（2015）深南法民三初字第506号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2016-01-04

案件名称

江仙保与郑霞房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书

法院

深圳市南山区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江仙保,郑霞,深圳市招商置业顾问有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第506号原告江仙保（反诉被告，以下统称原告），男，汉族。委托代理人谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告郑霞（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。委托代理人曾庆凡，广东鹏浩律师事务所律师。第三人深圳市招商置业顾问有限公司。法定代表人何飞。委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托代理人刘博，女，汉族。原告江仙保诉被告郑霞、第三人深圳市招商置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，被告于法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭玲春，被告的委托代理人曾庆凡，第三人的委托代理人钟胜荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月10日，原、被告通过第三人居间签订了购买被告所有的位于深圳市南山区A房的《房地产买卖居间合同》，成交价为147万元（人民币，下同）。合同签订后，原告向被告支付了定金10万元，被告进行签收。但原告及第三人多次通知被告配合办理资金监管及合同履行事宜时，被告拒绝配合。2015年5月14日，原告与第三人再次通知被告于5月15日下午去办理首期款监管事宜，被告明确拒绝配合办理资金监管手续和按揭申请，也拒绝办理房产过户。2015年5月18日，原告委托律师发出《律师函》要求继续履行合同，但被告置之不理，导致合同履行受阻。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行（配合办理资金监管及按揭贷款、办理产权转移登记并交付房屋等手续）；2、被告自2015年5月21日起每日按房产转让价格0.05%（即735元／日）支付迟延履行违约金，至被告履行合同之日止；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称并提起反诉称：首先，被告将涉案房产委托第三人销售，原、被告签订合同后，原告将定金10万元支付至第三人处，第三人将其中9万元支付给被告，另有1万元作为交房保证金存放于第三人处。被告一直联系原告配合办理资金监管手续，但原告一直找各种理由推脱。后经被告通过各方面的调查，了解到原告实际上就是第三人某营业部经理的丈夫，其为赚取差价，从而借原告名字与被告签订《房地产买卖居间合同》。但被告与原告签订合同后，原告一直未找到合适的买家，故此，一直找各种理由不配合被告到银行办理资金监管手续，经被告多次催促未果。被告认为，原告一直推托不配合被告办理资金监管手续的行为，已经构成违约，被告可解除与原告签订的合同。其次，被告还了解到，第三人公司经理为谋取利益，与原告联合，促成原、被告签订合同，但实际上，原告在深圳已有住房，按照深圳市的相关法律法规规定，原告没有购房资格，原告根本不可能履行《房地产买卖居间合同》，上述房产最终也不可能过户至原告名下。第三，本案原告是本案第三人学府路分店经理谭丽平的丈夫，因此，第三人和原告之间存在为自己代理的嫌疑。故，被告认为《房地产买卖居间合同》已无再履行的必要。综上，被告提起反诉，请求判令：1、解除原、被告及第三人之间的《房地产买卖居间合同》；2、被告无需返还原告定金100000元；3、第三人将其托管的定金10000元支付给被告；4、反诉费由原告负担。针对原告的起诉，第三人辩称：1、原告已经支付定金10万元，被告已经签收，第三人后来将其中9万元转付给被告，尚有1万元在第三人处；2、合同未能履行的原因是被告没有配合原告办理首期款监管手续；3、法律没有禁止房地产经纪公司的员工或者该员工的亲属通过本公司居间购房，所以，本案涉案合同仍合法有效。针对被告的反诉，原告辩称：被告反诉事实与理由不能成立，对其请求应该驳回。理由是：1、第三人作为原、被告的居间方，并没有表示免费提供交易的服务，根据二手房中关于佣金的支付一般是由买家支付，因此，被告认为对第三人不收取被告的相关费用表示怀疑是没有事实依据的；2、原告购房的目的是为其父母居住，并且也明确购买涉案房产所需要支付的房款是需出售另一处房产来支付本案房产的房款，因此才约定5月20日之前将首期款进行监管，并不是被告所认为的为了获得更多可操作时间；3、原告与第三人没有任何串通行为，不存在被告所认为的ABC交易，首先涉案房产是无抵押红本在手房产，第三人以及原告没有任何权利可以自行将涉案房产再转售他人，被告自己提出因为工作原因减少往深圳办理手续的次数，自行提出办理公证的要求，在合同中并未约定，也并未要求被告一定要公证委托给第三人或原告，因此，不存在被告所认为的ABC交易行为，明显，被告是在330政策出台后，房价上涨，为了达到个人利益最大化，而以各种借口理由拒绝履行合同，原告、第三人多次要求被告办理资金监管以及相关产权过户手续，被告明确拒绝的行为构成违约，原告有权依据合同约定，要求被告继续履行合同，请求法庭驳回被告的反诉请求。针对被告的反诉，第三人辩称：1、同原告的答辩意见第3点；2、退一步说，即使原告购买房产后，将来要转卖获取利益，也是合法的，因为法律并未明文禁止买方购房投资，也就是说原告购入房产，可以为了自住，也可以转卖获利，更何况本案原告购入房产确实为了自住，所以，被告无权以其反诉理由拒绝履行合同。被告的反诉请求不应该得到支持。经审理查明，位于深圳市南山区A房（涉案房产）于2005年3月21日登记至被告名下，建筑面积39.57平方米，登记价216587元。