（2015）鸡民终字第342号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-17
案件名称
孟高君、李作君房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
黑龙江省鸡西市中级人民法院
所属地区
黑龙江省鸡西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟高君,李作君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡民终字第342号上诉人（原审原告）孟高君，男，62岁。上诉人（原审被告）李作君，男，60岁。委托代理人唐守玉，律师。委托代理人李洋（系上诉人李作君长子），男，无职业。上诉人孟高君与上诉人李作君因房屋租赁合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2015）密民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟高君，上诉人李作君及其委托代理人唐守玉、李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2007年12月5日，原告孟高君与被告李作君签订了房屋租赁合同，约定孟高君将房屋租赁给李作君经营饭店，租期为五年，自2008年2月1日至2013年1月31日。租金每年40000.00元，以上打租形式支付，每年交纳一次。同时，双方在合同中约定：乙方（李作君）有严重违反本合同有关条款约定的行为，应承担赔偿责任，并向甲方（孟高君）支付年租金约30%的违约金。“因不可抗力的自然灾害和城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担所造成的经济损失和赔偿责任。合同自行解除。”2010年9月16日，密山市建设局张贴了房屋拆迁公告，双方租赁房屋被列入学府家苑范围内。公告中载明“公告发布之日起，拆迁范围内的单位和个人不得进行房屋新建、扩建、改建、改变房屋和土地用途、租赁房屋等一切活动。否则一律无效。”2010年9月17日，密山市拆迁办主持召开了“学府家苑房屋拆迁动员大会”，会上拆迁办工作人员称“公告已张贴。产权人与承租人应协商解除承租关系，并按规定主张权利。”孟高君和李作君均称未按动员大会要求协商过解除合同。2012年4月12日，孟高君与开发商就双方租赁房屋签订了房屋拆迁补偿协议书。2012年4月14日，李作君与开发商就该租赁房屋签订了补偿协议（不含房租损失）。孟高君称李作君2010年仅给其房租费10000.00元，尚欠房租费30000.00元，2011年房租费未付，2012年房租费未付。故孟高君诉至法院，要求李作君给付其拖欠的房租费76600.00元（2012年2月1日计算至2012年4月15日，为6600.00元），并给付违约金12000.00元。李作君称2010年其给付了孟高君房租费20000.00元，并称自2010年9月16日拆迁公告张贴，合同自动解除，无须给付房租费。并称2010年9月和10月孟高君找到李作君，告诉李作君不要进货了，马上动迁了。并于2010年10月将锅炉里的水放了，不让其经营了。所以李作君的饭店经营到2010年10月底。孟高君对李作君所述事实予以否认。李作君主张从2010年9月至2012年4月，孟高君没有提出过李作君欠房租费的事情，如果有纠纷，二人不可能分别和开发商签订补偿协议，所以李作君不欠孟高君的房租费。以上为本案事实。原审法院认定，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原告孟高君与被告李作君签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定行使权力，履行义务。双方在合同中明确约定“因不可抗力的自然灾害和城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担所造成的经济损失和赔偿责任。合同自动解除。”2010年9月16日，密山市建设局张贴了房屋拆迁公告，双方租赁房屋在公告载明的动迁范围之内，属于双方在合同中约定的因城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为导致的合同无法履行的情形，按照双方约定合同自行解除。故双方之间的房屋租赁合同应自2010年2月1日计算至2010年9月16日止（225天），按照年租金40000.00元计算，应给付租金25000.00元。孟高君称李作君仅给付了10000.00元，李作君称给付了20000.00元，但未能提供证据证明，应当以孟高君自认的10000.00元为准。故应认定李作君尚欠孟高君房屋租金15000.00元。李作君主张双方已经各自与开发商签订了房屋拆迁补偿协议，说明双方没有纠纷的理由，不予支持。双方在合同中约定年租金40000.00元，实行上打租，李作君未足额给付孟高君2010年租金的行为，已构成违约，应按照合同约定支付年租金30%的违约金。