（2015）嘉民三（民）初字第494号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-01
案件名称
袁佳与上海天赋置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁佳,上海天赋置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第494号原告袁佳，男，1964年6月12日生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人李忠，上海金沁律师事务所律师。被告上海天赋置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人沈全福，总经理。委托代理人沈姣娇，上海志道律师事务所律师。原告袁佳诉被告上海天赋置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭审理。原告委托代理人李忠、被告委托代理���沈姣娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告之间系长期房屋租赁关系，合同约定被告将位于翔封路XXX-XXX号商铺租赁给原告，租赁期限至2014年10月13日，合同还约定原告到期可以续租，但被告却在合同有效期间和原告原来的客户签订了该房屋的租赁合同，使原告损失了年差价租金69600元，同时造成原告的装潢损失81400元，共计损失15.1万元。被告的违约行为侵害了原告优先承租权，造成了原告重大经济损失，故原告起诉要求：判令被告赔偿原告租金损失69600元、装潢损失81400元。被告辩称，不同意原告诉请。原告的诉请没有相关事实和法律依据，双方的租赁合同2013年10月13日签订，租期是2013年10月13日至2014年10月13日，按照合同约定，被告应当在合同到期前十五天即9月28日之前交付租金，经被告多次催讨原告拒不交付租金，故被告按照合同约定作原告自愿终止合同处理，双方合同关系终止。按照合同规定，租金和装潢损失均不应向被告主张。经审理查明，原、被告于2013年10月13日签订《租赁合同》一份，约定：被告将翔封路XXX-XXX号临时商铺租赁给原告使用，租赁期限自2013年10月13日至2014年10月13日，年租金6万元，租金采取先付后用原则，逾期付款超过十五天协议自行终止；承租方在租赁期限内应保护房屋内的设备，不得破坏房屋结构，如承租方需装潢，必须经出租方同意，如因造成房屋财物设备的损坏，承租方应负责维修回复原样或作赔偿；租赁期满，承租方如需续租，须合同期满前十五日交付下年度租金，租金由出租方确定，逾期支付租金出租方有权另行处置出租该房屋，承租方作自愿终止本协议，无需签订任何终止协议，不做任何赔偿，该房屋装潢物品不得拆除，物权归出租方所有。2013年12月8日，原告将上述商铺转租给案外人徐将荣使用，租赁期限为2014年1月1日至2014年10月13日，租金为每月10800元，共计102200元。2013年11月25日，被告与案外人朱某某签订《房屋租赁总承包协议》一份，约定：承租方（朱某某）自愿承包租赁翔封路XXX-XXX号共54间临时商铺，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日止；年租金共计30万元，租金采取先付后用原则，按年支付；由于184-188、190-200、206-210、218-246、296-298号协议期限未满，按原协议由出租方（被告）收取，故扣除以上未到期租金155000元，承租方实际支付租金145000元；签协议时付清2014年租金，以上协议到期后由承租方出租；2014年12月1日前支付2015年全年度租金30万元；租金不得拖欠，一次性付清，如逾期本协议自行终止，出租方收回房屋对外招租。2014年10月6日，朱某某与案外人夏某某（徐将荣之妻）签订《租赁合同》一份，将系争的翔封路XXX-XXX号六间商铺出租给夏某某使用，租赁期限自2014年10月15日至2015年10月14日，年租金共计86400元。目前系争商铺由徐将荣、夏某某共同经营使用。原告认为被告的行为损害了其对系争房屋的优先承租权，遂涉讼。另查，原告提供的通话记录显示其在2014年10月9日、10月13日致电被告协商续租事宜。原告在其与徐将荣、夏克堂、夏某某房屋租赁合同一案的庭审中陈述，其与被告的租赁合同到期前，其要求与被告续签合同，但被告以总承包给朱某某为由，让其与朱某某签订租赁合同，原告不同意，故原告与被告及朱某某均未签订租赁合同。以上事实，有《租赁合同》、《协议书》、《房屋租赁总承包协议》、民事判决书、庭审笔录以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认���，优先承租权是指承租人根据合同约定，在租赁期限届满时，在同等条件下享有优先承租原租赁房屋的权利。原、被告在合同中约定，“租赁期满，承租方如需续租，须合同期满前十五日交付下年度租金，租金由出租方确定，逾期支付租金出租方有权另行处置出租该房屋，承租方作自愿终止本协议，无需签订任何终止协议，不作任何赔偿；该房装潢物品不得拆除，物权归出租方所有。”根据该约定，原告要续租房屋，应当在合同期满前十五日交付下年度租金。根据原告提交证据，其并未在租赁期限届满前十五日，与被告协商续租及租金事宜。此外，被告将包含系争房屋在内的翔封路XXX-XXX号共54间临时商铺一并承包租赁给案外人，与将系争商铺单独租赁给原告并非同等条件的租赁。综上，本院认为原告并未满足行使优先承租权的条件，故原告要求被告赔偿租金损失��装修损失缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告袁佳的诉讼请求。本案受理费3320元，减半收取1660元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 刘燕枫二〇一五年十月八日书 记 员 居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：