（2015）珠中法民三终字第422号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-07-26
案件名称
梁旭平与朱泳基房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广州铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁旭平,朱泳基
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)珠中法民三终字第422号上诉人（原审原告）：梁旭平，女，汉族，户籍所在地珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，身份证号码：×××9046。委托代理人：曾新谊。被上诉人（原审被告）：朱泳基，男，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××9174。委托代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托代理人：袁利丹，广东广和（珠海）律师事务所律师。上诉人梁旭平与被上诉人朱泳基房屋买卖合同纠纷一案，梁旭平不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月15日，以朱泳基为买方、梁旭平为卖方、珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定梁旭平将位于珠海市香洲区银桦路688号X栋X单元102、104、106号及X栋X单元103号商铺转让给朱泳基，朱泳基对梁旭平拟转让的房地产及相关证件做了充分了解，愿意购买该房地产。该房地产房屋建筑面积为194.07平方米，产权状况为房地产权证在工商银行抵押。合同第2条买卖房地产价格、付款方式约定，房地产买卖总价为二百五十五万元（￥255万）整；朱泳基在签署合同时直接或通过经纪方向梁旭平支付定金10万元，已付定金将在第一期付款时冲抵房款；朱泳基于2015年2月5日前向梁旭平支付第一期房款25万元；朱泳基［于取得交易受理回执单］［于房地产权证领证日］［以银行按揭方式］付清最后一期房款230万元；朱泳基以银行按揭方式购买时，贷款手续须在2015年2月5日前获得银行同意贷款批准，朱泳基须配合银行贷款流程要求及时支付贷款给梁旭平，相关按揭费用由朱泳基承担，梁旭平须配合朱泳基办理按揭贷款手续；梁旭平须在2015年2月5日前注销抵押手续；朱泳基、梁旭平双方同意上述楼款中非按揭部分以第种方式支付，即双方到银行办理资金监管手续，监管费由朱泳基承担。第3.1条约定，签署本合同后壹日内，梁旭平的《房地产权证》编号XX07、XX08，原件须放在经纪方处保管及办理转让过户所用，未经双方同时同意，经纪方不得将房地产权证交予任何一方。第8条违约责任约定，梁旭平决定中途不卖、逾期3日不来收款或未按合同办理相关过户手续时，作梁旭平中途悔约处理，梁旭平应在悔约之日起2日内将所收定金及购房款退还朱泳基，另赔偿朱泳基10万元整的违约金。第10条补充条款约定，2015年2月15日前梁旭平为朱泳基办理房产过户手续；双方必须在2015年2月5日前到银行办理资金监管手续。合同落款处，朱泳基、梁旭平本人签名，经纪方由江凯签名。同日，朱泳基向梁旭平支付定金10万元，梁旭平作为收款人出具《收据》，江凯为见证人签名。梁旭平主张该笔款项由经纪方代为收取。朱泳基举证双方之间的短信、微信往来记录以及中介公司与梁旭平之间的短信往来记录主张合同签订以后梁旭平拒绝履行合同义务，朱泳基及中介公司多次联系梁旭平要求梁旭平履行合同义务，但梁旭平均以各种理由拒绝。梁旭平对前述往来记录真实性无异议，认为由于没有解除涉案房屋的债务问题，无法与朱泳基按期交易，一直在积极解决问题，由于资金周转不灵，所以拖延时间较长。2015年4月10日，朱泳基向梁旭平发出一份《催促函》，主要内容是：梁旭平，我朱泳基与你约定于2015年2月15日前完成交易过户手续，时至今日你未能履行合同约定，我特此通知，请在收到此函后三天内带房产证到珠海市房地产登记中心办理过户手续。如到期不履行，我将起诉赔偿及退还定金共20万元及按合同成交价5％计的违约金127500元。