（2015）灵民初字第457号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-10
案件名称
广西恒都输变电工程有限公司与李双龙、李乔秀租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
灵川县人民法院
所属地区
灵川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西恒都输变电工程有限公司,李双龙,李乔秀
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第一百零八条第一款
全文
广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2015）灵民初字第457号原告广西恒都输变电工程有限公司，住所地：广西南宁星光大道51-1号，法定代表人：陈刚。委托代理人刘爱军，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。委托代理人刘爱兵，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。被告李双龙。被告李乔秀。二被告委托代理人李明。原告广西恒都输变电工程有限公司诉被告李双龙、李乔秀租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告广西恒都输变电工程有限公司的委托代理人刘爱兵、被告李双龙、李乔秀的委托代理人李明到庭参加诉讼。在审理过程中，因本案案情复杂，本院于2015年7月14日将本案转为普通程序，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭继续审理。在审理过程中，被告李双龙于2015年7月1日提出申请，要求对原告提供的由大圩镇中心校出具的《通知》进行鉴定，后原告撤回该证据，被告李双龙于2015年9月25日撤回鉴定申请。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月1日，被告将承租大圩镇中心校袁家小学校舍转租给原告，原告项目部与被告签订一份《场地租赁合同书》。合同对双方的权利义务及有关事项进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向原告交纳了租金、水电费和服务维修费用45000元。2014年5月30日，在原告租赁三个月后，大圩镇中心校与被告解除了租赁合同，导致原告无法继续租赁该学校的校舍和场地。原告认为，原告与被告签订的《场地租赁合同书》系双方真实意思表示，依法受法律保护，被告应履行合同义务。被告李乔秀系被告李双龙之妻，依照法律有关规定，应与被告李双龙共同承担相应责任。为维护原告合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法院判令二被告返还原告租金及预收的水电费用32250元；判令本案诉讼费由二被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提供了以下证据：一、原告营业执照复印件一份，证明原告的主体资格；二、《大圩镇中心校袁家小学校舍出租合同》复印件一份，证明被告李双龙于2013年1月18日与大圩镇中心校签订校舍租赁合同，对双方的权利义务进行约定的事实；三、《场地租赁合同书》一份，证明被告李双龙与原告存在租赁关系，双方约定了租赁期限从2014年3月1日至2015年3月1日、租金为3333元／月，以及相关权利义务的事实；四、收条一张，证明原告于2014年3月8日支付给被告李双龙租金40000元、预交水电费3000元、房屋修理费2000元，共计45000元；五、大圩镇中心校《证明》一份，证明被告与大圩镇中心校于2014年5月30日解除租赁合同，导致原、被告的合同无法继续履行的事实；六、二被告户籍证明各一份，证明被告李双龙与被告李乔秀系夫妻关系。补充提交的证据有：一、原告组织机构代码证复印件一份，证明原告的主体资格；二、大圩镇中心校《情况说明》一份，证明被告与大圩镇中心校于2014年5月30日解除租赁合同，被告李双龙领取了30000元的补偿费后，大圩镇中心校将校舍出租给大圩镇袁家村委狮子坪村。二被告辩称：原告诉请没有事实依据，请法院驳回原告诉请。在合同的履行过程中，原告是因有附近村民闹事，严重影响了其正常经营活动，原告才单方面把所有材料全部搬离了承租场地，而不是原告所称是因为政府原因才搬离承租场地的。在被告还未与学校解除合同之前，原告已单方面解除了与被告签订合同。被告与大圩镇中心校的合同是否已解除，实际上已不再影响原、被告签订合同的目的实现。