（2015）沪二中民二（民）终字第1795号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-26
案件名称
王骏与裴正标、张风玉等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王骏,裴正标,张风玉,裴国楼,赵丽丽,中国银行股份有限公司上海市长宁支行,周乐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1795号上诉人（原审被告、反诉原告）王骏。委托代理人荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）裴正标。被上诉人（原审原告、反诉被告）张风玉。被上诉人（原审原告、反诉被告）裴国楼。上列三被上诉人之共同委托代理人薛德庆，上海市金源方程律师事务所律师。原审被告赵丽丽。原审第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行。负责人顾力星。委托代理人施克俭，上海市东旭律师事务所律师。原审第三人周乐。委托代理人王浩，上海李东方律师事务所律师。上诉人王骏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人王骏的委托代理人荣金良，被上诉人裴正标及被上诉人裴正标、张风玉、裴国楼之共同委托代理人薛德庆，原审被告张丽丽，原审第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行（以下简称中行长宁支行）的委托代理人施克俭，原审第三人周乐的委托代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王骏、赵丽丽为上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）的登记所有权人。2009年9月14日，裴正标、张风玉、裴国楼与王骏、赵丽丽在上海百大房地产经纪事务所的居间介绍下，签订了编号为810181的《上海市房地产买卖合同》，约定王骏、赵丽丽将系争房屋出售给裴正标、张风玉、裴国楼，房屋建筑面积72.19平方米，转让价为人民币（以下币种均为人民币）760，000元，付款方式和期限由双方在附件三中约定；甲方（王骏、赵丽丽）于2009年10月31日腾出该房屋并通知乙方（裴正标、张风玉、裴国楼）进行验收交接；双方确认在2009年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，双方同意按下列第（一）款内容处理：（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。补充条款：1、费用：甲乙双方税费自理，乙方的贷款费用自理。2、付款方式：（1）2009年9月13日，乙方支付甲方购房定金20，000元；（2）2009年9月20日前双方签订买卖合同，乙方支付甲方330，000元；（3）2009年10月31日前办理交易过户手续，过户后30日内乙方支付甲方400，000元（银行贷款不足部分交易当日用现金补足）；（4）2009年11月30日前甲方收到乙方的银行贷款后办理交房手续，乙方支付尾款10，000元。附件三：合同签订后乙方于2009年9月13日前支付20，000元定金；乙方于2009年9月20日前支付330，000元；乙方于2009年10月31日前支付400，000元；乙方于2009年10月7日前支付10，000元。同日，上海百大房地产经纪事务所作出书面承诺称，本次买卖裴正标、张风玉、裴国楼在办理银行贷款或转按揭过程中出现任何问题，导致合同无法继续履行的一切后果与王骏无关（注：此承诺必须在王骏配合下进行）。经查，裴正标、张风玉、裴国楼于2009年9月13日支付王骏、赵丽丽定金20，000元、2009年9月14日支付王骏、赵丽丽购房款330，000元。王骏、赵丽丽收到上述钱款后，并未用于偿还中行长宁支行的贷款，也未协助裴正标、张风玉、裴国楼办理过户手续，裴正标、张风玉、裴国楼亦未支付第三笔购房款400，000元。2009年10月16日，裴正标支付王骏尾款10，000元，王骏承诺将系争房屋于11月5日前交付给裴正标、张风玉、裴国楼。2009年11月3日，裴正标与赵丽丽签订补充协议，约定双方于2009年11月9日办理系争房屋的交房手续。2009年11月7日，王骏将系争房屋实际交付裴正标、张风玉、裴国楼，此后，系争房屋由裴正标、张风玉、裴国楼居住使用。2009年12月1日，系争房屋被上海市普陀区人民法院正式查封，此后，系争房屋被原审法院多次轮候查封。2014年1月，因系争房屋上的多项查封均被注销或失效，裴正标、张风玉、裴国楼认为房屋过户障碍已经消除，遂向原审法院提起诉讼，要求判令：王骏、赵丽丽履行合同，协助裴正标、张风玉、裴国楼办理系争房屋的过户手续。王骏遂提起反诉，要求判令：1、确认当事人双方签订的编号为810181的《上海市房地产买卖合同》自反诉状送达之日起解除；2、裴正标、张风玉、裴国楼返还王骏系争房屋；3、裴正标、张风玉、裴国楼支付王骏违约金10万元，并支付占用房屋的租金6万元。