（2015）永民初字第142号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-12
案件名称
张宁与桂林永福金海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永福县人民法院
所属地区
永福县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宁,桂林永福金海房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区永福县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第142号原告张宁。委托代理人周兴才，永福县百寿镇法律服务所法律工作者。委托代理人杨启中，永福县广福乡人民政府退休干部。被告桂林永福金海房地产开发有限公司，所在地广西永福县永福镇凤城路62号。法定代表人王长喜，董事长。委托代理人阳卫红，广西利业律师事务所律师。原告张宁与被告桂林永福金海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成由审判员张家华担任审判长，审判员潘小成和人民陪审员李群生参加的合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。代理书记员龙元媛担任法庭记录。原告委托代理人周兴才、杨启中，被告委托代理人阳卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年6月26日，原、被告双方签订了《协议书》。该协议书第一条约定，原告将自己原有住房及菜园地，交给被告用于房地产开发，原告协助被告办理相关手续；协议书第三条、第四条约定，被告将回建换给乙方的住房标准，必须和规划设计出售的商品房一致，费用全部由被告负责，被告为原告办好新建房屋的房地产权属证书，办证费全部由被告负担，办证期限为新建房屋交付使用后200个工作日内。合同签订后，原告已全部履行完毕自己的义务。被告于2009年7月26日将新建的金龙居第3幢1单元5层1号房交付给原告居住使用。被告却没有完全履行合同规定的义务，将房地产权属证书办理号交给原告。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应当支付违约金。违约金计算：2009年7月26日系交付商品房使用时间，扣除200个工作日后，2010年5月14日为应当确定为交给房地产权属证书之日（年工作日365天-104天-11天-250天），违约天数为2010年5月15日至2014年12月22日止共1681天（230天＋365天×4年-9天=1681天）。违约金参照永福县人民法院（2013）永民初字第794号民事判决书判例标准以日万分之二计算，房产价值参照类似商品房屋价款数额为190358元。违约金数额为：190358元×0.2‰×1681天-63998元。请求被告在一个月内将办理土地房屋产权登记证书的相关手续送到土地房屋管理部门，诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、2007年6月26日原告、被告双方签订的《协议书》。拟证明原告将自己原有住房及菜园地，交给被告用于房地产开发，被告将回建的楼房三室一厅二套交给原告居住使用，被告在房屋交付使用后200个工作日内为原告免费办理房地产权属证书的事实。2、永福县工商局电脑咨询单复印件1份，拟证明桂林永福金海房地产开发有限公司未注销，该企业的法定代表人是王长喜。3、广西壮族自治区永福县人民法院（2013）永民初字第794号民事判决书复印件1份，拟证明被告支付给原告的违约应当按日万之二的计算标准计算。被告桂林永福金海房地产开发有限公司辩称，被告不存在违约情形。永福县人民政府在修建永福县防洪堤坝及铺设排污管时先占用了被告产权范围内的土地，被告在开发建设原告小区时亦占用了不在产权范围内土地，于是产生了交叉使用土地面积的情况，原告无法取得土地使用权证书的主要原因是由于政府方面及相关办证机关造成的，故被告不构成违约，不应当承担违约责任。房屋产权登记部门不给予办理，并非被告原因造成。原告没有得到房屋产权证书主要的原因是原告与其母亲对房屋所有权属有争议，登记在谁的名下争执不清，被告无法确定而不能办理，故被告不承担任何责任。根据《商品房买卖合同》第15条第二项约定：如因买受人原因，未取得房屋权属证书的，据实际情况可延期。假如被告需要支付原告违约金，依据《合同法》规定，商品房买卖合同纠纷有约定依约定，无约定依法定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，……违约金在合同无约定的情况下可按照已付购楼款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告诉讼主体资格。2、建设工程竣工验收合格单复印件1份，拟证明被告开发的商品房已经过综合验收的事实。3、《永福县政府第15次常务会议纪要》复印件1份，拟证明之所以没有为原告办得土地使用证是政府方面原因造成，而非被告原因，责任无关被告。4、领取房产证名单、领条复印件。拟证明原告已经领取了房屋所有权证书，被告按照合同约定履行了义务，不存在违约的事实。