该函件由中介公司工作人员江凯用特快专递邮寄至梁旭平户籍所在地，邮单上书写梁旭平手机号码，查询结果显示由单位收发室签收。梁旭平质证认为未收到该函件。另查明，直至2015年4月30日，涉案房屋上有两个抵押权人，分别是中国工商银行股份有限公司珠海南香支行和钱小形，抵押权设立时间分别是2013年10月和2014年11月。朱泳基原审的诉讼请求为：1.梁旭平双倍返还朱泳基定金20万元；2.梁旭平承担本案诉讼费用。原审法院认为，双方签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房地产买卖合同》第2条约定梁旭平须在2015年2月5日前注销抵押手续。经朱泳基和中介公司多次催促，梁旭平迟迟未能清偿债务注销涉案房屋上的抵押，导致无法依约将涉案房屋过户给朱泳基，梁旭平的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，故朱泳基有权解除与梁旭平签订的《房地产买卖合同》。朱泳基依约于2014年12月15日向梁旭平支付定金10万元，梁旭平向朱泳基出具收据，足以证明梁旭平收取了朱泳基定金10万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方在《房地产买卖合同》第8条亦对定金予以类似的约定。现梁旭平未依约履行合同，朱泳基请求梁旭平双倍返还定金20万元，符合法律规定和合同约定，应予以支持。至于梁旭平主张朱泳基支付的定金由中介公司代收，是梁旭平和中介公司之间的关系，由梁旭平自行与中介公司另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，原审法院判令梁旭平于判决发生法律效力之日起十日内向朱泳基双倍返还定金20万元。如果梁旭平未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币2150元，由梁旭平负担。上诉人梁旭平不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决，驳回朱泳基的诉讼请求。事实理由如下：一、梁旭平与朱泳基签订的《房地买卖合同》无效。1.双方签订合同时，梁旭平已明确告知朱泳基涉案商铺已抵押给银行并办理了抵押登记等事实，因此，在未解除抵押之前双方签订的《房地买卖合同》违反了法律规定而依法无效；2.朱泳基与中介方存在恶意串通情形，中介方与朱泳基是亲属紧密关系，梁旭平将该商铺委托给中介方当天，即办理好了一切委托手续和房产买卖手续，中介方仅要求梁旭平在其提供的《委托合同》、《成交确认书》、《房地产买卖合同》和《收据》上签名捺印，上述合同约定和签订合同的行为等，违背事实和显失公平，损害梁旭平的合法权益，因此，双方签订的《房地买卖合同》依法无效。3.涉案房产属于梁旭平婚后房产，属其与丈夫共同所有，现梁旭平单独处分该房产，显然侵害其丈夫的权利，故其所签订的合同无效。二、双方签订的《房地买卖合同》成立但未生效。虽梁旭平于2014年12月15日10时左右与朱泳基签订《房地买卖合同》时向朱泳基出具《收据》，但朱泳基并没有按合同第2.3条的约定向梁旭平转账支付定金100000元，中介方也没有转交定金给梁旭平，朱泳基也没有证据佐证其已支付定金的事实，因此，梁旭平与朱泳基签订的《房地买卖合同》成立但未生效。被上诉人朱泳基二审辩称：一、梁旭平与朱泳基签订房地产买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同有效，朱泳基已经依约在合同签订当天支付定金10万元，梁旭平在原审庭审中称因其自身原因无法及时办理资金监管及过户手续，且经朱泳基与中介公司多次催促，梁旭平仍未办理相关手续，已构成根本违约，无论是依法还是依约，均应双倍返还定金。二、梁旭平称定金存在中介公司，朱泳基认为这是梁旭平与中介公司的关系，其可以另循途径处理。三、梁旭平未提供证据证明涉案房屋为夫妻共同财产，房产登记具有公示公信效力，朱泳基依据房产登记的信息与梁旭平签订房屋买卖合同，未违反相关法律规定。梁旭平二审提交如下证据：1.物业出售委托合同，证明梁旭平将涉案房屋委托中介公司出售，约定总价225万元，一次性付款，签订合同时间为2014年12月25日晚上10点左右；2.