（2015）杭萧瓜民初字第309号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-02
案件名称
郑剑、杜婷婷与张秋女房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑剑,杜婷婷,张秋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧瓜民初字第309号原告郑剑。原告杜婷婷。两原告的共同委托代理人赵利利。被告张秋女。委托代理人王兵。原告郑剑、杜婷婷诉被告张秋女房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员孔伟芳适用简易程序于同年8月31日公开开庭进行了审理。原、被告及各自委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑剑、杜婷婷诉称：2015年3月10日，在杭州萧山××××中介居间下，原告交付被告2万元购房定金，定购被告位于萧山区××镇××公寓××幢××单元××室房屋。3月16日，双方签订《房地产买卖合同》。按照原、被告及中介三方约定，被告应于4月4日前搬离房屋，4月3日，原告欲将首付款41万元支付于被告，但被中介告知被告仍未搬离，待落实搬离后且保持房屋原样条件后再行支付。因被告未按期搬离房屋，且在原告及中介要求的合理期限内不能满足房屋过户条件，双方遂发生纠纷。原告求助相关职能部门处理，被告不予理睬。被告的行为导致原告签订合同的目的不能实现。庭审中，原告变更陈述内容为：2015年3月10日，在杭州萧山××××中介居间下，原告交付被告2万元购房定金，定购被告位于萧山区××镇××公寓××幢××单元××室房屋。3月16日，双方签订《房地产买卖合同》，约定于3月31日到银行提交二手房按揭贷款手续，因被告手续不齐，贷款受阻。4月3日，原告致电中介，意欲将首付购房款41万元按合同约定支付于被告，被中介告知转达不用交付，原因是贷款手续被告仍未交齐。因被告隐瞒房屋真实情况违约，出售权利有瑕疵的房产，使银行贷款不能，合同无法履行。故原告起诉要求：1.解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还购房定金20000元；3.被告支付违约金73000元。被告张秋女辩称：被告同意解除合同，但原告的陈述和事实不符，具体为：1.两原告未按照约定支付房款41万元；2.诉状中提到的原告和中介落实要被告在4月4日搬离物品，也是歪曲事实，房产过户根本不需要答辩人搬离房内物品，且合同约定款清搬离；3.原告提到的请求有关部门，被告不予理睬的问题，系当时原告闹事，被告报警，且当时让原告确定是否还要房子，若还要的话，原告应立即支付41万元，但原告未作回答。原告歪曲事实，把一切违约责任推向被告，原告无权要求返还2万元定金，并反诉要求原告赔偿违约金73000元。庭审中，被告明确不再在本案中提出反诉。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1房地产买卖合同一份，拟证明原、被告之间房屋买卖关系成立；2.收条一份，拟证明被告收到原告支付的定金2万元；3.中国农业银行银行卡活期子账户交易明细（复印件）、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单（复印件）、常住人口登记卡各一份，拟证明原告在4月4日前有足够资金支付首付款；4.郑剑和中介公司的通话录音光盘及文字资料、杭州市萧山区房地产管理处档案各一份；5.证人唐××的证人证言，证据4、5共同拟证明被告违约的事实。经质证，被告认为，对证据1的真实性无异议，反而可以证明原告未按约在4月4日支付首付款的违约事实；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，银行对账单对应的账户属于郑××，非本案原告，即使该笔款项属于原告，但原告也未向被告或第三方资金监管账户支付该笔款项；对证据4房产管理处的档案真实性无异议，证明房子是属于被告所有的，对录音的“三性”均有异议；对证据5的真实性有异议，证人没有资格经营房地产中介及办理按揭手续，也无法证明按揭手续是否办理。经审查，本院认为，证据1、2经被告质证无异议，本院予以认定；证据3与本案缺乏关联性，在本案中不作认定；证据4中的房地产管理处档案的真实性、合法性予以认定，关联性另行评述；录音资料及证据5，在被告否认同意推迟付款时间的情况下，视目前举证情况，尚不足以证明被告曾进行过同意推迟付款的意思表示。