（2015）镜民一初字第01820号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2016-03-29

案件名称

童毅生与伍玉荣、水从军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

芜湖市镜湖区人民法院

所属地区

芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

童毅生,伍玉荣,水从军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十八条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省芜湖市镜湖区人民法院民事判决书（2015）镜民一初字第01820号原告：童毅生，男，1989年1月18日出生。委托代理人：赵蕙，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：茆家琴，安徽银佳律师事务所律师。被告：伍玉荣，男，1973年9月1日出生。被告：水从军，男，1975年10月2日出生。两被告委托代理人：关小牛，男，1966年11月22日出生。原告童毅生诉被告伍玉荣、水从军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理，依法由审判员赵凌适用简易程序独任审判，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告童毅生的委托代理人赵蕙、茆家琴，被告伍玉荣、水从军及其委托代理人关小牛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童毅生诉称：2014年11月10日，被告伍玉荣将其租赁的位于芜湖市华庭阳光绿洲＊号楼＊#门面房的前半部分转租给原告经营使用，并签订书面协议，协议对双方的权利义务作了具体约定，还约定租金交给水从军，合同发生的一切问题由水从军负责。合同签订后，原告将第一年租金交给水从军，并装修租赁门面房。2015年5月起，原告租赁的门面因管道问题无法正常用水，多次要求两被告解决，两被告互相推诿、置之不理，被告的行为导致双方的租赁合同无法继续履行，故原告诉请：1、解除原、被告房屋租赁合同；2、被告返还原告租金及保证金共计38000元（租金每月5500元，2015年5月19日至11月19日六个月，保证金5000元）；3、被告赔偿原告各项经济损失共计57390元（经营损失10000元、装修损失37390元、投资损失10000元）；4、被告承担本案诉讼费。被告伍玉荣辩称：原告签订租赁合同后，实际经营了四、五个月，由于经营不好，擅自将房屋出租、转让，被告正常经营，为防止水资源浪费，所以将水阀关闭。原告的通话录音是有目的的，以没水无法经营为借口，实际早已停止营业对外出租。原告要求解除合同应提前三个月告知，履行通知义务。综上，原告诉请无法律及事实依据，请求驳回原告的诉请。被告水从军辩称：答辩人不是本案适格的被告。经审理查明：2014年11月10日，原告与被告伍玉荣签订固定收益合作协议，约定：被告伍玉荣提供芜湖市华庭阳光绿洲＊号楼＊#门面房前半部分（面积38平方米）给原告使用，合作期三年，自2014年11月19日起至2017年10月7日止，如合作期限未到，被告伍玉荣提出终止合同，还将赔偿原告建店投资损失，如原告提出提前终止合同，原告需提前3个月通知被告伍玉荣，2014年11月19日至2015年11月19日期间租金为66000元，下一年租金在上一年的基础上递增10%，合作期间原告未经被告伍玉荣同意不得私自转让给他人经营，否则被告伍玉荣有权立即终止协议收回房屋使用权，一切损失由原告负责，合作协议签订后，原告应向被告伍玉荣支付保证金5000元，原告经营期间产生的水电费由原告承担，被告伍玉荣委托被告水从军代收每年租金，双方发生的一切问题由委托人水从军负责，合作期满以后，被告伍玉荣仍与房东施平续约，必须和原告无条件续约。被告伍玉荣自认原告已缴纳保证金5000元及2014年11月19日至2015年11月19日租金66000元。原告租赁上述房屋用于经营餐饮即黄焖鸡米饭，为此，原告对租赁房屋进行装修，支付装修费37390元，并学习黄焖鸡米饭相关餐饮技术，支付技术费10000元。2015年5月，被告伍玉荣将原告租赁房屋的水阀关闭。