原审法院另查明，1、原审庭审中，双方确认签约时曾约定裴正标、张风玉、裴国楼支付给王骏、赵丽丽的第三笔购房款400，000元需通过向银行贷款的方式支付，若贷款不足，则以现金补足。2、系争房屋自2008年12月5日起登记有抵押权人为中行长宁支行的债权数额为350，000元的抵押债权。自2009年12月起，因王骏、赵丽丽不再还款，则由裴正标、张风玉、裴国楼代王骏、赵丽丽逐月还款至今。截至2015年4月15日，裴正标、张风玉、裴国楼代王骏、赵丽丽还款本息共计140，469.15元，尚欠贷款本金余额为235，639.22元。3、本案审理过程中，2014年5月，王骏补办了系争房屋的房地产权证，赵丽丽与王骏签订《委托书》，约定由王骏代为办理系争房屋抵押登记等事宜，该《委托书》经上海市宝山区公证处公证。2014年6月，系争房屋经登记设立了抵押权人为周乐、债权金额为750，000元的抵押债权。关于王骏与周乐间的借款金额，王骏称其实际收到500，000元；周乐称其实际出借750，000元。4、对于系争房屋上的两项抵押权，裴正标、张风玉、裴国楼对抵押权人为中行长宁支行的抵押债权无异议，对抵押权人为周乐的抵押债权效力不予认可，两项抵押权裴正标、张风玉、裴国楼均不愿代为涤除，要求王骏、赵丽丽自行涤除抵押权后协助其办理过户手续，截止宣判前，两项抵押权仍未涤除。5、2014年8月11日，经裴正标、张风玉、裴国楼申请，原审法院依法查封了王骏、赵丽丽名下的系争房屋。原审法院认为，裴正标、张风玉、裴国楼和王骏、赵丽丽签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应依约履行合同义务。裴正标、张风玉、裴国楼现已支付部分款项，王骏、赵丽丽亦将系争房屋实际交付裴正标、张风玉、裴国楼占有使用，但王骏、赵丽丽并未协助裴正标、张风玉、裴国楼办理过户手续，且此后系争房屋因王骏、赵丽丽原因被查封，导致长期无法办理过户，现系争房屋的查封措施已注销，办理过户的司法限制已不存在，裴正标、张风玉、裴国楼现起诉要求王骏、赵丽丽继续履行合同、办理过户手续，应属合法有据。鉴于系争房屋存在中行长宁支行、周乐之抵押债权，王骏、赵丽丽应在涤除抵押后协助裴正标、张风玉、裴国楼办理过户。剩余购房款400，000元，裴正标、张风玉、裴国楼应支付王骏、赵丽丽；王骏、赵丽丽则应返还裴正标、张风玉、裴国楼代其偿还的银行贷款本息。针对周乐之抵押债权，裴正标、张风玉、裴国楼表示对抵押效力不予认可，因王骏、赵丽丽与周乐之间的抵押合同关系与裴正标、张风玉、裴国楼和王骏、赵丽丽之间的房屋买卖合同关系系不同的法律关系，裴正标、张风玉、裴国楼可另行诉讼解决。针对王骏的反诉诉请，双方的争议在于裴正标、张风玉、裴国楼付款义务与王骏、赵丽丽过户义务之先后履行顺序。对此，原审法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，买卖合同对于付款方式存在两处约定：补充条款约定王骏、赵丽丽协助过户义务在前，裴正标、张风玉、裴国楼付款义务在后；而附件三约定裴正标、张风玉、裴国楼需在10月31日前支付第三笔款项400，000元。补充条款对付款的日期、款项性质及付款具体方式进行了约定，附件三仅对付款的日期再次列明，两处约定并不矛盾，且庭审中，双方均确认裴正标、张风玉、裴国楼需通过银行贷款方式支付第三笔款项400，000元，则意味着双方的义务存在先后履行顺序，王骏、赵丽丽需先行涤除银行抵押权、协助裴正标、张风玉、裴国楼办理过户，裴正标、张风玉、裴国楼再支付余款400，000元，且该履行顺序与补充条款已有的约定一致，应属当事人之真实意思表示。现王骏、赵丽丽并未涤除抵押、也未协助裴正标、张风玉、裴国楼办理过户，裴正标、张风玉、裴国楼有权拒绝其先行付款的要求，另王骏、赵丽丽从未催告过裴正标、张风玉、裴国楼付款，故裴正标、张风玉、裴国楼并未违约。且在本案诉讼期间，王骏、赵丽丽在明知裴正标、张风玉、裴国楼已起诉要求过户的情况下，将系争房屋抵押给周乐，并办理了抵押登记手续，存在重大恶意，应属违约，现王骏以裴正标、张风玉、裴国楼迟延付款为由反诉要求解除合同，裴正标、张风玉、裴国楼搬离房屋并支付违约金等款项，明显缺乏合同及法律依据，依法不予支持。赵丽丽经法院合法传唤，无正当理由未到庭，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。原审法院据此作出判决：一、王骏、赵丽丽应于判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋之抵押权，并协助裴正标、张风玉、裴国楼办理该房屋过户登记手续；二、裴正标、张风玉、裴国楼应于上述房屋办理过户登记手续后十日内支付剩余房款400，000元；三、王骏、赵丽丽应于判决生效之日起十日内返还裴正标、张风玉、裴国楼自2009年12月起代王骏、赵丽丽偿还中国银行股份有限公司上海市长宁支行的贷款本息（截至2015年4月15日，该金额为140，469.15元）；四、驳回王骏的全部反诉请求。