（2015）长中民再重终字第00408号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-29
案件名称
何秀连、杨俊辉与闫湘勇、浏阳市大围山国有林场房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
何秀连,杨俊辉,闫湘勇,浏阳市大围山国有林场
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民再重终字第00408号上诉人（原审原告）何秀连。委托代理人李仕杰。上诉人（原审被告）杨俊辉。委托代理人刘玉普。被上诉人（原审被告）闫湘勇。原审第三人浏阳市大围山国有林场。法定代表人涂向阳，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。上诉人何秀连、杨俊辉与被上诉人闫湘勇、原审第三人浏阳市大围山国有林场房屋买卖合同纠纷一案，浏阳市人民法院于2014年9月18日作出（2013）浏民重字第00023号民事判决，判决后，何秀连、杨俊辉不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人何秀连及代理人李仕杰，上诉人杨俊辉及代理人刘玉普，以及原审第三人，浏阳市大围山国有林场委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告何秀连与被告杨俊辉系同住母子。原告何秀连系浏阳市大围山国有林场退休职工。2009年下半年，浏阳市大围山国有林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造(试点)，以改善职工居住条件。2009年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，要求参与建房的职工要先交10000元，原告参加了会议。当日，何秀连之子杨俊辉在原告在场并同意的情况下以原告名义与闫湘勇签订《集资房转让协议》。内容是：转让方何秀连(甲方，杨俊辉代)受让方闫湘勇(乙方)，转让的集资房指标以甲方名义向管理处报名申请购买，其房屋的栋号位置、楼层、房号、结构、面积、购房款、质量等以管理处确定的结果为准，乙方以甲方名义参加管理处安排的集资房房号抽号活动，以乙方的抽号结果确定其转让的集资房，甲方不参与抽号，甲方不对房屋栋号及质量负责。二、转让集资房的产权证按管理处集资房的有关规定办理，其初始产权证只能登记到甲方名下，到规定可转让登记时，由甲方将产权证过户给乙方所有。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方协助办理，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方承担。三、集资房转让费24000元，在本协议签订时，乙方支付甲方20000元，在集资房建成后交付使用，甲方交付给乙方集资房钥匙时，乙方支付转让费余额4000元。四、购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额、时间进行，甲方要及时通知乙方按时办理缴纳，其缴款收据由乙方保存。购房后配套设施费用全部由乙方负责等。协议签订后，被告闫湘勇付给杨俊辉集资房指标转让费20000元(因房屋至今未交付，尚有4000元集资房指标转让费未付)。次日，浏阳市大围山国有林场(甲方)根据职工抽签选房的结果与原告(乙方)签订《购房协议书》，约定乙方自愿购买抽签选到的B栋四楼二单元40X室(房号：40X)，单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为56000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款36000元，付款方式为2009年11月5日前交订金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，剩余7000元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方二年内不得对外转让等内容。闫湘勇于当日2010年元月30日和4月30日按杨俊辉通知并以何秀连的名义向大围山国有林场管理处交清了购房款36000元。后原告何秀连以杨俊辉未经其同意，且与大围山国有林场的协议不允许转让为由，要求解除杨俊辉与闫湘勇签订的转让协议，闫湘勇不予同意，原告遂于2011年9月15日向本院提起诉讼。一审法院另查明，因原、被告发生纠纷，该诉争住房至今未交付使用。2013年3月9日，原告何秀连将被告闫湘勇支付的购房款36000元和转让费20000元通过邮政储蓄银行汇给闫湘勇，但被告闫湘勇拒收并退回给了原告。第三人浏阳市大围山国有林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部林计发(2009)192号文件第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持(包括中央补助和省级人民政府配套)、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米(即每户15000元)，省级人民政府配套不低于200元／平方米(即每户10000元)户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有(筹)资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工(含退休职工)均可享受上级补助(2万元／户)购买住房；在编(含退休)双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工(含退休)统一享受l万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预(估)算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层(可做车库、杂物间、门面)外，在编职工(含退休)个人还需承担均价3.8万元／套。