（2015）铜民二初字第00275号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-30
案件名称
贾华伟与段小虎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市义安区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾华伟,段小虎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第二百三十二条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省铜陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民二初字第00275号原告（反诉被告）：贾华伟，男，1982年5月6日出生，汉族，住安徽省铜陵县。委托代理人：黄世亮，安徽众佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：段小虎，男，1962年2月7日出生，汉族，住安徽省铜陵县。原告（反诉被告）贾华伟与被告（反诉原告）段小虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾华伟及其委托代理人黄世亮、被告（反诉原告）段小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾华伟诉称：2012年7月1日贾华伟与段小虎签订《房屋租赁合同》，约定贾华伟将其位于安徽省铜陵县的房屋出租给段小虎，租金为22000元。租期为一年半，自2012年7月1日起至2013年12月31日止。租期届满后，段小虎一直未与贾华伟续签租赁协议，至今未支付租金。贾华伟与段小虎数次协商未果。故起诉，请求判令段小虎将位于安徽省铜陵县交还给贾华伟，并赔偿损失（从2014年1月1日起至交还房屋之日止按每天55元计算）；判令段小虎支付违约金5000元；判令本案诉讼费由段小虎承担。段小虎在庭审中辩称：1、2008年，段小虎与金松尧联系租房事宜，并与占宏兵签订租房合同，且对所租房屋进行了装潢，约定月租1000元，5年不涨价。3年半后，贾华伟要求收回房屋，后经协商，段小虎又与贾华伟签订了1年半的合同，房租上涨22%；2、2014年合同到期后，段小虎未继续支付租金系因双方对租金数额、门面转让等问题未能达成一致意见，段小虎认为2014年1月1日以后的租金应按2013年的标准计算，对贾华伟主张的按每天55元的标准赔偿损失的要求不予认可；3、所租赁房屋的房产证上登记的不是贾华伟，故贾华伟无权要求收回房屋；4、段小虎在租期届满后，主动要求支付房租费用，因贾华伟拒绝接受而导致房租费用未支付，段小虎无违约行为，贾华伟要求支付违约金5000元，段小虎不予认可。段小虎反诉称：租赁房屋系段小虎于2009年1月1日从占宏兵处租赁，并投入巨资进行了装饰装修。2012年7月1日，段小虎与贾华伟签订《房屋租赁合同》时，虽然合同约定了甲方（占宏兵）不同意乙方（段小虎）对房屋进行装饰装修，但段小虎的装饰装修是在该合同之前已经形成的，并非在签订此份合同之后实施，该装饰装修享有价值至少60000元，如贾华伟的本诉得到支持，其应支付段小虎投入装饰装修所产生的现有价值。故起诉，请求判令贾华伟支付给段小虎装饰装修费60000元（最终以评估为准）；贾华伟承担本案反诉费用。贾华伟在庭审中针对反诉辩称：租赁合同中约定，贾华伟有权收回房屋，段小虎无条件交付房屋，且不得索取任何赔偿费用；段小虎未提交证据证明装修损失，评估公司意见不能作为判案依据；段小虎提出的其与占宏兵签订的合同的装修损失，与本案没有关系，合同具有相对性，段小虎与占宏兵签订的合同对贾华伟没有法律约束力；段小虎反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回。经审查明：2007年，贾华伟从丁秀华处购得铜陵县五松镇房屋，丁秀华交付了该房屋，但双方未办理房产过户手续。2009年1月1日，贾华伟委托占宏兵与段小虎签订《房屋租赁合同》。该合同约定：1、乙方（段小虎）因需要租赁甲方（占宏兵）位于房屋一套；2、合同期限：本合同有效期为5年（即2009年1月1日至2009年12月31日），延期须另定合同；3、房屋租金：每年支付12000元；4、乙方违章装饰，破坏房屋结构，造成房屋不能正常使用，甲方有权请相关单位进房屋进行鉴定，并责令乙方恢复原样，所产生的一切费用由乙方承担；5、合同期满，甲方在不考虑自己使用的情况下，优先再让乙方使用，房价随行就市。后段小虎对房屋进行了装饰装修。2012年7月1日，贾华伟与段小虎重新签订《房屋租赁合同》。该合同约定：1、乙方（段小虎）因需要租赁甲方（贾华伟）位于房屋一套；2、租赁期限2012年7月1日至2013年12月31日；3、房屋租金22000元；4、甲方不同意乙方对房屋进行装饰装修，乙方未经甲方同意对房屋进行装饰装修，所有费用由乙方自行承担甲方不承担任何装修费用；5、合同期满，甲方收回该房屋，乙方无条件让出该房，同时乙方不得向甲方索要补偿费等一切费用；6、违约责任租赁期间双方必须信守如果乙方违反合同有关约定须按租金的20%作为违约金一次支付给甲方。