（2015）沪一中民二（民）终字第1837号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-27
案件名称
上海盛昆实业有限公司诉刘智英房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海盛昆实业有限公司,刘智英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1837号上诉人（原审原告、反诉被告）上海盛昆实业有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）刘智英。委托代理人首勇，上海理研律师事务所律师。上诉人上海盛昆实业有限公司（以下简称盛昆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人盛昆公司的法定代表人＊＊＊及其委托代理人刁骅、被上诉人刘智英及其委托代理人首勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年4月12日，盛昆公司、刘智英签订《房屋租赁合同》，约定盛昆公司将松江区新桥镇＊＊＊号底楼南B面积为582平方米房屋出租给刘智英作为仓库使用，租期一年，自2014年4月20日起至2015年4月19日止，年租金为169，944元，押金14，162元。租金每三个月支付一次，需在每个付款单位的前一个星期内付清，每逾期一天，刘智英应支付租金的千分之三的违约金。合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，盛昆公司将系争房屋交付刘智英使用，刘智英支付了押金14，162元，并支付了截至2014年8月19日止的租金共计56，648元。2015年2月12日，刘智英又支付盛昆公司88，968.40元，针对此款，刘智英称其支付的为2014年7月20日至2014年10月19日期间尚欠的租金28，324元，2014年10月20日至2015年1月19日的租金42，486元，2015年1月20日至2015年2月28日的租金18，158.40元。盛昆公司认为该款中应当在扣除2015年1月20日后三个月的租金以及物业管理费之后，余额部分41，826.40元作为刘智英已付的使用费予以扣除。2014年9月18日，盛昆公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、刘智英支付2014年8月20日至2015年1月19日的租金70，810元；2、刘智英支付占用1，000平方米仓库的使用费140，000元（自2014年4月20日起至2014年10月15日止，按照0.80元／平方米／日计算，共计175天）；3、刘智英支付逾期支付租金的违约金（其中以28，324元为本金，自2014年7月14日起计算至实际支付之日止，按照日千分之三计算；以42，486元为本金，自2014年10月14日起计算至实际支付之日止，按照日千分之三计算）。原审中刘智英不同意盛昆公司的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、撤销双方于2014年4月12日签订的《房屋租赁合同》；2、盛昆公司返还押金14，162元；3、盛昆公司赔偿货物损失30，000元。针对刘智英的反诉请求，盛昆公司辩称：不同意刘智英的所有反诉请求。刘智英所称撤销合同的事实不成立，且货物损失也是不存在的。原审审理中，经法院释明双方租赁合同应当予以撤销后，盛昆公司变更其诉讼请求为：1、刘智英支付2014年8月20日至2015年1月19日的使用费70，810元；2、刘智英支付占用1，000平方米仓库的使用费140，000元（自2014年4月20日起至2014年10月15日止，按照0.80元／平方米／日计算，共计175天）；3、刘智英支付逾期支付使用费的违约金（其中以28，324元为本金，自2014年7月14日起计算至判决生效之日止，按照日千分之三计算；以42，486元为本金，自2014年10月14日起计算至判决生效之日止，按照日千分之三计算）；4、刘智英将系争房屋恢复原状（拆除刘智英搭建的小房间）并返还给盛昆公司。原审另查明，盛昆公司系松江区新桥镇＊＊＊号的权利人，于2008年8月6日取得上海市房地产权证。2013年10月28日，盛昆公司以案外人A公司（以下简称A公司）为被告向法院提起诉讼，要求判令：1、A公司将松江区＊＊＊号2幢房屋绿色云线范围内通向＊＊＊号1幢房屋的部分消防进水管进行恢复；2、A公司赔偿罚款损失19，000元。经法院审理查明，A公司将其通往盛昆公司房屋范围内的消防水管进行截断导致盛昆公司消防系统无法正常运行，应当予以恢复。2014年8月4日法院作出一审判决，支持了盛昆公司上述两项诉讼请求。后A公司不服，提起上诉，2014年10月二审审理后维持原审判决。2014年9月18日，松江报刊登《重大火灾隐患单位上曝光台--区消防部门责成8家单位立即整改》一文，载明：位于新桥镇＊＊＊号的盛昆公司，法定代表人为＊＊＊。该公司存在室内消火栓管道内无水，消防设施未保持完好有效；厂房一层为仓库，二层以上局部作为公寓使用，存在居住场所与其他场所设置在同一建筑物内，不符合消防安全要求；公寓疏散楼梯设置铁栅栏，封闭疏散通道；公寓部分喷淋管道内无水，消防设施未保持完好有效等安全隐患。2014年11月10日，A公司委托B公司对松江区＊＊＊号1号房消防给水系统修复工程进行检测，检测结论为：96号2号房至96号1号房室外消防给水管道已按原设计要求修复接通，出水正常。原审法院认为：本案的争议焦点如下：1、本案所涉的房屋租赁合同是否可以撤销以及相应的法律后果；2、刘智英应否支付盛昆公司1，000平方米仓库的使用费；3、刘智英应否承担将系争房屋恢复原状的义务；4、盛昆公司应否赔偿刘智英的货物损失。关于争议焦点一，法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，结合盛昆公司、刘智英提供的证据材料，法院认定双方签订租赁合同时，系争房屋已经存在室内消火栓管道内无水、消防设施未保持完好有效、居住场所与其他场所设置在同一建筑物内等安全隐患。