（2015）新民一终字第199号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-04-12
案件名称
阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司与阿克苏地区金泰商贸有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司,阿克苏地区金泰商贸有限责任公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）新民一终字第199号上诉人（原审被告）：阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区阿克苏市。法定代表人：朱朝荣，董事长。委托代理人：金鹤，新疆诚和诚律师事务所律师。委托代理人：阮友利，新疆诚和诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阿克苏地区金泰商贸有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区阿克苏市。法定代表人：周和义，董事长。委托代理人：张盛春，北京盈科律师事务所律师。上诉人阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司（以下简称万佳和公司）因与被上诉人阿克苏地区金泰商贸有限责任公司（以下简称金泰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阿克苏地区中级人民法院（2014）阿中民一初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人万佳和公司的委托代理人金鹤、阮友利，被上诉人金泰公司的委托代理人张盛春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，金泰公司原名为阿克苏地区金泰煤业有限责任公司。2013年8月9日变更为阿克苏地区金泰商贸有限责任公司。2010年12月31日金泰公司作为甲方与万佳和公司作为乙方签订土地转让协议一份，双方约定甲方自愿将其于2010年12月以出让方式取得的面积为53.6亩的土地过户给乙方用于房地产开发。就过户相关事宜约定如下，供甲、乙双方共同遵守：一、土地性质，转让价格。1、土地性质：商业用地。2、每亩单价80万元，转让总价格为人民币4288万元整。二、付款方式：1、本协议签订之日内，乙方一次性支付定金人民币200万元整给甲方。2、土地过户之日乙方须一次性支付人民币800万元整给甲方。3、剩余土地款3288万元整，乙方在取得土地证后于2011年10月1日起至2014年10月1日三年内每年按30%、30%、40%的比例支付给甲方。逾期支付将赔偿给甲方土地总额的30%滞纳金，乙方不得以房产作价抵甲方土地款。三、过户及相关税费。甲、乙双方派专人办理相关过户手续。若过户过程中，该块土地须经过招拍挂形式取得，甲方须全力配合乙方以不高于双方协商价格取得该宗土地，上述过程中发生的相关任何行政收费均由乙方承担。四、甲乙双方权利与义务。1、在办理过户手续或经招拍挂程序时，甲、乙双方约定按照土地评估价格办理相关过户手续。2、甲方在本协议中所有的土地上现有建筑物必须在2011年8月之前搬迁结束，不得影响乙方开发，必须保障乙方施工前“三通一平”，开发前的受益还属甲方。3、由于上述土地中甲方现有一库房占地十亩，根据乙方整体规划开发进度实施，若不影响乙方开发建设的同时，甲方可以临时使用，如乙方需要开发时甲方必须无条件拆除，赔偿问题由甲方负责。4、甲方负责该宗土地周边约30亩家属区，加10亩公共用地共计40亩及紧邻塔南路周和义名下的约860平米土地，保证按约定方式过户到乙方名下，以利于乙方整体项目开发实施，待乙方开发建成后（原周和义名下的约860平方米土地置换）给甲方提供临街高层三至五层1500平方米房屋。甲方负责拆迁安置及立项审批等手续，所产生的赔偿及其它拆迁安置等费用由乙方承担。约定具体方案：家属区折迁费用乙方向甲方支付包干价60万元整；住房面积按1比1置换；置换楼房乙方提供整幢多层（商铺1面除外）建筑由甲方自行分配，置换面积按现有住房房产证面积计算，过渡安置费每户不超过8000元／年。如本条方案在2011年8月前得以顺利实施并开工，则乙方按上款三年期限分期支付甲方1200万元的开发利润（即2011年10月1日至2014年10月1日）。5、乙方开发后须给甲方优先预留一个单元6套100平米以内多层按1800元／平米，高层一栋一个单元6-10层按2500元／平米房产作为甲方董事会成员住宅。五、违约责任。1、乙方拟于签约同时依法将原土地用途变更为商业居住，若在土地过户转让时因行政干扰或其他原因未能取得该地块及在土地使用权变更为商业居住时给乙方带来土地成本费用，导致乙方开发成本增加，无法实施该项目开发，甲方须退回乙方所交费用，甲方愿意返还定金，甲方应在确认乙方不能取得该土地使用权之日起7个工作日内支付此款。2、土地过户后乙方因种种原因不能如愿开发，乙方须在2014年付清全部土地款，与甲方无关。3、除第五（1）条款外甲、乙双方任何一方违约，必须承担总土地款30％的违约金。六、甲方声明及承诺。1、甲方为一家依法设立，合法存续的企事业单位，有权签署并有能力履行本协议。2、甲方签署和履行本协议所需要的一切手续己办妥。股东会议内部授权程序均已完成，本协议的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。3、在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未做出任何足以对甲方履行本协议产生不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。