（2015）包民二初字第02294号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-12-03

案件名称

合肥滨湖世纪城物业管理有限公司与朱贤册物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

合肥滨湖世纪城物业管理有限公司,朱贤册

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民事判决书（2015）包民二初字第02294号原告：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司，住所地合肥市。法定代表人：刘继同，常务总经理。委托代理人：赵龙，公司员工。委托代理人：蔡彩凤，公司员工。被告：朱贤册，男，汉族，1981年11月9日出生，住安徽省长丰县。原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司（以下简称滨湖物业公司）诉被告朱贤册物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告滨湖物业公司的委托代理人蔡彩凤、被告朱贤册到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨湖物业公司诉称：被告2010年2月19日购买了安徽世纪金源置业发展有限公司（以下简称金源公司）开发的合肥市滨湖世纪城琼林苑12幢1702室房屋一套，建筑面积91.67㎡。根据金源公司与原告签订的《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》约定，原告为合肥滨湖世纪城小区（含春融苑）的前期物业服务公司。依据规约、合同及合肥市包河区物价局批准，小区住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收费。2011年4月8日，原告被告约定由原告对被告购买的位于合肥市滨湖世纪城琼林苑地下车库A区129号车位提供物业管理服务，车位管理费标准为30元／月。根据被告与原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区提供了物业管理服务。但被告自2012年1月1日起无故拖欠物业服务费、自2011年10月1日起无故拖欠车位管理费。至原告起诉时，被告共拖欠物业服务费人民币5280元、车位管理费人民币1516元及按欠费金额自被告欠费之日至实际付费之日日千分之三的违约金。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其均拒不支付。现原告诉至法院，请求判决：一、被告立即支付原告滨湖世纪城琼林苑12幢1702室自2012年1月1日起至2015年12月31日的物业服务费人民币5280元、从2011年10月8日起的车位管理费人民币及违约金人民币6172.73元（从欠费产生之日起暂计至2015.4.20，以后顺延计算至实际付款日）；二、被告承担本案全部诉讼费。被告朱贤册辩称：拖欠物业费和车位费属实。但未缴纳的原因是因为装修时邵楼长介绍一个姓徐的改水，后来未改好，导致暖气片漏水，客厅和房间的地板被泡坏，直接损失18000元。邵楼长给了我3000元后再无下文，改水的徐师傅、邵楼长和当时接触此事的的物业经理都已经找不到了。原告滨湖物业公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》及被告身份证复印件，证明被告身份信息，被告是琼林苑12幢1702室业主；证据二、《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》及其附件、被告签署的《承诺书》、《车位使用协议书》合肥市包河区物价局颁发的价格服务登记证、房屋移交检查记录表及入伙手续书，证明：1、原告是被告房屋所在小区的物业服务公司，具备向被告收取物业费及车位管理费的资格；2、被告已经接收房屋和车位；3、原、被告之间的具体权利义务关系；4、物业费及车位费收费标准；证据三、书面催费照片及催费短信，证明原告以书面方式及其他方式多次向被告催要物业费。被告朱贤册质证意见：证据一、二，三性无异议；证据三，不认可，物业有时候是以公共的号给我们发送催费短信，有的时候是个人号码给我发送，不清楚是不是楼长，书面催费单见过两张。被告朱贤册为证明自己的主张，向本院提交以下证据：照片一组，证明：家里被水淹受损的事实情况；本人的车位被物业占用；原告不给我车库卡升级，导致我车子无法停进自己的车位，反而要租别人的车位使用。原告滨湖物业公司质证意见：照片是否是涉案房屋不清楚，照片也不能证与改水有关；车位看不清楚，这个车也不是我们物业公司的车。本院认证如下：一、原告提供的证据：证据一、《商品买卖合同》及被告身份证复印件，具有真实性，能够证明被告的身份信息以及被告已购买滨湖世纪城琼林苑17栋1702室的房屋，是其合法业主；证据二、《滨湖世纪城临时管理规约》、《滨湖世纪城前期物业服务合同》、《承诺书》，系装订成册的《临时管理规约》，并有金源公司、滨湖物业公司盖章，具有真实性、合法性，且朱贤册在《临时管理规约》中的《承诺书》上签字确认已详细阅读并同意遵守该《临时管理规约》，可以认定原、被告已建立物业服务合同关系，被告应按约定的价格和时间向原告支付物业服务费，朱贤册在《车位使用协议书》上签字，可以证明其购买并于2011年4月8实际接收车位，同意按协议约定的时间和标准向原告支付车位管理费；证据三、服务价格登记证，具有真实性，结合证据二，可以证明原告有权依据约定的价格向被告收取物业服务费和车位管理费；证据四、房屋移交检查记录表及入伙手续书，具有真实性，可以证明被告已经接收房屋；证据五、书面催费照片及催费短信打印件，虽系复印件，但结合二被告质证意见，可以认定原告已采用多种方式向被告催要物业服务费。二、被告提供的证据：照片一组，仅凭该照片不能证明照片上的房屋是涉案房屋，也不能证明该车位就是被告所购车位，本院不予认证。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：滨湖物业公司受金源公司委托，对其开发的包括琼林苑在内的整个滨湖世纪城提供前期物业管理服务。双方签订《滨湖世纪城前期物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容主要包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；车辆行驶与停放秩序的管理；协助公安部门维护公共秩序和安全防范；装饰装修管理；物业档案资料管理等事项。合同第三十九条对合同期限约定为：自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；第二十四条对物业服务费约定为：住宅房的收费标准为1.2元／月／建筑平方米；第二十五条对缴费时间约定为：业主在交房时一次性预缴半年的物业服务费，之后，业主或者物业使用人应在每一年开始前三十日内履行缴费义务；第三十六条对违约责任约定为：未按时足额交纳物业服务费，应按照未付金额每日千分之三的标准向滨湖物业公司支付违约金。