2015年3月10日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：居间方接受买卖双方委托，促成买卖双方就涉案房产转让事宜达成本合同；该房产不存在抵押、查封或其他权利限制，卖方享有完全处分权，卖方须于签署本合同之日起五日内（含当日）将房地产证原件交给居间方；卖方以147万元的价格将房产转让给买方，买方应向卖方支付定金10万元，其中9万元，待卖方将房地产证原件托管给居间方或居间方指定担保公司处后再领取，1万元由卖方作为交房保证金交居间方托管；买方应在2015年5月20日前将首期房款35万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准；102万元为按揭付款，买方应在约定的应付首期房款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料；卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；买方承担营业税、个人所得税、契税、公证费、评估费等所有税费；买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书之日（若卖方须赎楼的，则在赎出房地产原件并注销抵押登记之日）起二个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《深圳市二手房买卖合同》等相关资料；卖方在收到全部房款（不含交房保证金）的次日前将房产交付给买方；买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金；逾期超过10日（不含10日）或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让税费、向买方交付该房产、结清费用等事项中每一事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金；及其他内容。该合同补充条款中约定：卖方同意买方到银行办理资金监管、申请按揭及产权过户，可以以第三方名义办理。2015年3月10日、3月11日，原告分两次向被告支付定金共计10万元（其中1万元托管在第三人处）。2015年5月18日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，内容为：2015年5月14日原告和第三人工作人员通知被告于5月15日下午办理首期款监管等事宜时，被告明确表示不再出售涉案房产且拒绝前往配合办理资金监管手续及配合按揭申请、房产过户手续，导致合同履行受阻，故请被告于收到该函后二日内联系律师或原告继续履行合同。2015年5月19日，被告签收该邮件。原告提交视频光盘等证据证明被告存在拒绝配合原告办理资金监管的违约行为。为证明原告系第三人员工谭某的丈夫，且原告与第三人存在自己代理的关系，被告提交了相关短信记录、网页截图等予以证明。原告及第三人对上述证据均不予认可。庭审中，对于涉案合同补充条款的约定，原告表示系因签订合同时，原告名下有房产，担心在涉案合同期限届满前不能出售名下的房产而收回房款，故签署备注条款，到时可由原告指定其父母来办理。被告对原告的陈述不予认可，并表示当时原告并未披露其上所述，并表示原告系与第三人一起利用其行业优势，违反房地产经纪管理办理，而谋取涉案房产差价。另查，原告为深圳户籍，原告于2015年7月27日离婚，其名下无房产。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、收款收据、律师函、录音光盘、短信记录、网页截图、房产信息单、离婚证等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。本案被告表示原告并非真正的买家，而是利用其与第三人工作人员的直系亲属关系而谋取不正当利益，且第三人存在违反《房地产经纪管理办法》的行为。对此，本院认为，原告虽曾系第三人工作人员的亲属，但法律并未禁止第三人的工作人员及其亲属购买房产，且被告提交的相关证据不能证明原告和第三人存在恶意串通损害原告利益的行为，故本院对被告的上述抗辩理由不予采信。从原、被告双方的履约情况来看，签订合同后，原告已依约向被告支付了定金，并通知被告按照合同约定办理资金监管手续，而被告并未按合同约定配合原告办理资金监管和申请银行贷款的手续，并明确拒绝履行合同，故被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《房地产买卖居间合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《房地产买卖居间合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告自2015年5月21日起按转让成交价147万元的0.05%的标准按日承担违约金的诉讼请求，本院认为，依据涉案买卖合同的约定，卖方未按本合同约定期限履行义务的，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。本案中，被告未按合同约定配合原告办理资金监管手续，应自合同约定的资金监管期限的次日起，即自2015年5月21日起按转让成交价的日万分之五的标准支付违约金，支付至本院确定的被告应履行完毕义务之日止，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于被告反诉要求解除合同、没收定金的反诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑霞继续履行于2015年3月10日与原告江仙保签订的《房地产买卖居间合同》，具体包括：1、原告江仙保于本判决生效之日起三十日内一次性向被告郑霞支付剩余购房款137万元（除定金10万元）；3、被告郑霞于原告江仙保付清购房余款137万元之日起二个工作日内配合原告江仙保办理位于深圳市南山区A房产权登记至原告江仙保名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告江仙保自行负担；4、被告郑霞于原告江仙保付清购房余款137万元之日起二日内将位于深圳市南山区A房交付给原告江仙保；二、被告郑霞于本判决生效之日起十日内向原告江仙保支付违约金（违约金按成交价147万元的每日万分之五的标准，自2015年5月21日起支付至本判决确定的被告郑霞应履行完毕义务之日止）；三、驳回原告江仙保的其他诉讼请求；四、驳回被告郑霞的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9015元、财产保全费5000元，合计14015元由被告负担；反诉案件受理费625元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员　　庞海婷二〇一五年十月八日书书记员沈蕊 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