（2015）泰济民初字第0598号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-24
案件名称
江苏四海物业服务有限公司与王玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泰兴市人民法院
所属地区
泰兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）泰济民初字第0598号原告江苏四海物业服务有限公司，住所地泰兴市陵园路9号。法定代表人张海军，董事长。委托代理人张华国（特别授权），该公司办公室主任。被告王玲。委托代理人宁杰（特别授权）。原告江苏四海物业服务有限公司（以下简称四海物业公司）与被告王玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，由审判员杨惠独任审判，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张华国、被告王玲的委托代理人宁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四海物业公司诉称，原、被告系物业服务关系。2009年元月1日，被告所在小区东方花园业主委员会与原告（原泰兴景城物业管理有限公司）签订物业服务合同。合同期限自2009年元月1日至2011年12月31日。合同签订后，原告已按合同约定为被告提供了物业服务，但被告并未按合同约定支付物业服务费，已违约。自2009年元月1日起至2011年12月31日被告共欠原告物业服务费3406元、公共水电能耗费300元、违约金300元，合计4006元。原告曾多次向被告催要，被告均无理推脱，拒不缴纳。故为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判令被告立即支付原告物业服务费3406元、公共水电能耗费300元、违约金300元，合计4006元。被告王玲辩称，原告在原先服务期限内没有尽到应尽的责任，没有及时维护、疏通好小区的下水管网，导致2007年、2008年、2009年夏天雨季时节小区下水管网堵塞、不畅，从而导致被告家底层车库、储藏室严重进水，造成了近4万元的重大损失。2010年2月11日，被告家院子里的一只两岁的苏格兰牧羊犬被两个不明外来人员盗走，原告并没有对外来人员与车辆进行任何进出登记，很明显原告负有不可推卸的管理和安保责任。2011年2月23日早上，我被原告的保安叫醒，告之我的黑色别克车苏M×××××整个左侧被人用非常尖锐的工具从前部引擎划到车尾，当时原告的法定代表人张海军也到现场，当时我就表态要追究物业的赔偿责任，张海军也点头默认了。追偿物业费的诉讼时效为2年，原告向被告索要2009年、2010年、2011年的物业管理费显然不合情合理，更不合法。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年2月8日，泰兴景城物业管理有限公司与泰兴市东方花园业主委员会签订《物业公共服务委托合同》1份，约定：第三条，乙方（物业公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人的公共物业服务。第二章“物业服务事项”第四条，对“东方花园”实施现状服务，具体服务内容：一、每日收集垃圾两次，垃圾日产日清，建筑垃圾定点堆放，统一清运。二、小区道路每日清扫，巡回保洁。三、根据季节的变化及时对垃圾箱、公共场所消杀蚊、蝇，确保垃圾桶无异味。四、清除绿化带、草地上的垃圾、无明显杂物。五、绿化、树木生长基本正常，无明显草荒、死树和大面积病虫害，无严重人为损害。同时配合协助业主委员会对公共设施、设备的维修、保养工作。六、根据花木生长情况对绿化带修剪、施肥。七、小区24小时有人值守，实行不定时巡视。八、对业主的车辆进行有序管理，保持道路畅通，并对外来车辆进行进、出登记制度……第八条，管理服务期限为叁年自2009年1月1日至2011年12月31日止，本合同自然终止，如要续签必须提前壹月办理签约手续。第九条，物业公共服务费收费标准：1、物业公共服务费：0.8元／㎡·月。2、营业用房物业公共服务费：1.00元／㎡·月。3、小区内公共水、电能耗由区域内的全体业主分摊。2008年10月8日，泰兴市兴燕物业管理有限公司经工商部门核准登记变更为泰兴景城物业管理有限公司。2009年3月20日，泰兴景城物业管理有限公司再次经工商部门核准登记变更为江苏四海物业服务有限公司。原告自合同签订后，为东方花园小区提供了物业服务，至2011年12月31日期满，各项服务管理工作获满意率达90%。另查明，被告王玲系泰兴市东方花园58号房屋业主，其住房面积为198.16㎡。被告欠缴原告2009年物业服务费802元、2010年物业服务费702元、2011年物业服务费1902元、公共水电能耗费300元，合计3706元。原告多次催要未果，于2013年11月28日通过江苏银杏树律师事务所向被告发出律师函，要求被告于2013年12月10日前缴纳拖欠的物业服务费，但被告未予缴纳，原告遂具状诉来本院要求处理。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提交的《物业公共服务委托合同》、工商局变更登记资料、泰兴市东方花园业主委员会出具的证明、泰兴市济川街道办事处兴燕社区居民委员会出具的证明、欠费明细、律师函等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告所在管理区域内的泰兴市东方花园业主委员会签订的物业管理服务合同依法成立且有效，对包括被告在内的所有同一管理区域内的业主均有法律约束力。原告依据合同约定为小区提供物业服务，有权获得物业服务费用，而被告根据双方约定及法律规定应当给付物业服务费用。根据原告所提供业主委员会的证明，说明原告的服务尚存暇疵，故确定被告按80%交纳物业服务费。公共水电能耗费为实际支出费不予扣减。原告主张的违约金，因合同中未予约定，故不予支持。关于被告抗辩的理由，关于车库、储藏室进水、苏格兰牧羊犬被盗、车子被划，根据物业服务合同的约定，房屋质量、业主的财产、人生安全的保管等与原告无关，如被告有证据证明与原告有关，可另行主张。关于本案是否超过诉讼时效，根据《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条的规定：“物业服务人要求业主给付业主物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。”另原告曾于2013年11月28日向被告发送律师函，要求其给付相关费用3706元，应视为诉讼时效的中断，故本案不超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告王玲于本判决生效后十日内支付原告江苏四海物业服务有限公司人民币3024.8元。二、驳回原告江苏四海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并加付给原告）。本判决为终审判决。审判员 杨惠二〇一五年十月八日书记员 周莉 更多数据：搜索“”来源：