七、其他相关约定。1、本协议未尽事宜，须经甲乙双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。3、本协议经各方代表签字盖章后生效。4、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。2011年1月24日金泰公司与万佳和公司签订补充协议，双方约定该宗地的东面若政府征收为道路，所征用的土地面积乙方不支付给甲方该土地款，但该土地临街面乙方若盖网点房，甲、乙双方各占50％的网点房，若政府规划无变动按原土地转让协议执行。2011年1月25日万佳和公司向金泰公司支付土地使用权转让费定金200万元，后又支付600万元、50万元、100万元土地使用权转让费。2011年3月10日和3月16日万佳和公司取得周和义856.9㎡和金泰公司26652.7㎡的土地使用权。金泰公司2011年向阿克苏市地方税务局缴纳土地增值税、滞纳金、罚款等共计1124075.51元。2013年10月10日新疆公廉章程律师事务所向万佳和公司发出催收土地转让费的通知，万佳和公司收到。2013年12月21日金泰公司向万佳和公司发出解除土地转让协议的通知，万佳和公司收到。2014年3月17日万佳和公司向阿克苏市人民法院提出诉讼，请求确认解除合同的通知无效。一审法院认为，金泰公司与万佳和公司签订的土地转让协议和补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。金泰公司依约部分履行土地使用权转让义务，土地使用权己过户至万佳和公司名下，万佳和公司理应依据合同支付相应的价款。金泰公司在履行合同中垫付了税金，根据双方合同的约定，过户过程中发生的相关任何行政收费均由乙方承担，故万佳和公司理应承担相关税金费用。金泰公司要求万佳和公司支付土地转让费的诉讼请求，原审法院予以支持。万佳和公司辩称金泰公司未按合同约定完成全部的合同义务，不应支付转让费的理由，不符合双方合同约定的付款条件，对其辩称，原审法院不予采纳。遂判决：一、万佳和公司于判决生效后十日内一次性支付金泰公司23607275.51元［（26652.7㎡÷666.67）＝39.979亩×80万元＝31983200元-950万元＋1124075.51元］；二、驳回金泰公司的其他诉讼请求。案件受理费160216元，由金泰公司负担513.63元，由万佳和公司负担159702.37元。万佳和公司不服一审判决，向本院提起上诉称，请求依法撤销一审判决，驳回金泰公司的诉讼请求。事实及理由如下：一、一审判决认定事实不清。一审认定双方合同约定的付款条件已经达到与事实不符；认定由万佳和公司承担协议中已过户土地的相关税金与合同约定不符；一审未全面查清金泰公司的合同义务履行情况。二、一审判决适用法律错误。一审适用《合同法》第109条判定万佳和公司承担付款义务属于适用法律错误。依据双方的协议，只有在金泰公司全部履行相应的合同义务之后，万佳和公司才有支付3288万元剩余土地款的义务，万佳和公司享有先履行抗辩权，一审忽略了万佳和公司的法定权利。金泰公司答辩称，对合同的履行情况及税金的承担，万佳和公司在一审中予以认可，没有提出任何抗辩意见。金泰公司一直在履行土地的交付工作，万佳和公司主张的先履行抗辩权不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查，万佳和公司在二审中提交：1、通知、邮件单、公证书、勘察报告。证实金泰公司没有履行拆迁义务。金泰公司认为以上证据与本案没有关联性。2、报纸、会议文件、他项权证明书、土地及房屋产权登记明细表。证实金泰公司隐瞒情况、土地存在瑕疵，导致万佳和公司无法全面履行合同义务。金泰公司对报纸发送公告的事实予以认可，但认为系2006年发布的公告，没有转让的部分土地原因并不是公告所述；认为文件是复印件，真实性不认可；对明细表的真实性认可，认为与本案无关联性。另查，二审庭审双方当事人均认可，涉案53.6亩土地共有四个国有土地使用权证书，涉案26652.7平方米（39.979亩）系其中之一。本院认为，金泰公司与万佳和公司签订的《土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。金泰公司依约将部分土地使用权转让给万佳和公司，双方办理了土地使用权过户手续，万佳和公司获得了部分土地使用权，其应当履行支付相应价款的合同义务。虽然双方签订《土地转让协议》时约定，转让的土地为53.6亩，万佳和公司实际过户的土地为39.979亩，但该39.979亩土地系53.6亩土地名下所涉四个国有土地使用权属证书所载明的土地其中之一，且双方当事人在签订合同时并未明确约定必须以过户全部53.6亩土地为付款的前提条件，故金泰公司仅以双方实际过户的39.979亩土地向万佳和公司主张权利，万佳和公司应当按合同约定支付相应价款。万佳和公司关于其享有先履行抗辩权，只有金泰公司全部履行合同义务之后，其才有支付剩余土地转让费的义务的上诉理由没有合同依据和法律依据，不能成立，本院不予采信。双方签订的《土地转让协议》第三条为：过户及税费：过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。万佳和公司上诉称，根据该条约定，万佳和公司只应承担过户过程中产生的行政收费，不应当承担税费，但根据该条款标题对税费的约定，可以理解为过户过程中发生的行政收费包含税费。一审判决由万佳和公司承担土地过户税费有合同依据。万佳和公司该上诉理由与合同约定不符，不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159836.38元，由阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 刚代理审判员 段 武 伟代理审判员 李 李二〇一五年十月八日书 记 员 孜巴尔姑