（2013）邹民初字第321号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-05
案件名称
黄会与邹城市物资集团总公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邹城市人民法院
所属地区
邹城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄会,邹城市物资集团总公司,邹城市商务局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2013）邹民初字第321号原告黄会，男，1963年5月26日出生，汉族，居民，住邹城市。委托代理人周茂标，山东法至上律师事务所律师。被告邹城市物资集团总公司，住所地：邹城市太平西路。法定代表人路曙光，该公司经理。被告邹城市商务局，住所地：邹城市太平东路。法定代表人王修东，该局局长。委托代理人时振华，商务局信访科科长。委托代理人刘鹏，商务局党政办公室主任。原告黄会诉被告邹城市物资集团总公司、邹城市商务局房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄会及其委托代理人周茂标，被告邹城市商务局的委托代理人时振华、刘鹏到庭参加诉讼，被告邹城市物资集团总公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告黄会诉称，2001年4月被告邹城市物资集团总公司在公司的原址即邹城市西苇路（现为太平东路）建小区，原告购买被告邹城市物资集团总公司建设的门市房一间，是该门头房壹单元壹号，面积为58.71平方米，每平方米价格为4000元，合计房价为234840元，同时约定于2002年7月30日交付房屋。购房款分两次交纳，第一次交200000元，在交房时交清剩余的房款。原告签合同当日，交200000元。但被告至今未交付房屋。在此期间，原告多次到被告处要求解决，被告以种种理由让原告等待，后由于邹城市政府两次机构调整，被告现已实质整体归属邹城市商务局，原告请求二被告继续履行合同，交付给原告购买的位于邹城市太平路的门头房；如果合同不能履行，那么原告要求被告返还房款并赔偿损失。被告邹城市商务局辩称：一、原告诉答辩人为本案被告，实为借列主体。从原告黄会起诉陈述事实，原告系与第一被告邹城市物资集团总公司签订的售房协议，并依售房协议约定将房款200000元交付邹城市物资集团总公司，因黄会已经占有约24平方米的门头房，实际交付邹城市物资集团总公司房款约104000元。且因物资集团总公司相对原告没有履行交付门头房，基于政府机构调整，物资集团现已合并至答辩人商务局成为其内部机构，因而将邹城市商务局列为本案被告。答辩人认为：原告基于上述诉称事实，列答辩人为本案被告，属借列主体错误。首先，第一被告邹城市物资集团总公司系企业法人，虽然其经营资格因未年检被吊销，但其民事主体依照最高人民法院（法经（2000）4号，关于企业法人营业执照被吊销后，其法人仍应视为存续及最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条：公司依法清算并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行司法解释。其与原告发生直接买卖房屋的第一被告物资集团现仍独立存在，依照《中华人民共和国民法通则》第48条：全民所有制企业法人以经营管理的财产独立承担民事责任及公司法第三条：公司企业法人有独立的法人财产、享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任，显然，对于原告应承担民事责任的应仅为第一被告物资集团总公司。二、政府裁撤合并邹城市物资集团总公司的决定，仅是作为出资股东享有权利，该决定对外不具有效力。邹城市物资集团总公司作为全民所有制企业，虽然有为企业集团辖属范围内负有行政管理之责。但其设立及用于经营管理的财产，均是国有资产。政府作为国有资产的所有人或作为全民所有制企业的全资股东，有权利作出企业设立、合并、注销等决定。但是，该决定对外不具有效力，只有该决定实施，回归到按照《中华人民共和国公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》去办理，待负有职权的工商登记机关作出变更登记后，以工商登记对外方有效。事实上，物资集团总公司除经营资格被吊销外，并不存在未清算造成财产受损害或公司资产转移的情形，且其资产足以对外承担民事责任。显然，本案并不具有牵连其物资集团总公司之外的开办单位或清算人承担责任的法定情形。综上所述，答辩人认为，原告诉答辩人为本案被告是错误的，原告的请求依照合同的相对性及《公司法》、《民法通则》的相关规定，仅应由第一被告邹城市物资集团总公司在其公司注册登记范围内所经营管理的财产承担责任，故答辩人请求人民法院依法驳回原告对答辩人商务局的起诉。被告邹城市物资集团总公司未作答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据并经被告邹城市商务局质证如下：证据1：原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2：由邹城市工商局出具的《非公司法人吊销情况》，证明第一被告的主体资格以及该公司已被吊销，证明主管部门是物资局经庭审质证，被告质证意见为均无异议。证据3：售房协议原件一份，2001年5月22日原告与第一被告签订的售房协议，证明原、被告之间的房屋买卖关系。经庭审质证，被告质证意见为无异议。证据4：2001年5月23第一被告为原告出具的购房款收据一张，证明原告购房后第二天交付了购房款20万元。经庭审质证，被告质证意见为无异议。证据5：由邹城市物资集团总公司基建处2012年4月16日出具的证明一份，证明购房合同签订后原告一直在主张自己的权利。第一被告对原、被告之间签订的合同是认可的，并且由法定代表人路曙光签字认可。经庭审质证，被告质证意见为：楼房已建筑多年，据第二被告了解基建处于2004年5月已撤销，我单位认为基建处出具的证明不具有法律效力。