（2015）聊民一终字第428号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-10
案件名称
安新仁与郭法玉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭法玉,安新仁
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）聊民一终字第428号上诉人（原审被告）：郭法玉，男，汉族，农民。委托代理人：王剑峰，山东平正大律师事务所律师。委托代理人：许志超，山东平正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安新仁，男，汉族，居民。委托代理人：卢光锋，山东冠州律师事务所法律工作者。上诉人郭法玉因租赁合同纠纷一案，不服山东省冠县人民法院（2015）冠商初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭法玉及其委托代理人王剑峰、许志超，被上诉人安新仁的委托代理人卢光锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2002年6月4日，蒋玉广、冯官景、安新仁与张景福、田新杰、刘广侠、张俊才签订一份《购房合同》，合同的内容如下：“甲方：蒋玉广、冯官景、安新仁乙方：张景福、田新杰、刘广侠、张俊才1、乙方现有面粉厂厂房一座，包括配房共11间，沙管井壹眼，位置处于329省道北邻，冠县烟庄乡境内。2、甲方购买一方该厂房所有包含部分，经双方协商，总价款为人民币贰万叁仟元整（23000.00元）。3、经双方协商，乙方全部房屋出售给甲方，付款分两期……4、甲、乙双方签订合同后，该厂房产权归甲方所有，乙方不得以任何理由再转租、转让等。……甲方签字：蒋玉广、冯官景、安新仁乙方签字：张景福、田新杰、刘广侠、张俊才证明人签字：陆运传2002年6月4日”。2005年7月16日，安新仁与蒋玉广、冯官景签订一份《协议书》，约定：“甲方：安新仁乙方蒋玉广、冯官景经甲乙双方自愿协商一致，就房屋及其土地使用权归属达成一致协议如下：甲乙双方自愿将共同所有的房屋13间及土地使用权一并转让给甲方所有，四志为：东至陆洪民，西至赵武瑞，南至309国道，北至一干渠。该土地南宽25米，北宽40.7米，南北总长103米。二、甲方需支付房屋价款及土地使用费89000元整（大写捌万玖千元整）。三、乙方收到费用后应为甲方出具收到手续。四、甲乙双方就此事达成一致，无任何纠纷。本协议自甲乙双方签字后生效，甲乙双方各执一份。甲方：安新仁乙方冯官景、蒋玉广2005年7月16日”。同一天，冯官景、蒋玉广向安新仁出具收据一份，其内容为：“今收到房屋转让款捌万玖千元￥89000.00元经办人：蒋玉广冯官景2005年7月16日”。2008年8月8日，原告安新仁与被告郭法玉签订一份《合同书》，约定：“甲乙双方达成土地租赁协议：甲方租赁乙方位于329省道北侧华山重工对面的土地（面积为伍亩），南北长104米，东西宽29米，包括其中所有建筑设施。2、租用期40年，合同期满后甲方可无条件继续租用，乙方不得以任何理由拒绝。（日期自2009年1月1日至2049年1月1日）3、甲方一次性付清所有租金。4、合同期内由于政策变动、土地征用及其他原因造成的一切补偿均属于甲方，同时一方要积极配合甲方争取补偿资金。5、甲方有权对其土地进行由自己制定的各种用途的变动，乙方不得干涉。6、甲乙双方共同认可第三方为见证人，见证双方是在平等自愿的条件下达成协议并签订合同。7、由于土地原所有方并非乙方，所以由所有方和甲方发生的纠纷，有损于甲方的利益时，由乙方出面调解，调解无果时，对甲方造成的所有损失均由乙方承担。8、本合同一式三份，甲乙双方各持一份，第三份归第三方持有。9、本合同自签署之日起生效。甲方郭法玉乙方安新仁第三方魏振宽2008年8月8日。备注：以上条款甲乙双方需共同遵守，不得违反，如有一方违约，所有由于违约责任造成的经济损失，均由违约方承担。”2015年3月26日，原告诉至法院。称后来被告未经原告同意，将租赁物转租给他人（贾之龙）。请求法院判决解除双方于2008年8月8日签订的租赁合同，并要求被告返还租赁物。