（2015）浙杭民终字第1973号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-02
案件名称
浙江天阳物业管理有限公司与赵新建、付君菊物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵新建,浙江天阳物业管理有限公司,付君菊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第1973号上诉人（原审被告）赵新建。被上诉人（原审原告）浙江天阳物业管理有限公司。法定代表人石焱。委托代理人徐飞。委托代理人胡周杰。原审被告付君菊。委托代理人赵新建。上诉人赵新建因与被上诉人浙江天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业公司）、原审被告付君菊物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第275号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2006年3月1日，天阳置业有限公司与天阳物业公司签订《天阳·棕榈湾城前期物业管理服务合同》，约定：选聘天阳物业公司为天阳·棕榈湾城提供前期物业服务，委托服务期限自2006年3月1日9：00时起至业委会续聘或选聘物业服务企业并签订物业管理服务合同生效之日止；并约定物业管理服务费交纳标准为多层0.6元／㎡·月、小高层1.3元／㎡·月、高层1.5元／㎡·月，地下车位使用管理费30元／个·月；合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交杭州仲裁委员会仲裁。余杭区棕榈湾小区第二届业主委员会成立后与天阳物业公司签订《协议》一份，约定双方同意前期物业服务合同中产生的争议，提请履行合同地法院诉讼解决。天阳棕榈湾城红漾居2幢共11层，其3单元401室建筑面积124.67㎡，为赵新建、付君菊所有。赵新建、付君菊尚未支付自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业费7779元，上述拖欠的物业费，经天阳物业公司书面催讨，赵新建、付君菊仍拒不支付。为此，天阳物业公司诉至法院，请求：判令赵新建、付君菊支付物业管理费7779元，并支付违约金7779元（自2012年1月1日起计算暂计至2014年12月31日），合计15558元，本案诉讼费用由赵新建、付君菊负担。原审法院认为：小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业费的义务。天阳置业有限公司与天阳物业公司签订的《天阳·棕榈湾城前期物业服务合同》及余杭区棕榈湾小区第二届业主委员会与天阳物业公司签订的《协议》对业主即赵新建、付君菊具有约束力，双方当事人均应按照约定履行各自义务。赵新建、付君菊应按约支付物业服务费，天阳物业公司也应提供约定的物业服务，并虚心接受业主的意见及建议，不断提高物业服务业务水平，对可能存在的以及新产生的问题，作为物业公司需要与业主及时沟通，从而尽可能及时到位予以解决和完善，以避免一些不必要纠纷的发生。赵新建提供的证据虽能证明其关于物业服务存在瑕疵的抗辩，但是该抗辩尚不能构成不付或按折扣支付物业服务费的理由。赵新建关于前期物业服务合同约定的物业服务收费标准高于政府指导价的抗辩理由，经查，该抗辩依据的收费标准中明确注明了该收费标准不包括能耗费，而天阳物业公司所主张收取的物业费中显然是已包含这部分费用的，且前期物业服务合同约定的收费标准经浙江省物价局审批确定，故赵新建关于收费标准过高的抗辩理由不能成立。天阳物业公司要求付君菊、赵新建支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。结合本案当事人及关联案件当事人的一审庭审陈述，天阳物业公司提供的物业服务也存在一定瑕疵，故对其要求赵新建、付君菊支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。付君菊经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、付君菊、赵新建支付浙江天阳物业管理有限公司物业服务费7779元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回浙江天阳物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94.5元，由浙江天阳物业管理有限公司负担47.5元，由付君菊、赵新建负担47元，于判决生效之日起七日内缴纳至该院。宣判后，赵新建不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实错误，对上诉人提供的所有证据都置之不理，单方面全部采信被上诉人的主张，明显偏袒被上诉人。第一、案涉物业服务协议明确约定，如果被上诉人违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，需要承担法律责任。同时该协议还约定，双方在履行义务发生争议申请调解，调解无效可以起诉。被上诉人未按照约定申请调解，直接起诉，显然不当。第二、一审判决已经认定被上诉人提供物业管理有瑕疵，也即被上诉人未达到约定的管理服务质量目标。而且，实际的情况远远不止一审所判定的“有瑕疵”。被上诉人在提供物业服务期间极其不负责任，小区存在诸多安全隐患却置之不理，比如单元门防护玻璃破坏不及时修理，儿童游乐园安全隐患触目惊心，消防设施损坏置之不理等等。