后段小虎支付房屋租金至2013年12月31日。房屋租赁合同到期后，贾华伟与段小虎未续签合同，且双方因对房屋租金和门面转让未达成一致意见，段小虎对到期后至本案诉讼时的房屋租金未予支付。另查明：段小虎在本案反诉案件审理中，自行放弃了对本案所涉租赁房屋装饰装修费的评估。上述事实有贾华伟及其委托代理人黄世亮、段小虎的当庭陈述，贾华伟身份证复印件、段小虎户籍信息表、2009年1月1日《房屋租赁合同》复印件、2012年7月1日《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》及房款收条复印件、房屋产权证、丁秀华谈话笔录、本案所涉租赁房屋装饰装修图片一组等相关证据在卷证实，且业经庭审质证核实，本院对证据的真实性、合法性、关联性与证明力予以确认。本院认为，贾华伟从丁秀华处购买了本案所涉租赁房屋，丁秀华也交付了该房屋，虽然双方未办理房产过户手续，但贾华伟已实际占有该房屋，取得了该房屋的使用权。贾华伟与段小虎签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，双方因租金和门面转让问题不能达成一致意见，贾华伟未同意将本案所涉租赁房屋继续出租给段小虎，但段小虎也未归还租赁房屋。现贾华伟要求段小虎交还租赁房屋符合法律规定。故对贾华伟要求段小虎交还安徽省铜陵县房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2014年1月1日至今的房屋租金，贾华伟要求按照每天55元的标准支付，但其未提供证据证明该标准的计算依据。故2014年1月1日至今的房屋租金应按该2012年《房屋租赁合同》约定的标准即月租金1222.22元（22000元÷18个月=1222.22元）支付。租赁合同到期后，贾华伟与段小虎系因房屋租金和门面转让问题不能达成一致意见，而导致2014年1月1日后的房屋租金未能支付，非因段小虎单方违约造成，对贾华伟要求段小虎支付违约金5000元的诉请，本院不予支持。段小虎在开始租赁房屋时，对房屋进行了装饰装修，贾华伟未举证证明该装饰装修系违章装饰、破坏房屋结构及造成房屋不能正常使用的装饰装修，故该装饰装修符合2009年《房屋租赁合同》的相关约定。而2012年《房屋租赁合同》中，双方约定合同期满，贾华伟要求收回房屋时，段小虎不得索要补偿费等一切费用。在两份合同中，对房屋装饰装修已形成附合的部分和未形成附合的部分未进行区分处理。未形成附合的装饰装修，段小虎可在交还租赁房屋时拆除，但拆除时不得对所租赁房屋造成毁损。对于已形成附合的装饰装修，贾华伟在本案审理中也未表示同意利用。段小虎在反诉中要求贾华伟支付装饰装修费60000元，但其未提供证据证明该损失的计算依据，应由其承担举证不能的法律后果，且该诉请也不符合双方约定和法律规定。故对段小虎要求贾华伟支付装饰装修费60000元的诉请，本院不予支持。段小虎在庭审中辩称，双方在2009年《房屋租赁合同》中约定5年不涨租金，其后在2012年《房屋租赁合同》中又提高了房屋租金，但两份租赁合同均系双方自愿订立的，且已履行完毕，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）段小虎于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省铜陵县房屋交还原告（反诉被告）贾华伟，并支付房屋租金（按月租金1222.22元，从2014年1月1日计算至房屋交还之日止）；二、驳回原告（反诉被告）贾华伟和被告（反诉原告）段小虎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，贾华伟负担40元，段小虎负担40元（该部分费用贾华伟已预交，段小虎于判决生效之日起七日内直接向本院交纳）；反诉案件受理费1300元，由段小虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长 杨 琴人民陪审员 阮 飞人民陪审员 胡广足二〇一五年十月八日书 记 员 周文进附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条--依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条--当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条--租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条--承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条--承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”