而盛昆公司未能提供相应证据证明其在签订房屋租赁合同前告知过刘智英系争房屋存在多处消防隐患且未进行整改的情况，而此种情形势必影响刘智英对系争房屋安全性能或租金标准的判断，故刘智英要求撤销该租赁合同，具有事实和法律依据，法院予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故盛昆公司要求刘智英承担逾期支付使用费的违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故刘智英要求盛昆公司返还押金14，162元，法院予以支持。审理中，盛昆公司、刘智英均确认2014年8月19日之前的租金已经支付。关于2015年2月12日刘智英支付给盛昆公司的88，968.40元，盛昆公司要求该笔费用中计入物业管理费的意见，因盛昆公司未在本案中就物业管理费进行主张，故法院不予采信。刘智英关于该笔费用系2014年8月20日起至2015年2月28日止的租金的意见，法院予以采信。关于盛昆公司要求刘智英按照租金标准14，162元／月支付2014年8月20日至2015年1月19日的使用费的诉讼请求，在原审审理过程中刘智英已经实际履行，故法院不再予以处理。关于使用费的计算标准，刘智英称因系争房屋存在消防安全隐患，故不应按照租金标准计算，法院认为，虽系争房屋存在消防安全隐患，但刘智英未能提供证据证明已经严重影响了刘智英的正常使用，故刘智英的意见，法院不予采纳。关于争议焦点二，仅凭盛昆公司提供的照片及录像资料，法院无法认定刘智英实际占有使用了1，000平方米的仓库，故盛昆公司的此项诉请，法院亦难以支持。关于争议焦点三，盛昆公司、刘智英双方均确认系争房屋交付给刘智英使用时，并未进行小房间的搭建。之后由哪一方进行的搭建，双方陈述不一。法院认为，系争房屋交付给刘智英使用之后，在刘智英的实际控制之下，刘智英称是盛昆公司委托工程队进行施工的，未能提供相应证据予以证明，故盛昆公司要求刘智英将系争房屋恢复原状后返还给盛昆公司，法院予以支持。关于争议焦点四，刘智英主张因系争房屋漏水给其造成货物损失30，000元，然刘智英提供的货损扣款通知系案外人C公司出具的，该案外人未到庭作证，盛昆公司对真实性不予认可，此外刘智英也未能提供证明该笔货款后期确实已经扣除，故刘智英的此项诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条的规定，原审法院于2015年4月29日作出判决：一、撤销原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司与被告（反诉原告）刘智英于2014年4月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘智英于判决生效之日起十日内将上海市松江区新桥镇＊＊＊号底楼南B房屋恢复原状（拆除搭建的小房间）并将该房屋返还给原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司；三、原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘智英押金14，162元；四、驳回原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘智英的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，128元，反诉案件受理费492元，合计诉讼费3，620元，由上海盛昆实业有限公司负担3，165元，由刘智英负担455元。原审判决后，盛昆公司不服，上诉至本院称，原审认为仅凭盛昆公司提供的照片及录像资料，无法认定刘智英实际占有使用了1，000平方米的仓库，对盛昆公司的第二项诉讼请求予以驳回不当。盛昆公司原审中提供的佐证刘智英占有使用1，000平方米的仓库的证据有：房屋交接单及照片、厂房平面图、2014年10月15日拍摄的照片一组、报警接警单、登记表、录像光盘。原审合议庭主审法官也到现场看过录像资料显示的现场和照片显示的现场，结合盛昆公司提供的一系列证据，足以构成证据链，认定刘智英占有使用了1，000平方米的仓库的事实。因此，盛昆公司要求撤销原审判决第四项，改判支持其原审的第2项诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由刘智英承担。被上诉人刘智英辩称，不同意盛昆公司的上诉请求。盛昆公司提供的证据不能证明刘智英占用了1，000平方米的仓库，公安部门的处警记录也没有涉及到1，000平方米的仓库的使用问题，故盛昆公司要求刘智英支付上述1，000平方米的仓库的使用费没有依据。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，盛昆公司要求刘智英支付双方所签的《房屋租赁合同》涉及的582平方米之外的1，000平方米仓库的占有使用费，但根据其现有的举证情况，其未能就此提供相应的充分而确认的证据予以佐证。同时，双方并未对于《房屋租赁合同》涉及的582平方米的租赁部位之外的场地的租赁事宜进行过书面约定，房屋交接书中也未书面载明除582平方米之外还有1，000平方米的仓库也一并交付给刘智英使用。盛昆公司原审中提供的房屋交接单及照片、厂房平面图、2014年10月15日拍摄的照片一组、报警接警单、登记表、录像光盘等并不能佐证盛昆公司主张的1，000平方米的仓库已交付刘智英占有使用，亦不能佐证即使前述1，000平方米的仓库曾交付给刘智英，刘智英占用该1，000平方米仓库的时间，故盛昆公司要求刘智英支付前述1，000平方米的占有使用费14万元，缺乏充分的事实根据，其应当承担举证不能的不利后果。原审据此驳回盛昆公司的该项诉讼请求，并无不当之处。上诉人盛昆公司的上诉请求，本院亦难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，100元，由上诉人上海盛昆实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年十月八日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”