同月，原告在经营房屋的门上贴出门面转让、出租的通知。2015年7月23日左右，芜湖华亿置业有限责任公司因未收到原告租赁房屋2015年6月之后的租金，将上述租赁房屋上锁收回，芜湖华亿置业有限责任公司锁门时向原告表示，只要将租金交齐，就可以继续租赁房屋。审理中，被告伍玉荣表示，只要原告愿意继续经营，其可以向产权人缴纳原告租赁房屋的租金。原告明确表示不愿意继续经营。另查明，（一）上述租赁房屋的所有人系芜湖华亿置业有限责任公司，案外人施平租赁芜湖华亿置业有限责任公司房屋后，转租给被告伍玉荣，面积150平方米，租赁期限五年，自2012年10月8日起至2017年10月7日止。（二）2014年11月10日，被告伍玉荣经施平同意将其中38平方米转租给原告，租金由被告伍玉荣与施平结算。（三）被告伍玉荣支付施平租金至2015年6月7日，2015年6月8日，被告伍玉荣将其经营的租赁门面房交还给芜湖华亿置业有限责任公司。上述事实，有固定收益合作协议、照片、水电费票据、收据及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告与被告伍玉荣签订的名为《固定收益合作协议》，实为租赁合同，系有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。被告伍玉荣在合同期内将原告租赁房屋的水阀关闭，而且没有将原告给付的租金交给出租人，导致租赁房屋被产权人收回，现原告也明确表示不愿意继续经营，故对原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行，因原告已将2014年11月19日至2015年11月19日期间的租金66000元缴纳给被告伍玉荣，被告伍玉荣自2015年6月8日起未交租金给出租人，被告伍玉荣应当返还原告2015年6月8日起至2015年11月19日期间的租金29333元［（5500元／月×5个月）＋（5500元／月×10天）］。对于原告主张被告伍玉荣返还2015年5月19日至2015年6月7日期间的租金，该期间原告可以使用租赁房屋，故不予返还。对于保证金，属于违约责任承担方式，鉴于被告伍玉荣在履行合同过程中有违约行为，且原告也不愿意继续履行合同，本院酌定被告伍玉荣返还原告违约金1000元。对于原告要求被告赔偿其经营损失10000元、装修损失37390元、投资损失10000元，其中经营损失，原告无证据证明，该项费用本院不予支持；投资损失，属于原告学习黄焖鸡米饭技术的费用，且此项技术为原告永久使用，因此该投资不属于原告损失的范围，故该项费用本院不予支持；装修损失，原告经营期间，被告停水，致使原告无法正常经营，被告伍玉荣辩称，其停水是因为原告已经不经营了且贴出转租、转让通知之后有水耗损，原、被告用水有独立的水表，原告无论是否经营，其租赁房屋期间的水费是原告自行承担，对被告伍玉荣不产生损害，因此被告以该理由停水依据不足，被告伍玉荣应当相应承担原告产生的装修损失，鉴于审理中被告伍玉荣表示，如原告愿意继续经营，被告伍玉荣可以交齐原告租赁房屋的租金，且产权人在锁门时也表示只要交齐租金，就可以继续使用租赁房屋，但原告在审理中明确表示不愿意继续经营，故原告应对后期不履行合同的损失自行承担相应的责任，本院酌情确定被告伍玉荣赔偿原告装修损失3000元。对于原告要求被告水从军承担本案相应责任，被告水从军只是接受被告伍玉荣的委托履行合同权利义务，并不是租赁合同相对人，故原告要求其承担相应责任，无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告童毅生与被告伍玉荣于2014年11月10日签订的《固定收益合作协议》；二、被告伍玉荣于本判决生效之日起十日内返还原告童毅生租金29333元及保证金1000元，合计30333元；三、被告伍玉荣于本判决生效之日起十日内赔偿原告童毅生装修损失3000元；四、驳回原告童毅生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1142元，由原告童毅生负担742元，被告伍玉荣负担400元（诉讼费原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员　　赵凌二〇一五年十月八日书记员　　周刚附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关注微信公众号“”