屋所有权证复印件1份，欲证实房屋户头在涂某某名下，面积26.86平方米，该证原件由滕某某交付陈某某、舒某某，办理重建手续时已交县房产局；15、房屋购买协议复印件1份，欲证实房屋2006年已经卖给了滕某某；16、麻危房建字（2011）第14号房屋安全鉴定报告1份，欲证实被告陈某某、舒某某施工已经向相关部门报告。被告涂某甲为了支持自己的辩称主张，在向本院提交了下列证据：17、涂某甲身份证复印件1份，经核对与原件一致，欲证实被告涂某甲身份情况。本院依职权调取以下证据：18、对阙德强、罗祛荣的调查笔录各1份，欲查实本案争议土地上已灭失房屋的价值。上述证据，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证及辩论，本院经综合审查后，作出如下认证：第1、6、12、17号证据，分别证实了原、被告双方各自的身份及诉讼主体资格情况，因来源合法，形式有效，双方互不持异议，予以采信；2、3、14号证据来源合法，双方当事人均互不持异议，本院予以采信；4号证据，除被告涂某甲外，另外四被告虽提出异议，但未提供相反证据予以反驳，而该份证据来源合法，形式有效，本院予以采信；5号证据，来源合法，形式有效，本院予以采信；7号证据，客观的证实了滕某某买房及张某某卖房与收到购房款的事实；8号证据，证实了本案争议房屋的土地登记在原告的祖父，即被告张某某与被告涂某甲的父亲涂某乙名下；9、10、11号证据，证人欲证实被告张某某系经过原告之父即被告涂某甲授权，将登记于原告名下的房屋卖给被告滕某某，该部分系传来证据，无其他证据予以佐证，对该部分，不予采信，其他部分予以采信；13号证据，证实了滕某某在购得本案争议房屋后，将该房屋承包给舒某某、陈某某用于开发；15号证据，与本院已采信的7号证据相一致，本院予以采信；16号证据，系复印件，而原告又对其真实性提出异议，对该份证据，本院不予采信；18号证据，因争议的房屋已经灭失，无法进行鉴定，而双方当事人对争议房屋的结构及面积均不持异议，该证据的两份调查笔录能比较客观的反映出已灭失的争议房屋的市场价值，对该份证据，本院予以采信。本院根据采信的证据以及原、被告的陈述，确认如下案件事实：被告涂某甲与原告涂某某系父子关系，被告张某某与被告涂某甲系同母异父的兄弟关系。1995年元月，被告涂某甲之父（即被告张某某继父），原告涂某某的祖父涂某乙（已故）购买了座落于原麻阳县高村镇下街原竹器厂的厂房，并于同年5月9日办理了过户登记。该房占地面积26.86㎡。1998年2月，原告涂某某通过继承方式，从其祖父涂某乙处取得了该房，并办理了该房屋的产权过户登记手续，但该房屋所涉及的土地使用权一直登记于涂某乙名下。同年4、5月份，涂某乙去世。原告涂某某取得该房后，将该房交由被告张某某经营、管理，并由被告张某某享有经营、管理该房而取得的收益。被告张某某一直对外出租该房，并收取、享用租金。2006年，被告张某某为筹钱给其妻治病，欲将一直由其经营、管理，登记于原告涂某某名下（座落于原麻阳苗族自治县高村镇下街幢号E12248，房号1279，即本案争议房屋）的房屋及土地出售，经联系、协商，被告张某某以总价5.3008万元的价格，将该房及土地卖给了本案另一被告滕某某。2006年11月5日，由证人满锦春代写了房屋购买协议，被告张某某与被告滕某某共同在房屋购买协议上签名，并由证人满锦春、满顺珍见证。当日，被告滕某某支付给被告张某某购房款5.3008万元，被告张某某将该房的房产证及土地证交付给被告滕某某，被告滕某某在收到两证后，发现该房并未登记于被告张某某名下，便对此提出异议，张某某称该房系其侄子涂某某的父亲涂某甲委托张某某出售，并称涂某某与涂某甲父子均在外地，并向滕某某承诺保证能过户。之后，为改造该房，滕某某将争议房屋承包给舒某某、陈某某，并与舒某某、陈某某签订了《房屋共建合同》，舒某某、陈某某按约定施工，现已在本案争议房屋的土地上建成了六楼一地的房屋一栋。2012年，原告发现登记在其名下的房屋被拆除，并已在拆除房屋的土地上新修了房屋，便向滕某某、舒某某、陈某某提出异议，要求停止侵权，恢复原状，赔偿损失，遭滕某某、舒某某、陈某某拒绝。原告便诉诸法院。另查明，本案争议房屋的宅基地市场价经怀化方兴资产评估有限公司评估为8.49万元。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案争议房屋登记于原告涂某某名下，应为原告涂某某所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”原告涂某某通过合法方式取得了本案争议房屋，亦取得了争议房屋占有范围内的土地使用权。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告张某某未经原告涂某某同意，将登记于涂某某名下的房屋及该房占用范围内的土地使用权同时转让给被告滕某某，其行为事后既没有得到权利人涂某某的追认，亦未取得处分权，已构成无权处分，故被告张某某与被告滕某某于2006年11月5日签订的《房屋购买协议》系无效合同。而之后，被告滕某某与被告舒某某、陈某某签订了《房屋共建合同》，将本案争议房屋已拆除，并在该房屋占用范围内的土地上建成了六楼一地的新房，致使本案的原房屋及土地无法返还，被告舒某某、陈某某对此并无过错。故被告张某某应与被告滕某某共同赔偿原告涂某某因此而受的损失。该房屋占有范围内的土地经估计为8.49万元，该鉴定系原告申请，虽原告对估价的总价值提出异议，但并未提供有效证据予以反驳，本院对原告的异议请求不予支持。因争议的房屋已经灭失，无法进行鉴定，而双方当事人对争议房屋的结构及面积均不持异议，本院对阙德强、罗祛荣的两份调查笔录能比较客观的反映出已灭失的争议房屋的市场价值，故本院酌定对争议房屋的市场价值认定为2000元。故原告的总损失为8.69万元。滕某某已支付给张某某的购房款5.3008万元，应由张某某支付给原告涂某某，原告的剩余损失3.3892万元，根据被告张某某与被告滕某某过错程度，应由被告张某某与被告滕某某各自承担50％的赔偿责任，即1.6946万元。故被告张某某应赔偿原告损失为6.9954万元，被告滕某某应赔偿原告损失为1.6946万元。关于原告要求被告赔偿其房屋租金的诉请，因原告并未提供有效的证据予以证实，对原告该项诉请，本院不予支持。对被告张某某、滕某某、舒某某、陈某某的辩解主张，因与本院已查明的事实不符，本院均不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告张某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告涂某某各项损失6.9954万元；二、被告滕某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告涂某某各项损失1.6946万元；三、驳回原告涂某某要求被告舒某某、陈某某赔偿的诉讼请求；四、驳回原告涂某某的其他诉讼请求；五、被告涂某甲不承担责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费1972.5元，保全费889元，合计2861.5元，均由被告张某某、滕某某承担；鉴定费1500元，由被告张某某承担500元，被告滕某某承担1000元（已付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 肖 刚审 判 员 江小军人民陪审员 黄 伟二〇一五年十月八日代理书记员 张 阳法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来自：