由于被上诉人提供的物业未达到服务标准，现小区新的业主委员会已经将被上诉人列为试用期物业。第三、一审庭审期间，上诉人质疑被上诉人的服务资质，根据杭州政府网站的公示，被上诉人资质为杭州市三级，一审法院曾要求被上诉人在闭庭后五日之内提供涉案期间资质证明，但直到上诉人提起上诉之日，被上诉人也未曾提供，一审法院对此也放任偏袒。一审法院原定6月10日宣判，但判决书直至6月19日才送达，错开了房管局、社区和业委会组织的协调会。第四、一审法院依据被上诉人事后补充提交的物价局收费审批单作为依据审判错误。根据上诉人向浙江省物价局的求证结果，该局明确答复，2003年的审批单在《杭价服2005-307》号文件下达之日即废除，按照文件通知，被上诉人应该依照新办法，向市物价局重新审定报批。被上诉人在未重新审批的情况下，一直按照已经作废的标准收取，显然属于文件第四条规定的价格欺诈行为。杭价协会（2006）10号、杭物协（2006）6号是目前为止的最新文件，物业费应该按照该文件制定收费标准。被上诉人直至2015年为止提供的仍是三级资质三级服务，并在小区公示栏内公示。依照文件规定，被上诉人提供丙级服务，可以收费0.79-0.64元／平方，小区面积超过3万方上浮5%，也就是0.8295-0.672元／平方，且该文件也未允许物业公司可以额外收取所谓的能耗费用。综上，请求：撤销一审判决，改判按7折收取物业费，并责令被上诉人及时整改；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人天阳物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人已经按照合同的约定履行了自己的义务，不存在违约的行为。被上诉人未承诺免除2011年、2012年的物业费，针对该事项，被上诉人已经做出情况说明并予以公示，也把相关的情况向当地的派出所进行报案，报案材料已在一审提供给法院。关于物业费收费标准问题，被上诉人实施的收取费用标准，经过浙江省物价局的批准，合理合法。被上诉人与其他业主达成调解协议，不能作为上诉人要求被上诉人进行物业费打折的理由。二审中，上诉人赵新建向本院提交以下证据材料：1、消防器材检查牌、业主大会通知、表决书样本，拟证明被上诉人对小区的消防器材维护不善；2、物价审批单，拟证明被上诉人一审中提交的2003年审批的收费标准，该审批单已于2015年作废，应该由物价局重新进行审核，被上诉人一直按照原来的审批价格收费不当；3、物业服务合同一份（第二届业主委员会和被上诉人签订），拟证明被上诉人是三级资质和丙级服务，其收取的物业费过高。经质证，被上诉人天阳物业公司发表意见如下：对证据1中的检查牌的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明对象有异议，该检查牌的时间为2015年，且可以看出被上诉人进行了消防器材检查；对业主大会通知、表决书的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明对象有异议，该证据形成时间不在案涉物业费发生期间内；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明对象有异议，该审批单是物价局审批和备案的，被上诉人收取的费用是合理的；对证据3的真实性、合法性没有异议，对证明对象和关联性有异议，该合同是2015年5月5日签订的，合同效力期间为2015年5月5日到2016年5月4日，故与本案没有关联性。原审被告付君菊对赵新建提供的证据均没有异议。本院认为，被上诉人对证据1中的消防器材检查牌真实性无异议，本院予以确认，该组证据另外两份材料与本案无关，本院不予采信；证据2仅能证明收费标准经过审批，而不能证明该审批单已失效，故本院不予采信；证据3系2015年新签订的物业合同，与本案无关联性，故本院也不予采信。被上诉人天阳物业公司、原审被告付君菊均未向本院提交证据材料。根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，案涉物业服务合同属合法订立，上诉人认为合同中确定的物业管理费收费标准超过政府指导价，对此本院认为，案涉物业服务合同确定的物业费并非单纯的物业管理费，而是包含了电梯、水泵等公共设施设备运行产生的能耗费在内的打包价，且该收费标准经过了物价主管部门的审批，因此，上诉人该上诉意见依据不足，本院不予采信。本院认为，依法订立的合同合法有效，合同当事人应当依约履行自己的义务。在被上诉人已如期进场提供物业服务的情况下，作为业主的上诉人也应按期缴纳物业管理费。根据合同的约定，上诉人现已陷于迟延履行合同义务，原审法院据此判令上诉人支付逾期未缴纳的物业管理费，符合法律的规定，本院予以确认。上诉人以被上诉人未完全履行物业服务合同义务为由，要求对物业费按合同价的7折计取，依据不足，本院不予支持。案涉物业合同约定发生纠纷后双方可协商解决，该约定的协商程序并非法定的诉讼前置程序，被上诉人提起本案诉讼符合法律的规定，上诉人相关上诉意见不能成立，本院不予采信。一审法院原定于2015年6月10日进行宣判，后因调解原因变更为6月19日宣判，且将变更事项告知了当事人，程序上并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵新建负担。赵新建于本判决生效后十五日内到本院办理退费手续。本判决为终审判决。审 判 长 王 亮代理审判员 韦 薇代理审判员 石清荣二〇一五年十月八日书 记 员 朱 江 来自：