原审法院认为：本案的争议焦点为，被告是否有未经原告同意的转租行为。庭审中郭法玉认可《土地租赁合同》是郭法玉和贾之龙签的，又称当时草拟了一份租赁合同，后来又合伙干的。贾之龙在录音材料中明确表示是租赁的郭法玉的土地，郭法玉给了贾之龙一份安新仁与郭法玉签订的租赁合同的复印件，贾之龙已支付给郭法玉5年的租赁费。且贾之龙在本案的调查笔录中明确表示其与郭法玉签订了一份《土地租赁合同》，现在该租赁的土地由贾之龙使用。应认为原告的证据相互印证，形成了一个完整的证据链，应认定被告有转租的行为，且未经原告同意。安新仁与郭法玉签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均具有约束力。被告郭法玉未经原告同意擅自转租，原告安新仁要求解除双方签订的租赁合同，并返还租赁的土地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第二百二十四条之规定，判决：一、解除原告安新仁和被告郭法玉于2008年8月8日签订的租赁合同。二、被告郭法玉于判决书生效后十日内将租赁的原告安新仁的土地返还给原告。案件受理费100元，由被告承担。上诉人郭法玉上诉称，一、上诉人与安新仁之间签订的《合同书》约定非常清楚，上诉人具有转租权限，而一审判决认定上诉人无转租权限且未进行合理的说理，损害了上诉人的合法权益。在《合同书》第5条，双方约定“甲方（上诉人）有权对其土地进行由自己制定的各种用途的变动，乙方不得干涉”。上诉人认为，以上条款应当作出如下解释：1、上诉人有权对土地的“用途”进行变动。《合同书》的签订目的是对双方的权利进行约定，以期得到最大化的经济效益，因此合同中的“用途”应当理解为在合理、合法的范围内，本着物尽其用的原则最大限度发挥涉案土地的经济价值。2、合同签订背景。《合同书》的签订是在2008年，在当时，土地上并没有齐全的配套设施及地上建筑物，因此根据目的解释，双方欲达到的目的是通过一系列改造使土地发挥最大的经济效益，而基于此目的，上诉人必然对土地进行投资或转租。3、根据市场规律，在上诉人取得上述土地的使用权后，必然会设法使其获得最大的经济效益。在此过程中，上诉人向第三人转租部分空间，尽快收回成本是符合市场规律的，也是双方签订《合同书》的根本目的。因此，上诉人在取得土地所有权后，依照合同约定将土地出租给贾之龙，是符合法律规定的、符合合同约定的、也是符合市场规律的。而在一审审理中，法院未对该条款进行任何调查、解释和引用，判决中对此处也没有进行说理透彻、论证缜密的分析，在未得出准确事实的基础上，就作出了上诉人未经同意擅自转租的错误结论，违背了当事人的意思自治，严重损害了上诉人的合法权益。二、上诉人曾在2011年下半年开始就对该土地公开对外出租，并于2012年4月最终与贾之龙签订租赁合同，且安新仁在2012年4月之前就已知晓该土地公开对外出租。被上诉人在非常清楚对外转租的情况下，在时隔三年后才提起诉讼，很明显是见租赁价格上涨，试图违背诚实信用原则、解除合同并达到非法收回土地的目的。按照法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。同意可以采取明示的方式，也可以采取默示的方式；可以事前同意，也可以事后同意。在本案中，一方面承租人（上诉人）与出租人（安新仁）在合同中约定可以由承租人处置该土地，是明示的方式。另一方面，据一审判决书第4页第5行记载，安新仁曾出示录音材料一份，谈话人为：上诉人、贾之龙、贾延勋，（录音材料显示：贾之龙和其表兄弟贾延勋想租一块地，看到上诉人向外出租……）。从安新仁提供的该证据可以看出，上诉人曾公开对外出租该土地，且贾之龙看中该土地。这可以证明上诉人转租土地的行为并非私下进行，而是对外公开的，安新仁本人就在该争议土地（乡镇府驻地）工作，且就是该乡政府正式公务人员，也就是说安新仁同样具有知悉性。安新仁辩称直至起诉前才知道上诉人的转租行为说法明显与常理不符。进而可以推断出在2012年至起诉前，出租人已经以默示的方式对转租的行为进行了确认。安新仁在时至三年后的现在，在上诉人起诉至法院前未进行任何沟通，可以看出其目的非常明确，就是眼见租赁价格水涨船高，试图违背诚实信用原则撕毁2008年签订的合约，进而谋取更多的利润。