故孟高君要求李作君给付违约金12000.00元的诉讼请求，应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告李作君给付原告孟高君2010年房屋租金15000.00元，违约金12000.00元，合计27000.00元。二、驳回原告孟高君的其他诉讼请求。案件受理费2015.00元，由原告孟高君负担1540.00元，由被告李作君负担475.00元。宣判后，原审原告孟高君不服，向本院提出上诉，请求法院依法改判，主要上诉理由是：一、租赁房屋合同应当在签订动迁协议、被上诉人交付房屋时解除，而一审法院判决认定在动迁公告之日解除是错误的。二、上诉人李作君未提交动迁协议，应承担对其不利的后果。本案的开发商在开发过程中发生了变动，因此动迁公告发布在2010年9月16日，而动迁协议在2012年4月12日签订的，上诉人孟高君提交了动迁协议，协议中没有开发商给付房屋租赁费损失的内容，而上诉人李作君未提交动迁协议，其应承担举证不能的后果。三、上诉人李作君与开发商签订协议获得70万元补偿金，开发商给李作君补偿了因动迁带来的一切损失，包括房屋租金在内。上诉人李作君辩称：一、密山市人民法院认定在动迁公告之日解除合同正确。二、上诉人孟高君要求上诉人李作君给付2010年2月至2012年4月15日的房屋金没有事实和法律依据。原审被告李作君不服提出上诉，请求改判其不承担赔偿责任，主要上诉理由是：一、本案被上诉人主张的诉讼时效已过，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人李作君不欠上诉人孟高君租赁费，上诉人孟高君主张要求上诉人李作君给付租赁费没有事实和法律依据。三、上诉人李作君不存在违约行为，故原审法院判决支付给孟高君违约金12000元没有依据。上诉人孟高君辩称：一、李作君租金应为570天，按照合同约定租金是上打租，2010年的租金交了10000元，李作君一直都拖欠租金。二、2012年4月11日到开发商处洽谈动迁事宜，开发商说以后再谈租金问题。三、我一直向李作君主张权利，没有超过诉讼时效。本案二审争议的焦点是：一、李作君是否拖欠孟高君房屋租金即李作君是否存在违约行为。二、双方租赁合同的截止时间；三、上诉人孟高君的诉讼请求是否超过诉讼时效。上诉人孟高君向本院提交证据一、张淑艳书面证言一份，旨在证明上诉人孟高君主张过权利，多次向李作君索要房屋租金的事实。上诉人李作君称，对该证据有异议，因该证人未出庭，无法证实该证据的真实性，从证据上看证人只是听孟高君陈述，而没有李作君认可，所以该证据不予认定。证据二、黑龙江贵宾房地产开发集团有限公司证明一份，旨在证明孟高君的房租应由李作君给付。上诉人李作君称，对该证据有异议，上诉人孟高君提交的证据公章系黑龙江贵宾房地产开发集团有限公司，所以不能证明该公司与密山市贵宾楼房地产开发公司系同一个公司。从该份证明可以看出在2010年4月份上诉人李作君经营的酒店一直未开业，开发商应在开具证明的同时提供签订补偿协议来证明给李作君70万元补偿的各项项目。所以该证据不能作为定案证据。本院经审查核实，认证如下：对于上诉人孟高君提供的证据一，因其证明目的与本案争议焦点无关，故本院不予采信。对于上诉人孟高君提供的证据二，因上诉人李作君有异议，且提供该证明单位并非系与李作君签订协议的密山市贵宾楼房地产开发公司，且没有法定代表人或出具证明人员故不能证明上诉人孟高君的证明目的。故本院不予采信。上诉人李作君二审未提交证据。二审查明认定事实与一审查明认定的事实一致。本院认为：关于上诉人孟高君提出的“租赁房屋合同应当在签订动迁协议、被上诉人交付房屋时解除，而一审法院判决认定在动迁公告之日解除是错误的”的问题。因双方合同约定自因政府行为无法履行合同时自动解除合同，且上诉人孟高君自认于2010年10月末已将供暖锅炉水排空，上诉人李作君已无法经营饭店，故原审认定租赁期间并无不当，故上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人孟高君提出的“上诉人李作君未提交动迁协议，应承担对其不利的后果”的问题。因证实开发商已将房屋租金支付给李作君的举证责任在于孟高君，现其不能提供充分证据证实，故对该上诉理由本院不予支持。关于上诉人李作君提出的“本案被上诉人主张的诉讼时效已过，应依法驳回上诉人的诉讼请求”的问题。虽上诉人李作君一审否认孟高君向其索要过租金，但其未提出诉讼时效抗辩，仅是回答法庭问询，故对其该上诉理由依法不予支持。关于上诉人李作君提出的“上诉人李作君不欠上诉人孟高君租赁费，上诉人孟高君主张要求上诉人李作君给付租赁费没有事实和法律依据及不应支付违约金”的问题。因上诉人李作君不能提供其支付全部租赁费的证据，故原审判决其支付租赁费及承担违约金并无不当，对上诉人李作君该主张不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4030元（二上诉人各交纳2015元），由上诉人孟高君、李作君各负担2015。本判决为终审判决。审 判 长 季学平代理审判员 于永强代理审判员 高雪峰二〇一五年十月八日书 记 员 谭宇亭附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来自：