（2015）南川法民初字第04311号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-27

案件名称

重庆洪泉物业管理有限公司与周朝林物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市南川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市南川区人民法院民事判决书（2015）南川法民初字第04311号原告重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码45038606-X。法定代表人李小刚，重庆洪泉物业管理有限公司总经理。委托代理人於有琳，女，1982年6月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告周朝林，男，1975年2月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉物业公司）与被告周朝林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告洪泉物业公司委托代理人於有琳、被告周朝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪泉物业公司诉称，原告与重庆市博嘉房地产开发有限公司于2010年11月8日依法签订了重庆市南川区××（即××小区）《前期物业服务合同》，约定由原告对××小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行。被告周朝林是××小区×栋×-×号房屋的业主，每月应交物业服务费88.80元，但从2013年11月至2014年10月期间，周朝林共欠物业服务费1065元及违约金527元。现为维持原告的合法权益，特起诉请求判令周朝林支付物业服务费1065元及违约金527元，共计1952元。被告周朝林辩称，小区的装修垃圾和生活垃圾在我家门口堆了两年，原告公司一直不处理，是现在的物管公司把垃圾清理了，我要求原告公司把堆垃圾给我家造成的污染解决好，我才交纳物业服务费。经审理查明，2010年11月8日，重庆市博嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告洪泉物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定由重庆市博嘉房地产开发有限公司选聘原告洪泉物业公司对××小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：电梯住宅1.05元／月.㎡；商业物业1.50元／月.㎡；停车服务费65元／月.车位……。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违约本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按应交纳物业服务费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十三条约定，本合同期限为三年，自业主入住之日起，至业主委员会依法与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2014年10月19日，××小区业主委员会确定由重庆沛能物业管理有限公司为本小区的物业服务单位并入住小区，同日原告洪泉物业公司退出××小区的物业服务。被告周朝林系××小区×栋×-×房屋业主，其房屋为电梯住宅，建筑面积84.56㎡。从2013年11月至2014年10月15日期间，被告周朝林共计拖欠物业服务费1021元。经原告洪泉物业公司催收，被告周朝林一直拒绝交纳，为此原告洪泉物业公司诉至本院。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、住房验收交接表、撤出××小区的知函、等证据在案佐证，并经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告洪泉物业公司与××小区的建设单位重庆市博嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对××小区的全体业主具有约束力。原告洪泉物业公司对××小区进行了物业管理服务，被告周朝林作为小区业主理应按物业服务合同约定按时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行，交清物业服务费并支付违约金的民事责任。现原告主张被告支付下欠物业服务费1065元，被告实际下欠1021元，对原告主张超出部分的物业服务费，本院不予支持。关于违约金的问题。物业服务合同约定违约金计算标准为每日千分三偏高，本院不予采纳。根据被告周朝林的欠费情况，本院酌定违约金以50元为宜。被告周朝林提出的不交纳物业费的抗辩理由，无证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告周朝林于本判决生效后10日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司物业服务费1021元、违约金50元，共计1071元。二、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告周朝林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　韦云华二〇一五年十月八日书记员　　王　娟来源：百度搜索“”