（2015）安民重字第7号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-23

案件名称

马锦兵与安宁德壹工贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安宁市人民法院

所属地区

安宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

云南省安宁市人民法院民事判决书（2015）安民重字第7号原告马锦兵，云南省安宁市人，个体工商户，现住安宁市县，公民身份号码：×××。被告：安宁德壹工贸有限公司。组织机构代码：68859XXXX。住所地：安宁市县街镇雁塔村委会礼仪村。法定代表人董文兵，总经理。委托代理人刘峰，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告马锦兵诉被告安宁德壹工贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，作出（2014）安民初字第1014号民事判决书，因原告马锦兵与被告安宁德壹工贸有限公司均不服判决，向昆明市中级人民法院提起上诉，经昆明市中级人民法院审理认为，原审法院在审理过程中认定事实不清，可能影响案件的正确判决，裁定本案发回重审。本院另行组成合议庭，于2015年6月15日、7月7日两次公开开庭进行了审理，原告马锦兵、被告委托代理人刘峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月1日，被告因经营需要，向原告承租位于安宁市县街礼仪村的土地12.94亩，双方签订了书面《租赁协议》，该协议对租赁土地的具体位置、面积、租金及支付方式等作了明确约定，协议签订后，原告按协议约定将土地交付被告使用，被告也依约定支付了《租赁协议》约定租期内的土地租金，2014年3月3日双方约定的租期届满，被告未按协议约定将所租赁的土地返还原告，原告多次找到被告，要求其返还承租土地，被告都未同意，双方签订的《租赁协议》第二条约定：“租用期从2012年7月1日至2014年3月3日”，现双方约定的租期届满，原告有权收回土地，被告作为承租方，在协议期满后，既未主动与原告协商续租事宜，也未将承租土地退还，且在原告多次协商要求返还土地时，一再推脱，继续占用土地，被告的行为构成违约，应当依照《协议》第十条约定支付违约金，并支付协议到期后实际使用土地的租金，原告多次与被告协商无果，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁协议》，由被告立即返还上述《租赁协议》向原告承租的土地，并依协议约定将土地恢复原状；2、由被告支付自2014年3月3日起至返还土地（11月3日）时的土地租金120000元，并赔偿原告违约金50000元；3、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：原、被告双方签订的合同已经到期终止，不存在解除，且涉案土地已经返还原告，被告在合同终止后已经离开，土地上的电线杆是为案外人土地供电，电线杆是否拆除应按照地役权处理，当时是供电局架设。原告所主张的租金没有事实和法律依据，原告不是适格主体，礼仪村小组将土地租给顺达公司，是顺达公司将土地转租给被告，原被告合同已经终止，作为转租关系中的当事人，原告没有收取租金的权利，即使被告一直占用土地至今，也应当由出租人要求返还土地，被告在租期内的租金已经交清，且原告主张租金的计算方式错误，违约金金额在合同中并无依据，综上请求驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、原告是否系本案租赁关系的适格主体；2、原、被告之间的合同是否予以解除；3、被告是否应向原告承担违约责任。