成交确认书，证明在签订上述委托合同同时签订成交确认书，其中约定的10万元介绍费实际为差价，是由朱泳基或中介公司的代理人收取，从此可看出本案中介公司与朱泳基存在恶意串通，损害梁旭平的权益；3.房地产买卖合同，签订合同时，梁旭平没有没有看合同内容，并且该合同也已经说明房产证原件在银行抵押，欠银行贷款230万左右，此种情形下梁旭平不可能收取10万元定金。另，合同约定朱泳基2015年2月5日支付首期款，该款项是委托银行监管，由此可见朱泳基不需支付任何费用就可以实现朱泳基或中介公司的目的，显然严重损害梁旭平权益。合同第2.2条证明到目前为止，梁旭平一直未收到朱泳基支付的定金10万元。朱泳基二审期间未提交证据。上列证据，经质证，本院审查认为，梁旭平提供的证据1、2为梁旭平与中介公司签订的居间合同，与本案争议的法律关系无关，故本院对该两份证据不予认定。对梁旭平提供的证据3，朱泳基原审期间已提交该证据，且双方对其真实性均无异议，故本院予以认定。本院经审理查明，梁旭平在原审庭审中对收据质证时称“收款人的签名是被告的，但该收据的意义只代表原告支付了订金给中介……中介不应该收取订金。”梁旭平在二审法庭调查中称涉案房产为其与丈夫的夫妻共同财产，其无权单独处分，现其丈夫不同意出售涉案房产。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，虽涉案房产已被设定抵押，但梁旭平与朱泳基签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原审法院认定该合同合法有效，认定正确，本院予以维持。案外人对涉案房产享有抵押权，仅是影响上述合同的履行，梁旭平以此主张上述合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。梁旭平二审上诉称涉案房产系其与丈夫的夫妻共同财产，且其丈夫不同意出售涉案房产，本院认为，首先梁旭平对上述事实未提供任何证据证明，即便涉案房产存在其他共有权人，梁旭平与朱泳基签订《房地产买卖合同》亦未违反法律强制性规定，仅是对合同能否继续履行存在影响，因此梁旭平以此为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。诚如原审法院所分析，合同约定梁旭平须于2015年2月5日前注销抵押手续，但根据梁旭平与朱泳基之间短信、微信往来记录，梁旭平迟迟未能清偿债务以注销涉案房屋上设定的抵押，导致无法依约将涉案房屋过户给朱泳基，而且梁旭平在二审庭审中又陈述涉案房屋存在共有权人，且共有权人不同意出售涉案房产，因此梁旭平的行为已构成根本违约，原审法院依法认定朱泳基有权解除《房地产买卖合同》，认定正确，本院予以维持。梁旭平二审上诉称其没有收取朱泳基支付的定金，并且实际上朱泳基也没有向中介方支付定金，本院认为，根据梁旭平在原审庭审中的陈述，即梁旭平在原审庭审中对收据质证时称“收款人的签名是被告的，但该收据的意义只代表原告支付了订金给中介……中介不应该收取订金。”这表明梁旭平是认可朱泳基向中介方支付了定金10万元，只是认为中介不应当收取。同时根据梁旭平出具的收据，这亦证明梁旭平亦认可收取朱泳基支付的定金10万元。因此梁旭平上诉主张朱泳基实际未支付定金10万元，理据不充分，本院不予采信。梁旭平上诉称其未看《房地产买卖合同》的具体内容，且朱泳基与中介公司恶意串通，损害其利益，本院认为，梁旭平具备完全民事行为能力，其自愿签订合同，则应受合同约束，其主张朱泳基与中介公司存在恶意串通行为，没有证据证明，本院对其上诉意见不予采纳。据上述分析，朱泳基依约向梁旭平支付了定金10万元，现梁旭平无法依约将涉案房屋过户给朱泳基，朱泳基有权解除合同，原审法院据此认定梁旭平应双倍返还定金给朱泳基，认定正确，本院予以维持。综上所述，梁旭平的上诉无理，本院对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用恰当，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币4300元，均由梁旭平负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 庹 佳二〇一五年十月八日书 记 员 李立荣 来自：