（2015）石民三初字第207号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-04
案件名称
申华军与刘宏卫房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
石门县人民法院
所属地区
石门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
申华军,刘宏卫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第八十条第一款，第八十二条，第八十八条，第一百零七条，第二百二十七条，第二百二十九条，第二百三十条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款，第九十一条
全文
湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2015）石民三初字第207号原告申华军，男，1978年9月30日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。委托代理人喻教福，石门县先河法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告刘宏卫，男，1966年9月27日出生，汉族，农民，住湖南省石门县。委托代理人徐连武，石门县楚江司法所司法员。一般授权代理。原告申华军与被告刘宏卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告申华军及其委托代理人喻教福、被告刘宏卫及其委托代理人徐连武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申华军诉称：2012年9月6日，石门县尧业房地产有限公司与被告刘宏卫签订了一份梯云风尚街商铺租赁合同，约定：石门县尧业房地产有限公司将石门县梯云风尚街二区1楼12号、2楼3-15号房屋出租给被告刘宏卫，由被告及其妻子杨友珍经营窗帘制作与销售生意，租赁期限为三年，即从2012年7月1日至2015年6月30日止。2013年4月20日，石门县尧业房地产有限公司通过与原告签订商品房买卖合同的方式，将已出租给被告的上述房屋出售给原告，原告依法取得了该出租屋的全部权利。自此，原告与被告履行租赁合同，被告对此未提出异议，并向原告交付了2年租金。2015年6月30日，租赁合同到期，但被告既没有续租之意，也没有向原告交付租赁物，时至今日仍拒不搬腾。原告多次催促未果，只好具状起诉，请求法院判令被告立即搬腾承租的房屋并将房屋交付给原告，按月租金2万元／月标准向原告支付超期占用期间的租金至实际搬腾交付之日止，承担本案的诉讼费用。为支持其诉讼主张，原告申华军向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件1份；2、被告刘宏卫的户籍证明1份；3、《梯云风尚街商铺租赁合同》复印件1份；4、《商品房买卖合同》复印件1份；5、《合同转让通知书》1份。对原告提交的上述证据，被告刘宏卫的质证意见为：1、对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议；2、对证据3的真实性有异议，理由是该版本为打印版，而不是最初制作的手写版，但承认该打印版合同上的签名系自己亲笔书写；3、对证据5的真实性和关联性无异议，但对其合法性有异议，认为该转让通知书不具有法律效力。被告刘宏卫辩称：本人与石门县尧业房地产有限公司在履行房屋租赁合同期间存在租金结算帐目不清、耽误被告营业期限两个月未作处理、房屋漏水影响被告经营、以及60万元装修费用未给被告补偿等纠纷，原告从尧业房地产公司手中购买该租赁房屋时被告也对此提出过异议，但原告受让权利后亦未给被告任何交待。因此，被告不存在任何违约行为。如果原告不向被告补偿违约损失2万元、装修费用60万元，被告不会同意其任何诉讼请求。被告刘宏卫未向本院提交证据。对于原告提交的证据，本院审查后认为具有一定的真实性、合法性和关联性，能够证明原告拟证明的主要事实，予以认定。经审理查明：被告刘宏卫从2009年7月1日开始从石门县尧业房地产有限公司处租赁石门县宝峰开发区“梯云风尚街”二区的1楼12号（楼梯间）、2楼3-15号（共13间门面房）房屋从事窗帘制作与销售，租赁期限为3年。