针对本案争议焦点，原告当庭提交如下证据：1、《土地出租协议》复印件一份，欲证实2004年礼仪村小组与昆明安宁顺达工程公司签订协议，村小组将涉案土地12.94亩出租给顺达公司使用；2、《土地转租协议》原件一份，欲证实2010年昆明安宁顺达工程公司将涉案土地转租给原告马锦兵，原告取得涉案土地的使用权；3、《租赁协议》复印件一份，欲证实2012年原、被告双方签订租赁协议，由原告将涉案土地出租给被告，并约定双方的权利义务；4、《土地租赁协议》原件7份、收条6份，欲证实涉案土地系六户村民的土地，2004年礼仪村小组与顺达公司的出租协议中的土地包含了村小组和六户村民的土地，因此当时由村小组作为代表与顺达公司签订合同，村集体的土地已经租期届满，但涉及村民的土地仍与原告继续签订了租赁协议。因此，原被告之间签订租赁协议时，原告已从六户村民处取得土地使用权，原告具有租赁权。依原告申请，本院调取安宁市人民法院（2013）安民初字第789号民事卷宗，原告申请出示卷宗中的六户村民笔录及领取租金清单，（2014）昆民一终字第36号民事判决书，同时原告申请本院向涉案六户农户进行调查，本院向六户农户分别作了六份询问笔录，原告欲证实涉案土地系六户村民的承包地，且原告对此具有转租权。以上证据经被告当庭质证认为，对原告提交的第1组证据的真实性认可，但认为该协议的出租人是礼仪村小组，顺达公司作为本案原告更适格，土地所有权属于村集体，村民是否具有租赁权，必须先通过发包取得经营权。对第2组证据不予认可，对顺达公司将涉案土地转租原告的陈述不予认可。对第3组证据认为不完整，还应包含两份附件，一份为礼仪村小组与顺达公司的土地出租协议（机打），一份为手写协议。且证据1、3的终止时间一致。对第4组证据的真实性由法庭核实，但认为与本案不具有关联性，原告的原合同已终止，被告不承担责任。被告对原告申请调取的本院（2013）安民初字第789号民事卷宗中的证据的真实性认可，但认为村民的陈述与事实有冲突，且租金是由顺达公司向村委会支付，生效判决中并不认定村民是土地的出租方，土地出租方是礼仪村民小组，因此礼仪村民小组才有权要求返还租赁物，因此原告不是本案适格主体。对依原告申请本院向六户农户所作的笔录，被告对其真实性无异议，但对陈述的内容有异议，村民未能证实涉案土地是其承包地。被告针对本案争议焦点，当庭提交如下证据：1、《租赁协议》原件一份及附件《土地出租协议》复印件两份，欲证实原租赁合同违反土地管理法，昆明安宁顺达工程公司才是承租人，租赁物系荒山，自2004年3日开始作为料场使用，本案原告不具有转租权，主体不适格，原出租合同的出租期限为2004年3月3日至2014年3月3日，因超过原租赁期的合同无效，昆明安宁顺达工程公司（或原告）作为承租人无权主张2014年3月3日之后的土地出租收益；2、（2013）安民初字第709号举证通知书复印件一份、《律师调查专用证明》复印件一份，欲证实礼仪村小组为出租人，顺达公司为承租人，要求返还租赁物的权利属于出租人，本案原告不是适格主体，原出租合同的租赁期限为2004年3月3日至2014年3月3日，因此昆明安宁顺达工程公司（或原告）作为承租人无权主张2014年3月3日之后的土地出租收益；以上证据经原告质证认为，对被告提交的第一组证据予以认可，但认为原告与村民新签订合同后就是因被告一直占用土地，现土地没能租赁出去。对第二组证据以法院调取的为准。本院依职权对昆明安宁顺达工程有限公司进行询问并作出询问笔录一份，对涉案现场进行勘察形成现场勘察笔录一份及照片一组，经原、被告质证，原告对以上证据予以认可。被告认为现场存放的铁罐两个不是被告方的，过磅房是被告公司建盖，大电杆是被告公司安装，现由案外人使用，小电杆是过磅房在使用，但2014年3月租期届满后被告已撤离。本院认为，原告提交的第1组证据，被告对真实性无异议，本院予以认可。对第2组证据第一次开庭时不予认可，第二次开庭时被告对本院依职权对昆明安宁顺达工程公司的询问笔录认可，并认可顺达公司与原告的协议，对该组证据本院予以采信。对原告提交的第3组证据，被告认为不完整，并在己方提交的证据中予以补充，原告对补充证据也予以认可，对此本院予以采信。对第4组证据，被告认为真实性由法院核实，与本案不具有关联性，本院认为，该组证据系本院依原告申请对六户农户进行询问所形成，六户农户均认可系其与原告马锦兵签订，并收取了租金，对此本院予以采信，对于该证据与本案的关联性，本院将综合其他证据综合阐述。