（2015）沪二中民二（民）终字第1819号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-21
案件名称
蒋林权、蒋明胜与倪品球、万丽明等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋林权,蒋明胜,倪品球,万丽明,吴云森,万凤鸣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1819号上诉人（原审被告）蒋林权。上诉人（原审被告）蒋明胜。上列两上诉人之共同委托代理人刘红，上海诚帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）倪品球。被上诉人（原审原告）万丽明。被上诉人（原审原告）吴云森。被上诉人（原审原告）万凤鸣。上列四被上诉人之共同委托代理人郭守刚，上海善景律师事务所律师。上诉人蒋林权、蒋明胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本市嘉定区曹安公路XXX号春雨饭店的房屋（以下简称“系争房屋”）原系嘉定区黄渡镇联西村村民万永高等人用于经营春雨饭店。1996年12月，万永高等人将春雨饭店以人民币（以下币种均为人民币）45万元的价格转让给倪品球等人。1998年2月，倪品球等人与黄渡镇联西村村民委员会签订《关于土地使用的协议书》，该协议书载明联西村村民委员会同意倪品球等人有偿使用春雨饭店所属土地。2007年7月28日，倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣和蒋林权、蒋明胜经协商签订《春雨饭店租赁协议》，由倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣把春雨饭店租赁给蒋林权、蒋明胜使用。协议约定：租赁期限从2007年7月28日起至2013年12月20日，租金前四年为每年16，000元，后两年为每年20，000元。合同到期后，双方虽洽谈过续签事宜，但未能达成一致协议。2014年9月，倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣向原审法院提起诉讼，称合同到期后，双方未就续签租赁合同达成协议。蒋林权、蒋明胜一直占有系争房屋并拒绝支付租金。故起诉请求法院判令：1、蒋林权、蒋明胜归还系争房屋；2、蒋林权、蒋明胜支付房屋租金（按每月1，667元计算，从2013年8月21日起计算至判决生效之日止）；3、蒋林权、蒋明胜将注册于系争房屋的营业执照迁出。原审审理中，蒋林权等表示其在2007年和2011年进行过两次装修，分别花费17万元和19万元，并且因春雨饭店原来的营业执照已无法使用，故其花费约10万元办理了“同渡饭店”的营业执照（蒋林权等表示该营业执照以他人名义办理，但同渡饭店实际由其经营），故倪品球等需补偿全部装修费用和办照费用后蒋林权方才同意搬出。倪品球方表示蒋林权等所谓的装修费用和办照费用与其无关，倪品球方历年收到的租金仅10万余元，蒋林权等的要求显然有悖常理。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。该协议约定的租赁期间届满后，双方未能就续租协议达成一致，故倪品球方有权要求蒋林权等搬出系争房屋，并支付租期届满前未付的租金和租期届满后的实际使用费。实际使用费以参照合同约定的租金标准计算为宜。由于租赁期间已经届满，且双方未约定租期届满后出租方须补偿承租方装修费用和办理营业执照的费用，故对蒋林权、蒋明胜要求补偿倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣该两项费用的主张，不予认可。倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣要求法院判令蒋林权、蒋明胜将注册于系争房屋的营业执照迁出，不属于人民法院处理民事纠纷的范围，法院不予处理。原审法院据此作出判决：一、蒋林权、蒋明胜应于判决生效之日起三十日内搬出位于嘉定区曹安公路XXX号的房屋，将该房屋返还倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣；二、蒋林权、蒋明胜应于判决生效之日起十日内支付倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣上述房屋的租金和实际使用费（按每年20，000元计算，从2013年8月21日起计算至判决生效之日止）；三、倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人蒋林权、蒋明胜不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。倪品球等人隐瞒了系争房屋无合法有效房产证的事实，致使蒋林权方无法办理营业执照，不能经营，故倪品球等人应当返还相应期间的租金并赔偿装修损失。故请求撤销原判，改判驳回倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣原审全部诉讼请求。被上诉人倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣共同辩称：租赁合同合法有效，合同约定的是倪品球等人协助办理营业执照，蒋林权方实际以系争房屋为注册地办出了营业执照，故不存在其所称办不出营业执照无法经营的事实。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，蒋林权、蒋明胜表示因系争房屋土地属集体所有，故租赁协议应为无效，对其实际应支付相应期间的使用费表示认可，但认为向倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣返还系争房屋的前提是倪品球等人应当先对蒋林权、蒋明胜装修等进行赔偿。本院认为，根据查明的事实，蒋林权、蒋明胜与倪品球、万丽明、吴云森、万凤鸣所签订的租赁协议中对租赁期限有明确约定，现期限已至，蒋林权、蒋明胜理应返还系争房屋。因蒋林权、蒋明胜实际已按合同约定占有使用系争房屋，应当支付使用费并到期返还系争房屋。蒋林权、蒋明胜上诉所称合同效力问题与前述应尽法律义务无涉。本案中，蒋林权方自述办理了“同渡饭店”的营业执照，而未提供依据证明其所主张的因系争房屋产权问题导致无法办出营业执照造成相应损失的情况。至于装修赔偿，其在签订租赁合同时，本应基于租赁期限对装修投入有充分的预估，现其已按合同约定的期限使用了系争房屋，故蒋林权、蒋明胜以需对其先行赔偿为由拒绝返还系争房屋，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院基于查明的事实，确定了蒋林权、蒋明胜所应支付的费用标准，并判令蒋林权、蒋明胜返还系争房屋及支付相应期间的费用，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币133元，由上诉人蒋林权、蒋明胜共同负担。本判决为终审判决。审判长 彭辰审判员 彭浩审判员 姚跃二〇一五年十月八日书记员 何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”