王骏不服原审法院判决，向本院提起上诉称：合同补充条款关于付款方式的约定为“2009年10月31日前办理交易过户手续，过户后三十日内乙方支付甲方40万元。在2009年11月30日前甲方收到乙方的银行贷款部分房款后办理交房手续，乙方支付甲方尾款1万元。”而合同附件三中关于付款方式的约定为“乙方于2009年10月31日前支付40万元，乙方于2009年10月7日前支付1万元。”两者比较，补充条款和附件三中关于40万元房款和1万元尾款的支付日期和方式的约定是不一致的。而合同第二条第二款明确约定“乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。”因此，双方应当按照附件三中的约定履行，即裴正标、张风玉、裴国楼应当在2009年10月31日前支付王骏、赵丽丽40万元房款，但其未按约定支付房款，构成违约。虽然王骏、赵丽丽曾收到裴正标、张风玉、裴国楼给付的2万元定金和33万元房款，但合同并未约定王骏、赵丽丽需将该笔款项用于偿还中行长宁支行的贷款，因此这不足以成为裴正标、张风玉、裴国楼拒付40万元房款的抗辩。系争房屋是在2009年12月1日即裴正标、张风玉、裴国楼应当支付40万元房款之后被法院查封的，且涉及的债权数额为6万元，如果裴正标、张风玉、裴国楼支付了40万元，则王骏能够偿还欠案外人的6万元，系争房屋也不会被查封，故系争房屋被查封系裴正标、张风玉、裴国楼违约在先造成的。此外合同并未约定40万元购房款必须通过银行贷款方式支付，实际上因裴正标、张风玉、裴国楼不符合相关政策规定，转按揭或银行贷款没有获得审核通过，而裴正标、张风玉、裴国楼亦没有以现金方式支付该40万元，故裴正标、张风玉、裴国楼构成违约。另外，由于裴正标、张风玉、裴国楼违约，王骏函告裴正标、张风玉、裴国楼以反诉方式要求解除合同，裴正标、张风玉、裴国楼自收到反诉状之日起解除通知已生效，王骏在此之后将系争房屋抵押给周乐，系正当行使自己的权利，不存在违约。综上请求二审法院依法改判，驳回裴正标、张风玉、裴国楼在原审中的诉讼请求，支持王骏在原审中的反诉请求。被上诉人裴正标、张风玉、裴国楼答辩称：合同补充条款与附件三的约定在内容上并不矛盾，而且补充条款约定的内容更具有操作性。同时合同第11条约定“本合同补充条款与正文条款不一致的以补充条款为准”，可见补充条款的效力大于附件三的效力。补充条款约定，王骏、赵丽丽在交易前要解除房屋上设定的抵押，这意味着过户前，王骏、赵丽丽需将银行贷款还清，但王骏、赵丽丽并未履行该义务。在此情况下，王骏、赵丽丽无权要求裴正标、张风玉、裴国楼再支付剩余40万元房款，故裴正标、张风玉、裴国楼不存在违约行为，王骏没有理由解除双方之间的买卖合同，而应当继续履行合同。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告赵丽丽表示同意王骏的上诉请求。原审第三人中行长宁支行表示尊重法院判决。原审第三人周乐辩称，其向王骏出借了75万元，并在系争房屋上设置了抵押权。只要其债权得到清偿，其原意协助涤除抵押。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：王骏、赵丽丽与裴正标、张风玉、裴国楼签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。裴正标、张风玉、裴国楼已按约支付了定金及首期房款计35万元。双方对于裴正标、张风玉、裴国楼何时履行支付第二笔房款40万元的义务产生争议。合同补充条款第2条约定，2009年10月31日前办理交易过户手续，过户后三十日裴正标、张风玉、裴国楼支付王骏、赵丽丽40万元（银行贷款不足部分交易当日用现金补足）。而合同附件三约定裴正标、张风玉、裴国楼于2009年10月31日前支付40万元。现王骏上诉认为，裴正标、张风玉、裴国楼未按约支付40万元，构成违约，王骏有权解除合同，并要求裴正标、张风玉、裴国楼承担违约责任。但按照合同补充条款的约定，王骏、赵丽丽有办理交易过户手续的先义务，因其未履行该先义务，故裴正标、张风玉、裴国楼有权拒绝履行给付40万元。而合同附件三仅对付款时间予以列明，按照双方的确认上述40万元通过银行贷款方式或转按揭方式支付，由于系争房屋上原设有银行的抵押，按照一般交易习惯，王骏、赵丽丽需先行涤除银行的抵押权，且裴正标、张风玉、裴国楼已支付的房款足以涤除银行的抵押，王骏、赵丽丽却未将该笔房款用作涤除银行抵押，而是挪作他用，裴国楼、张风玉、裴正标在此情况下有理由质疑其所需支付房款的安全性，有理由延付该40万元。纵观双方的履约过程，裴正标、张风玉、裴国楼并无违约行为，王骏上诉要求解除合同，裴正标、张风玉、裴国楼返还系争房屋并承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，830元，由上诉人王骏负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一五年十月八日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”