第三人浏阳市大围山国有林场于2012年10月24日办理该危旧房改造国有土地使用权证，其地类为“城镇住宅用地。共建职工住房176套，其中158套由该林场符合条件的职工购买，剩余的18套则由浏阳市大围山国有林场垫资8.3万元购买，由该林场支配，今后再对外销售。该房屋至今未办理房屋产权证。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案《集资房转让协议》是否有效。本案中，第一，何秀连作为浏阳市大围山国有林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与被告闫湘勇签订《集资房转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《集资房转让协议》的内容，双方的协议名为集资房转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且何秀连通过涉案《集资房转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《集资房转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《集资房转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《集资房转让协议》确定的合同义务。第二，何秀连与杨俊辉系同住母子，涉案《集资房转让协议》签订时何秀连在场，何秀连是明知的，但并未表示反对，闫湘勇也有理由相信杨俊辉有代理权，所以符合表见代理的特征，故杨俊辉代何秀连与闫湘勇签订的《集资房转让协议》效力及于何秀连，即该《集资房转让协议》合法有效。综上，何秀连认为杨俊辉未征得其同意，私下以何秀连名义与闫湘勇签订的《集资房转让协议》应认定无效，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)、(五)项，第四十九条规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：驳回何秀连要求确认杨俊辉代其与闫湘勇于2009年10月28日签订的《集资房转让协议》无效的诉讼请求。案件受理费400元，由何秀连负担。何秀连对一审判决提出如下上诉理由：一、浏阳市人民法院（2013）浏民重字第00023号民事判决书认定事实错误。二、浏阳市人民法院(2013)浏民重字第00023号民事判决适用法律错误。在本案中，杨俊辉与闫湘勇之间签订的房屋买卖合同违反法律规定，应当认定为无效合同。三、本案所涉房屋为第三人大围山国有林场危旧房改造工程，是国家保障性安居工程建设的重要组成部份，签订《购房协议书》时，没有取得房屋所有权证，第三人是依据国家林业部、住房城乡建设部、国家发展与改革委的《国有林场危旧房改造项目管理办法》来实施的保障性补贴改造房。房屋的所有权是第三人所有，土地是国家划拨地，归国家所有，上诉人杨俊辉与上诉人何秀连均无权处分。原审法院驳回上诉人何秀连的诉讼请求是没有事实依据和法律依据的。杨俊辉对一审判决不服，提出如下上诉理由：1、大围山国有林场，分配房屋抽号是杨俊辉经手，抽号后，签购房合同，甲方是大围山国有林场，乙方是何秀连，是我杨俊辉写的亲笔字。2、我是欺骗了父母双亲大人，没有经过他二老同意，将保障房让售给闫湘勇，是我个人的行为，这与房产权利人何秀连、共享人父亲杨树芳无关。3、我的父母没有住房，在一审审理时交了无房证，请查看。请求上级法院依法公正处理。被上诉人闫湘勇答辩称，原审判决正确，请上级法院维持原判。本院再审二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是涉案《集资房转让协议》是否有效。本案中，第一，何秀连作为浏阳市大围山国有林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与闫湘勇签订《集资房转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《集资房转让协议》的内容，双方的协议名为集资房转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且何秀连通过涉案《集资房转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《集资房转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《集资房转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《集资房转让协议》确定的合同义务。第二，何秀连与杨俊辉系同住母子，涉案《集资房转让协议》签订时何秀连在场，何秀连是明知的，但并未表示反对，闫湘勇也有理由相信杨俊辉有代理权，所以符合表见代理的特征，故杨俊辉代何秀连与闫湘勇签订的《集资房转让协议》效力及于何秀连，即该《集资房转让协议》合法有效。原审法院判决是正确的。上诉人何秀连、杨俊辉上诉请求改判《集资房转让协议》无效的理由不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费400元，由上诉人何秀连负担。本判决为终审判决。审判长 龙新国审判员王波代理审判员严新龙二〇一五年十月八日书记员李文附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 百度搜索“”