依原告申请，本院调取的证据，双方对其真实性无异议，本院予以采信，对其证明目的存有异议，本院将综合其他证据予以阐述。对于被告提交的证据，原告未提出异议，本院予以采信。本院依职权所作现场勘察笔录及照片，以及对昆明安宁顺达工程公司的询问笔录，原、被告双方对其真实性均无异议，本院予以确认。据此，本院确认如下法律事实：2004年3月3日由雁塔村委会礼仪村小组作为甲方与昆明安宁顺达工程公司作为乙方签订《土地出租协议》，双方约定：“自本协议签订之日起，乙方向甲方租用土地作料场使用，租用期限为10年，租金每年2500元，即25000元，由乙方一次性付清给甲方，由甲方按土地面积付给各农户，乙方不参与甲方的土地付款和协商，土地界线为：东至老安八公路，西至村民刘少清地界，南至现安装的变压器（延长线至安八公路），北至村民李正昌山地及荒山。┅┅土地租用期自2004年3月至2014年3月止。”2004年3月3日安宁顺达公司支付租金25000元，由原告礼仪村小组出具盖有村小组长李太兴印章的收条，2004年3月4日由当时任顺达公司代表的马锦兵将其中的12940元发放给土地出租协议约定四至中包含的六户人家，作为其中12.94亩土地的租金。2010年8月10日由昆明安宁顺达工程公司作为甲方与本案原告马锦兵作为乙方签订《土地转租协议》，约定：自本协议签订之日起，原由甲方向雁塔村委会礼仪村小组租用的土地全部一次性转租给马锦兵，不再向马锦兵收取租金，土地界限为：东至老安八公路，西至村民刘少清地界，南至现安装的变压器（延长线至安八公路），北至村民李正昌山地及荒山。租期为2010年8月10日起至2014年3月止。2012年7月10日，由本案原告马锦兵作为甲方与被告安宁德壹工贸有限公司作为乙方签订《租赁协议》，约定：甲方将位于礼仪村土地面积12.94亩出租给乙方，四至为：东至礼仪村村民耕地与荒山交界线，南至礼仪村村民马世昌耕地交界线，北至礼仪村村民李正荣地与马德财耕地交界线，西至安八公路上料场道路为界线）。租期为2012年7月1日至2014年3月3日，租地租用费总额合计30万元（包含2012年7月1日前乙方对该宗土地使用的补偿费用）。同时合同约定“土地租用期内，若遇国家或政府征占该协议项下的土地时，被告应无偿退还原告，原告则应按被告实际使用时间收取土地租金2012年7月1日至2014年3月3日此地块租金共计20万元。”乙方在租赁期满后必须将所租用土地恢复原样（原出租土地为农耕用地），由此产生的费用由乙方自行承担。同时双方对违约金约定为5万元。2014年3月原告马锦兵与涉案土地的六户农户又签订了《土地租赁协议》，对涉案土地12.94亩进行续租，并交付租金。另庭审查明，涉案土地的现状为：土地闲置，地面上存在石料铺垫，地面形成高低状况，存有过磅房一间，电杆2根，方型铁罐两个。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告双方签订的土地《租赁协议》，系双方真实意思表示，内容未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，合同自成立时生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，作为出租人的马锦兵将租赁物（即东至礼仪村村民耕地与荒山交界线，南至礼仪村村民马世昌耕地交界线，北至礼仪村村民李正荣地与马德财耕地交界线，西至安八公路上料场道路为界线）的土地交付给被告安宁德壹工贸有限公司使用，租期为2012年7月1日至2014年3月3日。在租赁合同期限届满后，双方签订的租赁合同因履行完毕终止，该租赁合同因双方当事人的全面履行而消灭，当事人在该租赁合同中的权利义务关系消灭，因此不存在解除的问题，故原告主张解除双方签订的《租赁协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。本案纠纷产生于双方签订的土地租赁合同租期届满后，被告未归还租赁的土地，根据《合同法》第236条规定“租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续生效，但租赁期限为不定期”。