综上所述，上诉人认为：一审审理中，在事实认定、法律适用方面存在瑕疵。忽略了双方在合同中的重要约定，把郭法玉具有土地处置权一合同条款置之不理且未进行任何解释；也未对上诉人对外转租的过程进行细致分析，未对安新仁是否存在默示同意转租的情况和背景进行调查。致使一审判决结果严重偏离事实，使上诉人的家庭遭受巨大损失。故此，上诉至贵院，请求撤销原判，依法对该案的事实进行细致调查、查明案件真相，保护契约精神，使诚信信用原则不受伤害，还上诉人一个公正的判决。被上诉人安新仁答辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作出的判决是正确的。2002年6月4日，蒋玉广、冯官景、安新仁与张景福、田新杰、刘广侠、张俊才签订一份《购房合同》，双方约定乙方张景福、田新杰、刘广侠、张俊才将位置处于329省道北邻现有的面粉厂包括配房11间，沙管井一眼出售给甲方蒋玉广、安新仁、冯官景，房价款共计23000元。之后于2005年7月16日，被上诉人安新仁与蒋玉广、冯官景签订一份协议书，就房屋13间及土地使用权一并转让给被上诉人安新仁所有，安新仁支付房屋价款及土地使用权使用费89000元，同日，蒋玉广、冯官景为安新仁出具了一份收到房屋转让款的收据。上述事实有2002年6月4日购房合同和2005年7月16日协议书以及收到房屋转让款收据可以明确证实，上述事实及相关证据证实本案涉案租赁场地及房屋归被上诉人安新仁所有。2008年8月8日，被上诉人安新仁与上诉人郭法玉签订一份合同书，将位于329省道北侧华山重工对面土地（面积为5亩），南北长104米，东西宽29米，出租给上诉人郭法玉，该租赁合同中根本没有约定上诉人作为承租方享有转租的权利。上诉人郭法玉于2012年4月25日在未经被上诉人同意的情况下擅自将承租场地及房屋转租给第三人贾之龙，对于上述事实有2008年8月8日安新仁和上诉人郭法玉以及第三方魏振宽签订的合同书和2012年4月25日上诉人郭法玉和第三人贾之龙签订的土地租赁合同以及原审法院对贾之龙的调查笔录可以明确证实。对于上诉人郭法玉未经被上诉人同意转租的行为，被上诉人依据《中华人民共和国合同法》第224条之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中被上诉人出租给上诉人的场地和房屋，上诉人未经被上诉人同意就转租给第三人贾之龙，被上诉人依法享有解除合同的权利。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所做出的判决是正确的。二、从被上诉人和上诉人之间签订的合同书可以很明显地看出，该合同中并未约定上诉人郭法玉对该租赁场地享有转租权，因此，对于上诉人方声称的命同书约定非常清楚，上诉人具有转租权限根本不存在。对于该合同第五条约定甲方即上诉人郭法玉有权对其土地进行由自己制定的各种用途的变动，这是为了承租人更好地最大限度的利用该租赁场地作出的此约定，仅从这条约定也不可能得出上诉人对该场地享有转租的结论。三、对于上诉人声称的郭法玉在2011年下半年就开始对该土地对外出租，并于2012年4月份与第三人贾之龙签订租赁合同。上诉人自认的此事实也可以明确证实上诉人存在转租行为。对于上诉人声称的被上诉人在2014年4月份之前就已知晓该土地公开对外出租根本不是事实，被上诉人方提供的录音材料的录制时间为起诉后即2015年，录音中贾之龙陈述当年即2012年这个正好往外租，我跟俺那表兄弟正好在那过，一看正好写着往外租哩，就跟他拉了拉。这是贾之龙陈述当年租赁该场地的过程，根本不能证明被上诉人对上诉人转租场地一事知情，所以，更不存在被上诉人以默示的方式对转租行为予以认可的事。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作出的判决是正确的，请二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。二审中，上诉人提交一份2002年6月4日的购房合同及个人独资企业吊销情况表，证明冯官景为受让方而并非被上诉人，还证明冠县隆泰精细化工厂于2008年10月30日被依法吊销经营资格，该企业的法定代表人为冯官景，企业类型为个人独资企业。