被告与大圩中心校解除合同，不是致使原、被告合同不能履行的原因。原告不能继续使用承租场地是因附近村民堵路，不是因为被告的原因，原告要求被告退还租金与理不合。二被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：一、协议书、农村信用社收费凭证、资金往来结算票据、非税收专用收据各一张，收条、现金收入凭证各两张，证明被告和狮子坪自然村、袁家自然村于2013年4月9日自愿达成协议，在租赁期间被告通过履行协议正常使用该场地，原告不能正常使用该租赁场地是原告造成的，与被告无关。经过开庭质证，对原告提供的证据一，二被告认为该证据不是原件，被告方不予质证。本院认为，原告提供的证据一虽是复印件，但其来源明确，且在庭后对该证据加盖了公章进行了核实确认，对其真实性本院依法予以认可，作为本案定案证据。对原告提供的证据二，二被告认为原告提供的该证据为合同是复印件，但未加盖骑缝章，不知道相关权利义务是否和原件一致，被告方不予质证。本院认为，原告提供的证据二虽是复印件，但其来源明确，并加盖了大圩镇中心校的公章，且在庭后由大圩镇中心校对该证据加盖了骑缝章进行了核实确认，对其真实性本院依法予以认可，作为本案定案证据。对原告提供的证据三，二被告对其真实性无异议，但认为原告的项目部无权签订该合同，该合同是无效合同。本院认为，虽然广西恒都输变电工程有限公司贵广铁路桂林段阳朔牵引站外部电源配套工程项目部是原告的下设机构，不具有民事主体资格，但以其名义与被告李双龙签订的《场地租赁合同书》获得了原告的认可，并已实际履行，在不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形的情况下，该《场地租赁合同书》合法有效。原告取得相应的合同权利，承担相应的合同义务。对原告提供的证据三本院依法予以认可，作为本案定案证据。对原告提供的证据四，二被告认为对其真实性无法认可。本院认为，在庭审过程中，被告认可收到了原告给付的租金等共计45000元，原告提供的证据四有被告李双龙的签名，且与被告在庭审过程中的自认能互相验证，在无其他证据证明该证据系伪造的情况下，对原告提供的证据四本院依法予以认可，作为本案定案证据。对原告提供的证据五，二被告对该证据有异议，认为该证明不能证明被告与大圩镇中心校已解除合同。本院认为，在庭审过程中，被告认可与大圩镇中心校已解除合同，原告提供的证据五能与被告的自认相验证，对合同解除的时间，大圩镇中心校作为合同的当事方，其对双方合同解除的时间应该是了解的，虽然出具《证明》的人员未出庭作证，但结合原、被告双方在庭审过程中的陈述及大圩镇中心校的身份情况，对原告提供的证据五的真实性本院依法予以认可，作为本案定案证据。对原告提供的证据六，二被告对其真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，原告提供的证据六能证明二被告的身份情况及二被告之间的关系，与本案有直接的关联性。对二被告的质证意见本院依法不予采信。对原告提供的证据六的真实性本院依法予以认可，作为本案定案证据。对原告补充提交的证据一、二，二被告认为已过举证期限，不予质证。本院认为，原告补充提交的证据一加盖有公章，且与原告在举证期内提供的证据一能互相验证，对其真实性本院依法予以认可，虽然原告提供该证据时已过本院指定的举证期限，但其对核实原告的身份具有一定的作用，又不损害被告的诉讼权益，因此，对原告补充提交的证据一本院依法予以认可，作为本案定案证据。对原告补充提交的证据二，因其中关于被告李双龙与大圩镇中心校解除合同的内容与原告原提交的证据五重复，关于被告李双龙与大圩镇中心校解除合同后，被告李双龙是否因此获利与本案并无关联性，因此，对原告补充提交的证据二，本院依法不作为本案证据予以采用。对二被告提供的证据一，原告认为该证据与本案无关。本院认为，二被告提供的证据一虽与原告与被告李双龙之间的租赁协议并无直接的联系，但其对查清本案事实具有一定的作用，与本案具有一定的关联性。被告提供的证据一符合相关证据的形式要件的要求，在无其他证据证明其系伪造的情况下，对其真实性本院依法予以认可，作为本案定案证据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年1月18日，大圩镇中心校与本案被告李双龙及案外人袁秋连签订了《大圩镇中心校袁家小学校舍出租合同》，大圩镇中心校将袁家小学校舍和场地（不含村委卫生室）出租给被告李双龙及案外人袁秋连，出租时间第一期为五年，从2013年1月17日至2018年1月16日。后袁秋连死亡，大圩镇中心校与本案被告李双龙继续履行合同。