2012年9月6日，因被告刘宏卫在租赁期限届满后仍在继续使用上述房屋，石门县尧业房地产有限公司便与其重新签订了一份《梯云风尚街商铺租赁合同》，主要内容包括：1、石门县尧业房地产有限公司（出租人）将石门县梯云风尚街二区1楼12号、2楼3-15号房屋继续出租给刘宏卫（承租人）做窗帘生意，租赁期限为三年，即从2012年7月1日起至2015年6月30日止；2、租金标准及支付方式为：第一年、第二年均为人民币13万元，第三年的租金为14万元，每半年提前一个月支付下一期的半年租金；3、租赁商铺由承租人负责装修，费用由其自负；4、租赁期内，承租人无权私自转租。租赁期限届满前，承租人如果想要续租，应当提前三个月书面通知出租人，并在同等条件下享有优先承租权；5、租赁期内，若出租人将上述商铺出售给第三方（购房者），出租人在本合同中的权利与义务则全部自动转让给第三方，承租人在本合同中的权利和义务不变，继续与第三方共同遵守履行合同。2013年4月20日，石门县尧业房地产有限公司与原告申华军签订了一份《商品房买卖合同》，约定：石门县尧业房地产有限公司以345万元的价格将出租给被告刘宏卫的房屋全部出售给原告，房屋的交付日期为2013年5月1日前，并载明：该商铺现已出租给刘宏卫开办宏伟窗帘城，租期至2015年6月30日止。该期间的租金由买受人（即原告）收取，房屋租赁到期后由买受人接收。2013年7月3日，石门县尧业房地产有限公司向被告刘宏卫送达了一份《合同转让通知书》，基本内容为：“本公司出租给你的梯云风尚街二区1楼12号、2楼3-15号房屋现已出售给申华军，请你于2013年7月1日起与申华军建立租赁合同关系，房屋租金自2013年7月1日起支付给申华军，本公司与你的租赁合同关系随即终止。如我们之间租赁关系成立期间有纠纷，请与我公司直接联系，以便协商解决。”被告收到该通知书时虽向该公司的送达人提出过口头异议（即认为自己与石门县尧业房地产有限公司在租赁关系存续期间有纠纷没有解决），但此后却未与该公司正式交涉，而且自愿向原告申华军交纳了27万元租金（已从2013年7月1日起交至2015年6月30日止）。后因原告在2015年4月1日左右提出租赁期满后要收回租赁物，被告刘宏卫在提出补偿要求遭到拒绝后遂拒绝向原告继续交纳租金，并至今占有和使用着租赁物。原告与被告协商未果，于是诉至本院。庭审过程中，被告刘宏卫表示因石门县尧业房地产有限公司曾对其作出过口头承诺，表示只要原告给予其补偿，自愿从2015年7月1日起按15万元的年租金标准（折合为410.96元／天）向原告补交房租，并保证在两个月左右向原告返还所租房屋。但原告申华军不仅不同意在租金标准上让步，而且与被告一致表示：不同意本院将石门县尧业房地产有限公司追加为本案当事人。本院认为：石门县尧业房地产有限公司与被告刘宏卫、原告申华军之间分别成立的房屋租赁合同和商品房买卖合同合法有效，应当受到法律保护。由于租赁期间租赁物所有权发生变动并不影响租赁合同的效力，而且，石门县尧业房地产有限公司在将合同权利转让给原告后及时通知了被告，因此，被告刘宏卫理应依法向原告履行原租赁合同确定的义务。本案中，尽管被告刘宏卫有权直接向原告行使抗辩权，但由于被告既不同意本院将原出租人石门县尧业房地产有限公司追加为本案当事人，又提供不出任何证据证明其抗辩主张成立，本院只能根据租赁期限届满后被告没有再向原告交纳房租，也未将租赁物返还给原告的既成事实，以及民事诉讼中的“谁主张，谁举证”原则，认定被告刘宏卫的行为已经违约，应当向原告承担返还租赁物、补交相应房租等违约责任。当然，由于原告申华军要求被告按每月2万元的标准向其补交相应房租的请求同样提供不出事实和法律依据，本院只能参照原租赁合同的相关约定、结合本案的实际情况酌情确定被告应当补交的租金金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、第八十八条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告刘宏卫于本判决生效后三十日内向原告申华军返还租赁物（即其承租的石门县宝峰开发区“梯云风尚街”二区1楼12号、2楼3-15号门面房。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态），并按照每日410.96元的标准向原告申华军支付2015年7月1日起至租赁物实际返还之日止的超期占用租金；二、驳回原告申华军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34800元，由原告申华军负担800元，被告刘宏卫负担34000元。由于案件受理费原告申华军已经全部垫交，被告刘宏卫应当负担的部分在执行中由被告直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 罗 云人民陪审员 贺中炎人民陪审员 屈贵武二〇一五年十月八日代理书记员 覃道敏附所援引的法条原文：一、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 关注公众号“”