（2015）锡法安民初字第181号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-18
案件名称
龚玉华与无锡景瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚玉华,无锡景瑞置业有限公司,深圳市房多多网络科技有限公司无锡分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百五十三条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡法安民初字第181号原告龚玉华。委托代理人蒋仲新，江阴市北国法律服务所法律工作者。被告无锡景瑞置业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道兴越路南、锡东大道西。法定代表人郝煜，该公司执行董事。委托代理人姜斯海、杨波，该公司职员。第三人深圳市房多多网络科技有限公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区蠡湖大道168号蠡湖大厦1806室。法定代表人段毅，该公司董事长。委托代理人杜晋，该公司职员。原告龚玉华与被告无锡景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由代理审判员吴修贵适用简易程序，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告龚玉华及其委托代理人蒋仲新到庭参加诉讼，被告景瑞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后本院经龚玉华申请依法追加深圳市房多多网络科技有限公司无锡分公司（以下简称房多多公司）为第三人参加诉讼，并于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告龚玉华、被告景瑞公司的委托代理人姜斯海、第三人房多多公司的委托代理人杜晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚玉华诉称：2014年10月4日，其在景瑞公司业务员利诱下交诚意金10000元，当时承诺可抵房款200000元。同年10月17日景瑞公司业务员利诱其优惠活动即将结束，钱交的越多优惠越多，其又交纳240000元，并根据景瑞公司的要求向房多多公司支付了会员服务费50000元。后其考虑到购房压力大及景瑞公司存在不诚信现象，未实际签订房屋买卖合同。其要求景瑞公司和房多多公司退钱未果，故诉至法院，请求判令解除合同，景瑞公司退还其250000元，房多多公司返还其50000元。被告景瑞公司辩称：买卖双方姓名或名称、涉案房屋（房号、建筑面积、产品类型等基本信息）、成交总价款、付款进度和方式等关键要素已经进行了约定，且龚玉华已经支付购房款250000元（包括定金10000元），故买卖合同已成立。现龚玉华要求解除合同，于法无据。退一步讲，即使双方构成预约合同关系，龚玉华无正当理由要求解除合同，应承担相应的定金责任。以上，请求法院驳回龚玉华的诉讼请求。第三人房多多公司述称：龚玉华交纳的50000元系会员服务费，龚玉华已成功购房并享受了相应的销售团购优惠，现因龚玉华自身原因不愿意履行合同，根据其与龚玉华之间的会员服务协议书的约定，服务费其不予退还。以上，请求法院驳回龚玉华的诉讼请求。经审理查明：一、2014年10月4日，龚玉华与景瑞公司签订《定金协议》，协议约定：预订物业位于无锡市景瑞望府第43-215号楼，建筑面积233.84平方米，原总房款为2933990元，成交价格为2300000元（含50000元团购费）；龚玉华应支付景瑞公司定金10000元，作为双方订立《无锡市商品房预售／买卖合同》的担保；若龚玉华逾期不签订或不按协议约定的条件签署《无锡市商品房预售／买卖合同》或不履行本协议中的任何条项时，视为龚玉华自动放弃认购权利，景瑞公司有权不退还定金。同日，龚玉华支付景瑞公司10000元。二、2014年10月17日，龚玉华以苏启睿的名义与景瑞公司签订《签约确认单》，确认单约定：房屋为43号215室，面积为233.84平方米，总价2933990元，成家总价2250000元，付款方式为定金10000元、2014年10月17日付首付（含定金）250000元、2015年1月17日付余款430000元、2015年2月17日付商贷1570000元。同日，龚玉华以苏启睿名义交纳首付款240000元，三、2014年10月17日，龚玉华以苏启睿名义与房多多公司签订《房多多会员服务协议书》，协议书确定协议状态为认购（而非预约），同时协议约定：苏启睿交纳会员服务费50000元后可享受购房优惠，成功认购（即签订购房定单或房屋认购书或者商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房的，会员服务费概不退还；未成功认购的，在提出申请之日起十五个工作日内，房多多公司将已付会员服务费按原支付路径全部无息退还客户。同日，龚玉华以苏启睿名义交纳会员服务费50000元。后龚玉华、苏启睿并未与景瑞公司签订《商品房合同》，也未办理网签手续。四、2014年6月1日，景瑞公司与房多多公司签订《项目平台销售合作协议》，协议约定：景瑞公司授权房多多公司作为合作项目的销售合作方，景瑞公司承诺对合作项目范围内的房源，所有客户享受别墅每套50000元、高层每套交付10000元（下称房多多会员增值服务费），购房时享受总房价别墅减免200000元、高层减免50000元的购房优惠，客户交纳的房多多会员增值服务费全部由房多多公司收取并享有。房多多公司承诺利用其平台优势和多方资源，尽最大努力最大程度地为景瑞公司的合作项目导入潜在客户。