2014年3月1日，原告以广西恒都输变电工程有限公司贵广铁路桂林段阳朔牵引站外部电源配套工程项目部的名义与被告李双龙签订了《场地租赁合同书》，合同约定，被告李双龙将灵川县大圩镇袁家小学围墙内（除开校园内的村卫生所房屋外）的房屋及场地约5000平方米，围墙外篮球场约500平方米出租给原告，租赁期限为2014年3月1日至2015年3月1日，租金为每月3333元，原告第一次交清一年租金40000元，租期满一年后，若原告需续租，租金按月支付。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年3月8日，原告向被告李双龙支付了全年租金40000元及房屋修理费2000元，并向被告李双龙预交了水电费3000元。原告在使用租赁场地后不久，就因周边村民堵路干扰等原因在2014年4月10日前搬离了租赁场地。2014年5月30日，被告李双龙与大圩镇中心校解除了双方之间的《大圩镇中心校袁家小学校舍出租合同》。另查明，被告李双龙与被告李乔秀系夫妻关系。本院认为：根据原、被告双方的诉辩，本案的争议焦点主要有两个，一是原告以广西恒都输变电工程有限公司贵广铁路桂林段阳朔牵引站外部电源配套工程项目部的名义与被告李双龙签订了《场地租赁合同书》是否合法有效；二是原告是否有权要求二被告返还租金及预交的水电费32250元。一、关于原告以广西恒都输变电工程有限公司贵广铁路桂林段阳朔牵引站外部电源配套工程项目部的名义与被告李双龙签订了《场地租赁合同书》是否合法有效的问题。虽然广西恒都输变电工程有限公司贵广铁路桂林段阳朔牵引站外部电源配套工程项目部是原告的下设机构，不具有民事主体资格，但以其名义与被告李双龙签订的《场地租赁合同书》获得了原告的认可，并已实际履行，在不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形的情况下，该《场地租赁合同书》合法有效。原告作为广西恒都输变电工程有限公司贵广铁路桂林段阳朔牵引站外部电源配套工程项目部的设立机构，取得相应的合同权利，承担相应的合同义务。二、关于原告是否有权要求二被告返还租金及预交的水电费共计32250元的问题。二被告提出在被告还未与大圩镇中心校解除合同之前，原告已单方面解除了与被告签订合同。被告与大圩镇中心校的合同是否已解除，实际上已不再影响原、被告签订合同的目的实现。原告无权要求被告返还租金及水电费。本院认为，在原告与被告李双龙签订的《场地租赁合同书》中，双方并未将原告搬出承租场地作为原告单方面解除合同的成就条件，原告搬出承租场地也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条所列举的合同法定解除的情形之一。因此，在原告与被告李双龙之间未就解除双方之间的租赁协议达成一致的情况下，原告虽搬出了承租场地，但原、被告之间的《场地租赁合同书》并未解除。权利可以放弃，义务应当履行。本案中，原告已将全年的租金支付给了被告李双龙，履行了自己的合同义务，其搬出承租场地是原告自己暂不行使自己的合同权利，这并不违反法律规定，也不违反双方的合同约定，但被告李双龙与大圩镇中心校于2014年5月30日解除了双方之间的《大圩镇中心校袁家小学校舍出租合同》，直接导致其无法履行与原告之间《场地租赁合同书》确定的合同义务，被告李双龙的行为属于违约，应当承担相应的法律责任。现原告要求被告李双龙返还自2014年5月30日之后的租金及预交的水电费32250元，符合法律规定和双方租赁协议的精神，本院依法予以支持。关于被告李乔秀是否应承担返还自2014年5月30日之后的租金及预交的水电费32250元的义务的问题，因本案系租赁合同纠纷，被告李乔秀虽与被告李双龙系夫妻关系，但其并不是原告与被告李双龙签订的《场地租赁合同书》的合同当事人，根据合同相对性原则，被告李乔秀不应承担相应的合同义务，故对原告要求被告李乔秀返还自2014年5月30日之后的租金及预交的水电费32250元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、一百零七条《、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、被告李双龙返还原告广西恒都输变电工程有限公司租金及预收的水电费用32250元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费600元，由被告李双龙负担。上述确定的应付款项，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状、并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费600元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 周元璋审 判 员 易升龙人民陪审员 李金香二〇一五年十月八日书 记 员 易晓燕 来源：