租期届满后原告作为不定期租赁合同的一方当事人，享有随时主张解除不定期租赁合同的权利，并要求被告返还租赁物的权利。庭审中，双方当事人所争议的原告是否是适格的主体，本院认为，首先，庭审中双方认可签订的合同包含《租赁协议》及附件，附件作为合同的组成部分，能够证实2004年礼仪村小组将东至老安八公路，西至村民刘少清地界，南至现安装的变压器（延长线至安八公路）的土地出租给昆明安宁顺达工程公司，租期为2004年3月至2014年3月止，同时合同附件作为补充，对以上土地四至范围内包含六户农户12.94亩的土地进行了补充说明，且12.94亩土地的租金是分别支付给六户农户，依原告申请调取的安宁市人民法院（2013）安民初字第789号民事卷宗中的六户村民笔录及领取租金清单，（2014）昆民一终字第36号民事判决书，以及本院对六户农户所作询问笔录和现场勘察笔录及照片，能够形成证据链证实六户农户的12.94亩承包地包含在礼仪村小组租赁给顺达公司的土地四至范围内。其次，原告举证的六户农户与其签订的《土地租赁协议》与租金收条，及本院对六户农户所作的询问笔录，能够与以上证据相互印证，证实在2014年3月礼仪村小组与顺达公司、顺达公司与马锦兵、原、被告之间三段租赁关系的租期届满后，马锦兵通过与六户农户签订《土地租赁协议》继续取得了12.94亩土地的承租权。综上，本院认为，原告马锦兵系本案适格主体。经庭审查明，租赁土地的现况为：土地闲置，地面上存在石料铺垫，地面形成高低状况，存有过磅房一间，电杆2根，方型铁罐两个。故被告应当在返还原告租赁土地时拆除或移除以上遗留物。按照双方租赁协议的约定将租赁土地恢复原样。原告所请求自2014年3月3日租期届满后至原告2014年8月18日起诉时即双方发生争议时的租金，被告未能举证证实在此期间其已撤离租赁场地即未使用租赁物，因此应由其承担举证不力的法律后果，应由其按照租赁合同约定的租金标准支付此段时期的租金。而对于2014年8月18日原告起诉至今即双方产生争议时起，经本院于（2014）安民初字第1014号案件及本案中的两次现场勘察，租赁场地为闲置，被告未继续实际使用，原告也未能举证证实被告仍在使用，因此对此期间的租金本院不予支持。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第三条“合同约定的土地租金总额为30万元，包含由2012年7月1日前被告对该宗土地使用的补偿费用”，及第七条“合同约定土地租用期内，若遇国家或政府征占该协议项下的土地时，被告应无偿退还原告，原告则应按被告实际使用时间收取土地租金2012年7月1日至2014年3月3日此地块租金共计20万元”来看，双方约定的租金，租期内为20万元，共计20个月，平均为每月10000元。因此本院对原告的租金诉请从2014年3月3日起计算至2014年8月18日止共计55000元予以支持。对于原告诉请的违约金，本院认为，原被告双方签订的合同属于租期届满合同完全履行后的自然终止，当事人原合同权利义务消灭，原合同中的违约金条款此时对当事人不再具有约束力。被告逾期占用土地给原告造成的损失，本院已支持了原告因被告占用期间的租金，原告此部分的损失已得到弥补，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、二百三十六条之规定，判决如下：一、由被告安宁德壹工贸有限公司于本判决生效后三十日内按照原、被告双方签订的《租赁协议》将租赁土地恢复原样；二、由被告德壹工贸有限公司于本判决生效后支付原告马锦兵自2014年3月3日起至2014年8月18日止的租金55000元；三、驳回原告马锦兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告马锦兵承担2503元，被告安宁德壹工贸有限公司承担1197元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审　判　长　　张红梅人民陪审员　　张保友人民陪审员　　李宏伟二〇一五年十月八日书　记　员　　石慧玲百度搜索“”