原告对被告发表的质证意见陈述如下：1、被告陈述的不是事实，该单位并没有法定撤销的规定和法律程序。2、该证明中也有物资集团的法定代表人签字认可，房屋买卖应该是有效的合同。证据6：提交关于房地产开发材料一宗（复印件），其中包括邹政土字（2000）25号文件、邹计字（2000）34号邹城市计划委员会文件、2000年7月份邹城市建设工程规划审批表、2001年2月13日邹城市房地产开发合同书、2001年4月13日山东省工程建设项目报建证、2001年9月18日城市市政公用设施许可证、（2001）004号建设工程规划许可证、2001（邹）016号建设工程施工许可证、2000年8月25日投资许可证。证明房地产开发是经过报批程序进行建设的，是在符合法律规定的条件下进行开发的。经庭审质证，被告质证意见为无异议。被告邹城市商务局为证明自己的主张提交邹城市物资集团总公司的企业法人营业执照复印件，证明邹城市物资集团总公司的诉讼主体资格。经庭审质证，原告质证意见为对被告证明的观点持有异议，第一被告是被吊销营业执照的单位，作为主管机关应该对该企业有清算的义务。经审理本院认定以下事实，2001年5月22日，原告黄会与被告邹城市物资集团总公司签订售房协议一份，内容载明：“甲方：邹城市物资集团总公司乙方：黄会1、甲方在西苇路（原物资供销公司）建造的小区住房门市幢壹单元壹号，面积58.71平方米，每平方价格4000元，合计234840元，该住房为砖混结构，设施包括水、电、暖、煤气、电话、闭路电视，道路硬化、小区空地绿化。2、甲方自收款之日起至2002年7月30日交付房屋。乙方自签协议之日预交总价款％，即200000元。待交房时所余价款34840元一次付清…。”原告于2001年5月23日交房款200000元。此后，经原告多次催要，被告邹城市物资集团总公司向原告交付了位于邹城市原西苇路（现为太平东路）消防通道东沿东侧沿街门头房一间，面积24.05平方米，单价4000元／平方米，价款为96200元，被告至今仍欠原告房款103800元。同时查明，“邹城市物资集团商用住宅基建工程”及邹城市物资集团总公司基建处是邹城市物资集团总公司为开发邹城市原西苇路（现为太平东路）梦园小区而成立的临时内设机构，未在工商管理部门办理工商登记。2013年9月6日，原告黄会向本院提出书面申请，要求对涉案门头房现行市场单价进行评估。经本院委托，山东泰安诚信房地产评估咨询有限公司对邹城市梦园小区消防通道以西18米一楼门头房价格进行评估，该门头房单价18951元／平方米。原告黄会、被告邹城市商务局对评估结论均无异议，被告邹城市物资集团总公司法人代表路曙光到庭质证后认为门头房评估单价过高，但不申请重新评估。另查明，2005年房屋建成后，因被告邹城市物资集团总公司与案外人颜士鸿合资、合作开发邹城市原西苇路（现为太平东路）消防通道西沿西侧沿街门头房事宜产生纠纷（原告诉争房产位于消防通道西沿西侧），济宁市中级人民法院于2011年5月30日作出（2011）济民再终字第30号民事裁定，认定以下基本事实：“本案，双方当事人（即邹城市物资集团总公司与案外人颜士鸿）合作开发建设的房屋位于原西苇路（现为太平东路）消防通道西沿西侧，该建设项目未取得建设工程规划许可。上诉人（即邹城市物资集团总公司）提交的邹城市城乡建设委员会颁发的（2001）004号建设工程规划许可证复印件，系上诉人自行开发的商住楼项目的规划许可证，而非上诉人与被上诉人合作开发项目的规划许可证，且双方均不能提供证据证实许可证许可的范围包括合作开发的项目。因此，上诉人要求被上诉人按照合作开发合同的约定返还门头房，返还前期开发费用的起诉，依法不予受理”，该案依法驳回了邹城市物资集团总公司的起诉。被告邹城市物资集团总公司未能要求案外人颜士鸿返还门头房，导致被告未能向原告交付房屋，原告诉至本院，要求维护其合法权益。本院认为，原告黄会与被告邹城市物资集团总公司虽于2001年5月22日签订了《售房协议》，但协议中开发建设的门头房所在项目并未取得建设工程规划许可。按照我国城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物，本案诉争房产因未取得建设工程规划许证可系违法建筑。双方以违法建筑为标的物签订的《售房协议》应是无效合同。邹城市物资集团总公司虽被工商管理部门吊销企业法人营业执照，但在诉讼中仍具有诉讼主体资格，可独立承担民事责任，原告要求邹城市物资集团总公司承担民事责任，符合法律规定，应予支持。原告要求邹城市商务局承担继续履行合同交付门头房或返还购房款、赔偿损失的民事责任，无法律依据，经本院行使释明权后，原告坚持诉讼请求不变更，应予驳回。因双方签订的房屋买卖合同无效，被告邹城市物资集团总公司应返还原告黄会剩余购房款103800元，同时原告剩余购房款按双方约定价格可向被告购买25.95平方米面积的门头房（103800元÷4000元／平方米＝25.95平方米），被告应按照公平、诚实信用的原则赔偿原告诉争房产现实价值与合同约定价格之间差价所产生的损失，本院酌定邹城市物资集团总公司承担60％的民事责任，即赔偿金额为232787.07元（（18951元-4000元）×25.95平方米×60％＝232787.07元）。被告邹城市物资集团总公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应由其承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹城市物资集团总公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄会购房款103800元。二、被告邹城市物资集团总公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄会损失232787.07元。三、驳回原告对被告邹城市商务局的诉讼请求。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6349元、评估费3500元，由被告邹城市物资集团总公司负担（原告已垫付，被告给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院审判长 苗 勇审判员 侯祥森审判员 周玉花二〇一五年十月八日书记员 王 莉 来自