（2015）榆民一初字第153号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-23
案件名称
王俊清与张改转房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
晋中市榆次区人民法院
所属地区
晋中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百九十六条，第二百零六条
全文
山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民一初字第153号原某（反诉被告）王俊清，晋中市榆次区居民。身份证号委托代理人梁志华，山西中都律师事务所律师。被告（反诉原某）张改转，晋中市榆次区居民。身份证号委托代理人李福寿，山西省司法工作者协会晋中办事处工作者。原某王俊清与被告张改转房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原某王俊清及其委托代理人梁志华、被告张改转及其委托代理人李福寿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原某（反诉被告）诉称，原某与被告于2010年12月15日签订房屋租赁合同一份，约定被告将榆次区南窑东街一巷8号的一栋三层楼房带院全部租给原某，期限为8年，年租金23000元。合同订立后，经被告同意，原某对租赁房屋进行了专修和地面硬化铺砖，总造价74059元。2012年4月29日原某将上述房屋转租刘某，租期三年。2014年3月，被告以原某擅自转租房屋为由提起诉讼，要求解除双方租赁房屋合同。经法院审理判决，解除了原被告于2010年12月15日签订房屋租赁合同。关于原某要求被告补偿房屋装修费用问题可依法另行解决。原某为此诉至法院，请求判令被告补偿原某专修费用46287元并承担案件诉讼费用。被告（反诉原某）辩称，原被告在签订的房屋租赁合同中没有注明装修条款，且从未口头或书面提出过装修事宜。出租房屋根本没有必要装修，而且增加了楼房的承受力，请求依法驳回原某的诉讼请求。被告（反诉原某）诉称，按照原被告签订的房屋租赁合同约定，每年3月1日交租金，被告尚欠原某2014年3月1日至2015年1月20日计10个月租金19610元，拖欠水费1261元，共计20871元。故请求判令被反诉被告支付反诉原某房屋租金19610元及水费1261元，恢复租赁房屋原状，承担案件诉讼费用。原某（反诉被告）辩称，讼争房屋从2014年5月1日起已被反诉原某掌握，之前3、4月的租金。装修房屋反诉原某知情，并且给了反诉被告2个月的装修时间，此事实已由生效判决确认。反诉原某要求回复出租房屋原状的诉求已由生效法律文书予以驳回。经审理查明，原某与被告于2010年12月15日签订房屋租赁合同一份，合同约定被告张改转将位于榆次区南窑东街一巷八号的一栋三层楼房带院子全部租给原某王俊清，期限为8年，从2011年3月1日至2019年4月1日。年租金23000元，一次性先付2年租金46000元，以后每年房租对应日交清下一年租金。合同签订后，原某将租赁房屋进行了装修（主要为贴地砖、包门套、做隔断、更换门锁）。2012年4月29日，原某与案外人刘某签订了一份房屋租赁协议，约定将原某租赁被告的房屋转租于刘某，租期3年，从2014年3月12日至2015年5月1日。2014年3月12日被告张改转向原某邮寄一份解除租房合同通知，张俊清收到并认可。原某已将2014年3月1日之前的房屋租金全部支付被告。2014年被告张改转向本院提起诉讼，要求解除双方租房合同、王俊清恢复房屋原状，刘某支付2014年3月1日至判决之日的租金。本院作出判决，并经晋中市中级人民法院二审维持，解除了原被告签订的房屋租赁合同，驳回了被告的其他诉讼请求。庭审中，原某主张1.租赁房屋装修款74059元，包括室内地砖材料库17682元、刮墙款7980元、院内铺砖13939元、粉刷外墙7723元、卫生间、洗澡间墙面9283元、大门工料费6800元、室内踢脚线（油漆）4316元、维修门窗4090元、换三相电表1500元、大门鞋子200元、该小电表600元。为此向法院提交了工程测算表一份、购买工程材料库收据、租赁房屋装修前后照片。证人常某当庭陈述原被告双方签订的房屋租赁合同系其书写，签订合同时双方口头约定2个月的腾房时间，1个月的装修房屋时间。证人李某当庭陈述2014年5月1日该和原某一起去向刘某要房租，刘某称是给张改转打工，没有要到房租。证人刘某当庭陈述2014年5月1人原被告打架后，租赁房屋就被锁了，后派出所通知该门开了，该买了把锁将门锁上。反诉原某主张1.2014年3月1日至2015年1月20日租金19610元及拖欠水费1261元，提交马雪花收据及现承租房屋人李志强的书面证言，证实反诉被告在2015年1月3日将旅店床品等折价马雪花，即是反诉被告将租赁房屋交还反诉原某的时间。2015年1月20日自来水工作人员查水表欠费1261元。2.反诉被告恢复租赁房屋原状，提交房屋现场照片。经质证，被告对工程测算表不予认可，认为不具有法律效力。认可原某对租赁房屋进行了铺地砖和刮墙，但原某装修房屋未予该协商。证人均与原某有利害关系，其证言不予认可。反诉被告对李志强的证明不予认可，认为没有自来水工作人员姓名，不具有真实性。恢复房屋原状的诉求已被原生效法律文书驳回，不可再诉。上述事实，有原被告当庭陈述、房屋租赁合同、照片、证人证言等证据在卷，已经当庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，原被告双方签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同对双方均具有约束力，双方均应严格遵守和履行。关于原某装修租赁房屋被告是否知情一节，被告虽不认可原某关于装修期1个月的陈述，因被告知晓原某租赁房屋用于商业经营旅店的事实，结合实际租期较租房合同关于租期的约定多1个月及证人证言分析，可以认定被告对原某装修租赁房屋知情的事实。关于原某返还装修费用的主张，因原某未能提供该诉争房屋装修前后状况的完整详细的证据，故对原某装修房屋费用进行评估已不现实。因该装修费用是原某对租赁房屋进行改善和增设的费用，已经被告同意，其性质应为有益费用。因租房合同提前解除，给原某造成了实际损失，但合同提前解除系因原某的违约行为，故原某对装修房屋损失应承担相应的民事责任，结合本案实际，被告实际补偿原某房屋装修费用20000元为宜。反诉原某关于房屋租赁费用及拖欠水费的主张，结合反诉被告与刘某交接旅店物品的时间，反诉被告将租赁房屋实际交还反诉原某的时间应为2015年1月，反诉被告欠反诉原某房屋租赁费19167元。反诉原某关于拖欠水费的主张，因反诉原某未提交该已实际交付水费的票据，本院难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条之规定，判决如下：被告张改转支付原告王俊清房屋装修款20000元。反诉被告王俊清支付反诉原告张改转租赁费19167元。驳回原告的其他诉讼请求。驳回反诉原告的其他反诉请求。（上述款项于本判决生效后二十日内付清）当事人在本判决生效后，未按判决书确定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息。一审案件受理费960元，反诉费74元，专递费240元，共计1274元，由被告负担780元，原告负担494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长 齐三虎审 判 员 韩海兰人民陪审员 郑保安二〇一五年十月八日书 记 员 程 昭 微信公众号“”