双方同意当客户在成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于客户自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还。房多多公司发送客户与景瑞公司认购客户姓名不一致，但系直系亲属，则视为同一客户。五、龚玉华与苏启睿系母子关系，庭审中苏启睿向本院出具书面说明称要求解除合同并同意由龚玉华以其名义进行诉讼，原合同关系与其无关。上述事实，有《定金协议》、《签约确认单》、《房多多会员服务协议书》、收据、银行转账凭证、户口登记卡、当事人陈述及本院庭审笔录在案佐证。本院认为：龚玉华与景瑞公司签订的《定金协议》、《签约确认单》，与房多多公司签订的《房多多会员服务协议书》未违反法律的强制性规定，属合法有效。本案的争议焦点为：一、龚玉华与景瑞公司之间是否构成买卖合同关系？如不构成，景瑞公司是否应该返还收取龚玉华的250000元；二、房多多公司收取龚玉华的会员服务员50000元是否应予返还？关于争议焦点一：景瑞公司辩称《签约确认单》对买卖双方、所涉标的的基本信息等合同关键要素已有明确约定，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条的法律规定，买卖合同自《签约确认单》签订时成立。对此，本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第五条的规定，商品房买卖合同除对当事人名称或者姓名和住所，房屋基本状况、销售方式，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间进行约定外；还应对房屋的交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等进行约定。根据特别法优于一般法的原则，房屋买卖合同应当优先适用《商品房买卖合同司法解释》的规定，因本案中的《签约确认单》仅对《商品房买卖合同司法解释》中规定的部分合同要素进行了约定，不应认定为房屋买卖合同已成立，故景瑞公司的该项答辩意见，本院不予采纳。双方在签订《定金协议》及《签约确认单》时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使龚玉华部分履行了支付购房款的义务，仍需双方另行签订商品房买卖合同。故龚玉华与景瑞公司之间符合预约合同的构成要件，双方成立商品房预约合同关系。龚玉华称因购房压力大及景瑞公司存在不诚信行为未能实际签约，其对景瑞公司的不诚信行为未予提供证据，应承担举证不能的法律后果，故龚玉华应承担解除预约合同的违约责任。根据龚玉华与景瑞公司签订的《定金协议》，龚玉华所付定金10000元，景瑞公司有权不予返还。龚玉华所付房款240000元，因买卖合同并未成立，应予返还。关于争议焦点二：本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《房多多会员服务协议书》中载明的协议状态有两项即预约和认购，双方在签订该协议书时确认协议状态为认购，同时协议约定，成功认购（即签订购房定单或房屋认购书或者商品房买卖合同）后，由于会员自身原因要求退房的，会员服务费概不退还；未成功认购的，在提出申请之日起十五个工作日内，房多多公司将已付会员服务费按原支付路径全部无息退还客户。从上述协议内容来看，服务协议书以龚玉华与景瑞公司之间的合同为存在的前提，在性质上具有一定的从属性。服务协议书中载明了两种协议状态即预约和认购，并分别对该两种情形下服务费的返还明确了两种截然不同的结果，故预约和认购应为递进关系，协议书中的认购应理解为龚玉华与景瑞公司之间的买卖合同关系成立。而龚玉华与景瑞公司在服务协议书签订时仅成立预约合同关系，其中载明的认购没有事实依据。虽然服务协议书中对客户成功认购进行了明确即签订购房定单或房屋认购书或者商品房买卖合同也视为成功认购，但该解释明显在逻辑上难以周延，因为签订购房定单或者房屋认购书可能只成立预约，并不必然成立商品房买卖合同关系。从合同整体性解释及目的解释规则上来看，在龚玉华与景瑞公司之间买卖合同关系不成立的情况下，应根据服务协议书中关于未成功认购返还服务费的约定即房多多公司应返还龚玉华会员服务费50000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除龚玉华、无锡景瑞置业有限公司于2014年10月4日签订的《定金协议》以及双方于2014年10月17日签订的《签约确认单》；二、无锡景瑞置业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还龚玉华240000元；三、深圳市房多多网络科技有限公司无锡分公司应于本判决生效之日起10日内返还龚玉华50000元；四、驳回龚玉华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元减半收取2900元，由龚玉华负担97元，由景瑞公司负担2320元，由房多多公司负担483元（上述案件受理费已由龚玉华先行垫付，其同意垫付的案件受理费由被告直接支付，本院不再退还，景瑞公司、房多多公司应在本判决生效后10日内将应负担的相应案件受理费给付龚玉华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。代理审判员 吴修贵二〇一五年十月八日法官 助理 王华书 记 员 俞梦琪本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》：第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自