经开庭质证，原告对被告提交的证据证1无异议；对于证据2，认为与本案无关联性；对于证据3的真实性无异议，但《永福县政府第15次常务会议纪要》内容未涉及被告，不能证明被告为原告履行了提供相关材料办证的义务，原告之所以未能取得房地产权属证书是因为被告未向有关部门缴纳土地出让金、土地出让滞纳金的原因所致。对于证据4的真实性无异议，但是被告没有按照合同约定，履行将办理房地产权登记证书的相关手续送到有关管理部门交付办理义务，原告至今仍未得到房地产权属证书，不同意被告证明其不存在违约的事实。被告对原告提交的证据证1、2无异议.对于证据3，认为与本案无关，不能证明违约金的计算方法，由于被告不存在违约的情形，不予认可。本院认为，除了原告提供的本院（2013）永民初字第794号民事判决书因与本案无关联性不可以作为证据使用之外，原、被告提供的其他证据均与本案有关联性，结合当事人的陈述、庭审笔录等其他证据均可以作为认定案件事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年6月26日，原、被告双方签订了以土地房屋置换楼房的《协议书》。协议约定，原告将其住房及菜园地交给被告用于房地产开发，被告将建设竣工楼房的第五楼层三室二厅一套交给原告居住使用，被告在房屋交付使用后200个工作日内为原告免费办理房地产权属证书。合同签订后，原告依约定配合拆除了房屋，将房屋宅基地、菜园土地交给被告使用。被告亦于2009年7月26日将新建的金龙居第3幢1单元5层1号房交付给予了原告居住使用，但是原告至今没有得到房地产权属证书。为此原告诉至本院，要求被告承担违约责任，在一个月内将办理土地房屋产权登记证书的相关手续送到房地房屋管理部门。本院认为，原、被告双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，被告负有将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案、协助有关部门办理房地产权属证书、在商品房交付使用后200个工作日内确保原告领取房地产权属证书的义务。被告未在合同约定的期限内完全履行向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件手续的义务，致使原告未能得到房地产权属证书，又没有充分证据证实其未履行义务系原告内部家庭权属纠纷原因、不可抗力等因素所致，故被告辩解原告不能取得土地使用权证书的主要原因是由于原告家庭权属纠纷、政府方面及相关办证机关造成，其不应当承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信，被告应当承担逾期办证的违约责任。原告要求被告将办理房地产权属证书的相关手续送到房地产管理部门进行产权登记的诉请符合法律规定并无不当，依法应予以支持。综合考虑，被告负有向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件的时间以三个月左右的期限为宜。但是，原告坚持违约金应依据本院（2013）永民初字第794号民事判决中违约金以违约天数、按日万之二的计算标准计算，双方既没有约定按照此案标准计算，该案也与本案无关联，故对原告如此主张，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，且被告在答辩中亦主张按照此规定计算违约金，故可以依据此规定确定被告应当支付违约金。违约金的计算宜从2010年5月20日起（以2009年7月27日交付商品房为起点，扣除200个工作日后计算违约时间）至房地产登记部门受理原告的办证资料时止，以原告请求参照类似商品房屋价款190358元为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准向原告支付逾期办证的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告桂林永福金海房地产开发有限公司于本判决生效后90日内向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件，成就办证机关为原告张宁办理房地产权属证书。二、被告桂林永福金海房地产开发有限公司支付原告张宁逾期办证的违约金，该违约金以原告已付房款190358为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，从2010年5月20日起计算至房地产登记部门受理原告的办证资料时止。本案受理费1400元，由被告负担。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，逾期履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1400元［收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户银行：农行桂林高新支行］，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张家华审 判 员 潘小成人民陪审员 李群生二〇一五年十月八日代理书记员 龙元媛 微信公众号“”