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.离婚协议书一份，拟证明被告在××年××月××日离婚，并按离婚协议约定房子归被告所有；2.杭州市萧山区住房保障租金资格证一份，拟证明被告的前夫××在2014年12月5日因没有房子而有了住房保障金的资格，案涉房子是全部属于被告所有的事实；3.房屋登记信息审查记录一份，拟证明被告已经对案涉房屋享有所有权；4.中国银行的银行卡一张，拟证明被告为了履行合同，特意去银行开通银行卡，但是至今未收到原告的房款的事实。经质证，原告认为，证据1的协议内容约定夫妻共同财产归被告及被告的女儿所有，说明案涉房屋是属于被告及前夫所有。即使按离婚协议内容来说房子也是由被告及其女儿所有，且其女儿已经成年，说明该房子不是被告一个人的，存在权利违约；证据2跟本案无关；证据3是在2015年8月13日查询的，不能证明在签订房地产买卖合同的时候被告就拥有房子的全部权利；对证据4无意见。经审查，本院认为，对证据1、3的真实性、合法性予以认定，关联性另行评述；证据2、4与本案缺乏关联性，在本案中不作认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年3月10日，两原告向被告支付购买××公寓××幢××单元××室的房屋定金2万元。同年3月16日，被告（甲方）与两原告（乙方）与杭州萧山××××中介签订房地产买卖合同一份，约定甲方同意将座落在杭州市萧山区××社区××公寓××幢××单元××室的房屋，房产证号00××××，出售给乙方。房屋成交总价款为73万元。乙方于2015年4月4日前支付甲方购房款41万元，余款30万元由银行按揭后，直接划入房东账户，具体以银行放款为准。甲、乙双方各付房屋成交价1%的中介费，任何一方违约，受益方付房屋成交价2%的中介费。此后两原告未支付首付款41万元。另查明，××年××月××日，被告张秋女与汪××协议离婚，约定夫妻共同财产一切归张秋女及女儿所得。2015年4月30日，张秋女与汪××签署离婚补充协议，约定位于萧山区××镇××社区××公寓××幢××单元××室房屋（产权证号：杭房权证萧字第××号）归张秋女个人所有，该补充协议经杭州市湘湖公证处公证。2015年5月5日，张秋女向萧山区房地产交易登记中心出具离婚析产具结书，载明因与汪××离婚析产获得上述房屋，申请进行产权登记。2015年5月7日，案涉房屋产权登记变更完成，产权证号为杭房权证萧更字第××号。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。两原告与被告于2015年3月16日签订房地产买卖合同，其时案涉房屋从物权意义来讲，仍属于被告与其前夫所共有。被告至2015年5月7日方完成案涉房屋的不动产变更登记手续，将房屋变更为其个人名下，补正了权利瑕疵，故而两原告与被告签订的房地产买卖合同，应属合法有效，现两原告与被告均同意解除该合同，本院予以准许。被告对权利瑕疵在双方约定付款时间段内客观存在的事实具有过错。同时，根据两原告在庭审中的陈述，两原告直至2015年4月29日才知晓案涉房屋的权利瑕疵问题，合同约定的首付时间为2015年4月4日，即在两原告知晓被告的过错之前，两原告亦未按约履行首付义务，也存在违约行为，在纠纷中双方均存在过错行为。依法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故两原告主张被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持，原告主张被告赔偿违约金73000元的诉讼请求，因原告存在过错，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑剑、杜婷婷与张秋女于2015年3月16日签订的房地产买卖合同自本判决生效之日起解除；二、张秋女于本判决生效后十日内返还郑剑、杜婷婷定金20000元；三、驳回郑剑、杜婷婷的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，减半收取1063元，由郑剑、杜婷婷负担913元，由张秋女负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）代理审判员 孔伟芳二〇一五年十月八日书 记 员 陈 丽 微信公众号“”