被上诉人质证称，该证据不属于新的证据，被上诉人作为出租方，已经与上诉人签订了租赁合同，这充分说明上诉人对安新仁对外出租的房屋享有所有权是认可的。而且当时在一审被上诉人提交了冯官景和蒋玉广为其出具的房屋转让款收据，这些证据充分证实被上诉人是出租房屋的所有权人。该证据如果证实冯官景对涉案土地享有使用权，也是上诉人与被上诉人之间所签订的租赁合同是否有效的问题，与本案不是同一法律关系。上诉人还提交土地承包合同一份，甲方是冠县烟庄乡人民政府，签字人为法定代表人张峰，乙方是冠县隆泰精细化工厂，签字人为安新仁，在该份合同中可以看出乙方承包甲方土地40年，日期从2003年元月1日至2043年元月，在该合同第五条明确约定企业倒闭后，土地自然归甲方所有，被上诉人与上诉人签订合同的时间是2008年8月8日，而冠县隆泰精细化工厂吊销的时间是2008年10月30日，也就是说在被上诉人与上诉人签订合同时该土地的所有者为烟庄乡人民政府，而并非冯官景或被上诉人，被上诉人在与上诉人签订合同过程中采用欺诈的手段并导致了上诉人的错误认识，我方保留追究其他民事责任或刑事责任的权利，通过工商局的查询情况得知冠县隆泰精细化工厂为个人独资企业，负责人为冯官景，与安新仁无任何关系。安新仁利用隆泰化工厂骗取乡政府所有的集体土地。被上诉人质证称，该证据不属于新的证据，该土地承包合同是否涉及其他法律问题，与本案无关，不应采信。关于涉案土地的来源，被上诉人安新仁陈述，2002年其在烟庄乡政府工作，当时乡里鼓励创业，正好亲戚蒋玉广联系合伙办化工厂，便看好本案涉及的土地，但当时有张景福等四人合伙开的面粉厂在该地上，经与张景福四人协商，安新仁与蒋玉广、冯官景一起将面粉厂买下，于是在2002年6月4日签订了一份购房合同。上诉人提交的购房合同，是后来办理一般纳税人而由冯官景签的。2003年3月13日安新仁与蒋玉广、冯官景合伙成立了冠县隆泰精细化工厂，登记上是独资企业，法定代表人是冯官景，实际上是三人合伙创办的。因后来扩大规模，又与乡政府签订了土地承包合同，鉴于当时招商引资的大形势，乡政府作为鼓励政策，无偿让他们使用40年，因土地是安新仁协调的，所以当时代表化工厂在合同上签的字。化工厂经营到2005年7月份，因经营状况不好，经三人协商，于7月16日签订了一份协议书，约定将化工厂厂房及土地使用权转让给安新仁，已经履行。直到2008年，郭法玉找到安新仁，想在该地上搞养殖，双方便于8月8日签订了合同一份，将涉案土地租给郭法玉。本院又询问了郭法玉，郭法玉对涉案土地从乡政府承包而来是清楚的，但对其他细节不清楚。查明的其他事实同原审。本院认为，从一、二审查明的情况来看，上诉人郭法玉确实存在转租行为，且其本人也予以认可。其虽称与被上诉人安新仁之间签订的《合同书》约定了转租权限，但仅从双方约定“甲方（上诉人）有权对其土地进行由自己制定的各种用途的变动，乙方不得干涉”的内容看，不能明确得出上诉人有转租权限的结论。上诉人主张被上诉人对其转租行为默示同意，被上诉人不予认可，上诉人所举证据也不充分，不能证明该主张。故原审认定上诉人有转租行为，且未经被上诉人同意，并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，上诉人郭法玉未经被上诉人安新仁同意擅自转租，安新仁要求解除双方签订的租赁合同，并返还租赁土地的请求，符合法律规定，应予支持。关于上诉人所提购房合同及化工厂法定代表人问题，从当事人的陈述及相关合同来看，虽以冯官景的名义，但实际为安新仁与冯官景、蒋玉广合伙所为。关于上诉人所提土地承包合同问题，原烟庄乡政府基于当时招商引资的政策，与冠县隆泰精细化工厂签订了土地承包合同，后该厂于2008年10月30日被吊销，上诉人与被上诉人签订合同时间是2008年8月8日，此时该厂还未被吊销。至于上诉人所提企业倒闭后土地自然归乡政府的问题，因该土地系乡政府的集体土地，所有权一直归乡政府拥有，只是为发展当地经济将土地让与企业使用，并无不妥。综上，上诉人郭法玉的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭法玉负担。本判决为终审判决。审判长 孔繁奎审判员 杜宏伟审判员 郭召勇二〇一五年十月八日书记员 赵书青 微信公众号“”