《滨湖世纪城临时管理规约》第三十一条和《车位使用协议书》第三条，均对车位管理费约定为30元／月／车位，与物业费同时交纳。另查明：朱贤册系合肥市滨湖世纪城琼林苑12栋1702室的业主，该房屋的建筑面积为91.67平方米。朱贤册在《临时管理规约》中签署承诺书，确认已详细阅读并同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》。朱贤册在房屋移交检查记录表和入伙手续书上签字已接受该房屋；在车位使用协议书上签字确认已购买车位。被告自交房后，已交纳物业服务费至2011年12月31日，欠付自2012年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2013年12月31日，2014年1月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年12月31日，总共四年的物业服务费；被告已缴纳车位管理费至2011年10月7日，欠付自2011年10月8日至2012年10月7日，2012年10月8日至2013年10月7日，2013年10月8日至2014年10月7日，2014年10月8日至2015年10月7日，总共四年的车位管理费。该四年的物业服务费和车位管理费均应于每一年开始前三十日内，即上一年的12月2日至12月31日缴纳。因被告就拖不交，原告多次催要无果后，诉至法院，请求判如所请。本院认为：金源公司与滨湖物业公司签订的《滨湖世纪城前期物业服务合同》对朱贤册具有约束力，且被告朱贤册也签署《承诺书》，同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》。另外，朱贤册与滨湖物业公司签订《车位使用协议书》，故原、被告应按照《滨湖世纪城临时管理规约》、《滨湖世纪城前期物业服务合同》和《车位使用协议书》的规定，行使自己的权利，履行自己的义务。原告滨湖物业公司依约为包括朱贤册在内的小区业主提供了物业管理服务和车位管理服务，因此滨湖物业公司有权依据合同约定和法律规定向被告收取物业服务费用和车位管理费用，且物业服务费和车位管理费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护、物业管理人员的工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上也会影响物业公司的服务水平和服务质量。朱贤册作为小区业主，在接受了滨湖物业公司提供的服务后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费和车位管理费的义务。朱贤册每年应支付滨湖物业公司的物业服务费为1320.05元（91.67平方米×1.2元×12个月），车位管理费为360元（30元×12个月×1个）。被告累计拖欠滨湖物业公司四个年度的物业服务费5280.2元和车位管理费1440元。因被告违反合同约定，拖延支付原告物业服务费，按照合同约定应向原告支付违约金。原告主张依合同约定的按未付金额每日千分之三支付自欠费之日起至实际付费之日的违约金，明显高于因被告违约给原告所造成的损失，本院依据公平原则予以核减，酌定违约金以各年度所欠物业服务费为基数，按照银行同期同类贷款年利率6%，计算至被告实际给付之日止。因双方未就迟延缴纳车位管理费约定有违约金条款，故原告要求被告按合同约定的日千分之三支付违约金无事实依据，本院不予支持。但被告迟延缴纳车位管理费必定会给原告造成损失，本院酌定被告向原告支付利息，利息按照各年度所欠车位管理费为基数，按照银行同期同类贷款年利率6%，计算至被告实际给付之日止。对被告辩称的因楼长介绍的人改水不当造成房屋漏水，和车位被物业占用，原告不给其车库卡升级导致无法使用车位，但均未提供充足证据证明，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第三十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朱贤册于本判决生效之日起十日内支付原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司自2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费5280元并支付违约金（计算方式详见备注）；二、被告朱贤册于本判决生效之日起十日内支付原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司自2011年10月8日至2015年10月7日的车位管理费1440元并支付利息（计算方式见备注）；三、驳回原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告朱贤册未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取43元，由被告朱贤册负担。如不服本判决时，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　孙　健二〇一五年十月八日书　记　员　许子豪附：一、备注违约金：2012年1月1日至2012年12月31日的违约金：以1320.05元为基数，自2012年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；2013年1月1日至2013年12月31日的违约金：以1320.05元为基数，自2013年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；2014年1月1日至2014年12月31日的违约金：以1320.05元为基数，自2014年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；2015年1月1日至2015年12月31日的违约金：以1320.05元为基数，自2015年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；利息：2011年10月8日至2012年10月7日的利息，以360元为基数，自2011年1月1日起，按照年利率6%，计算至本判决确定的实际付款之日止；2012年10月8日至2013年10月7日的利息，以360元为基数，自2012年1月1日起，按照年利率6%，计算至本判决确定的实际付款之日止；2013年10月8日至2014年10月7日的利息，以360元为基数，自2013年1月1日起，按照年利率6%，计算至本判决确定的实际付款之日止；2014年10月8日至2015年10月7日的利息，以360元为基数，自2014年1月1日起，按照年利率6%，计算至本判决确定的实际付款之日止；二、本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注微信公众号“”