（2015）甬余民初字第1560号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-12-02

案件名称

任珠香与张明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

余姚市人民法院

所属地区

余姚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

任珠香,张明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条

全文

浙江省余姚市人民法院民事判决书（2015）甬余民初字第1560号原告：任珠香。委托代理人：刘德军，浙江共业律师事务所律师。被告：张明。委托代理人：王文达，浙江立业律师事务所律师。原告任珠香诉被告张明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由代理审判员唐萍适用简易程序独任审判，于2015年6月18日第一次公开开庭进行了审理。原告任珠香及其委托代理人刘德军，被告张明及其委托代理人王文达到庭参加诉讼。后发现案情复杂依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告任珠香及其委托代理人刘德军，被告张明及其委托代理人王文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任珠香起诉称：原告和被告于2012年10月1日签订店铺租赁合同一份，双方约定：原告将位于余姚市陆埠镇钟山东路16号，面积约为672平方米的店铺出租给被告，合同期限从2012年10月1日起至2018年9月30日止，租赁费为前二年300000元，以后每年递增10%，租金在每年9月30日��支付，一年一付，合同签订后，原告按约向被告交付上述房屋给被告使用，2013年9月1日双方对上述房屋又签订了一份租赁合同，合同期限为2013年9月1日起至2018年8月30日止，租赁费为每年580000元，以后每年递增10%，租金在每年8月30日前支付，一年一付，如一方违约，违约金为当年租金的二倍。2014年12月14日，双方又签订一份房屋租赁补充协议，约定2012年10月1日至2014年9月30日房屋租赁费为每年230000元。现被告继续使用上述房屋，但一直没有支付租赁费，为此原告多次向被告催讨，并发函至被告，但被告没有履约，属严重违约。现请求人民法院判决：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告腾退余姚市陆埠镇钟山东路16号房屋给原告；2.要求被告支付原告租赁费798000元（暂算至2015年5月1日）、违约金460000元。被告张明答辩称：1.原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同理由不充分：该房屋是双方先前共同合资购买的，在被告经营期间，双方曾就房子产权及租赁问题多次协调处理，双方的权利义务尚在协调中，因此不存在被告违约问题，被告通过他人替原告还了200000元，原告认可欠被告300000元的产权补偿费，不存在被告不支付房租构成违约的问题；2.根据双方在2014年年底经中间人协调结果，总共到目前为止原告欠被告7600000元，如要解除房屋租赁合同，原告需支付相应的价款；3.如双方协调不成判决解除双方的租赁合同，被告按法律规定拆除所有的由被告安装的装饰材料，若原告要使用，则要对装饰材料进行评估，协商解决，否则被告将自行拆除。到目前为止，被告在履行该份合同中，没有违约的故意，在起诉之前也在进行协商，但未达成协议，故请求驳回原告的诉请。原告任珠香为证明其��称的事实，向本院提供下列证据，经质证，本院作如下认定：1.房屋权证及土地证各1份，拟证明出租房屋属于原告的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该房屋由原告出面购买登记在原告名下，但其实是双方合资购买。经审查，本院认为该证据是相关部门发放，房产证土地证上写明系原告单独所有，不动产以登记为准，故本院对该组证据予以采信。2.2012年10月1日店铺租赁合同（复印件）1份、2013年9月1日店铺租赁合同1份、2014年12月14日关于元鼎大酒店租金协议（复印件）1份，拟证明原被告之间签订店铺租赁合同及约定相关事项的事实。被告认为2012年10月1日店铺租赁合同，印证了该涉案房屋是由原、被告共同出资购买的，因此在合同抬头中明确写明了“以原告挂名”，说明产权证挂在原告名下，但店铺并不是原告个人所有。合同中第一��说明了用于租赁该房所产生的包括大酒店所有的营业执照等全部由被告申领，原告无非就是提供了房产证，产生的权益应由被告享受。合同第二条第三点，在房屋当时租给被告的情况下，所有内部的装修等都是由被告出资改造，也就是说300000元的租金其中有150000元系被告的，对此份合同的真实性予以认可；2.对于2013年9月1日房屋租赁合同，合同的真实性、合法性不予认可，因合同的签订时间是2014年10月份左右，由于被告当时对外负有担保的债务，可能法院会对他所经营的场所执行，所以被告与原告商量，租金从300000元提到580000元，有相关证人可以证明，如原告坚持认为是2013年，被告可以申请鉴定，按照合同第一条，所有的工商执照以原告名义办理，但是属于被告所有，合同的第二条第三点中，对房屋的装修等由原告出资，装修的时间是早于2013年，这些与实际不符��3.对于2014年12月14日的租赁协议，对其真实性予以认可，这个租金变成了每年的230000元，说明到2014年12月14日为止，双方没有就继续租赁的问题重新签订合同，应当按照第一份合同执行，同时双方之间存在实际的租赁关系，此后也未重新签订协议，被告认为双方租赁状况尚在履行中，被告也没有违反原先合同的约定。本院认为2012年10月1日的房屋租赁协议，被告予以认可，故本院对此予以采信。对2013年9月1日签订的租赁合同，本院认为该协议上有被告的签字，故对真实性予以采信，因庭审中原告也陈述该合同是被告拿来让其签字，且该份合同中部分约定与第一份合同有矛盾之处，例如第一份合同上阐述由被告负责装修，第二份中却是由原告负责装修，而由原告负责装修的约定系在被告承租的第二年，故实际上并不存在原告装修的事实，可见这份协议并非双方协商而产��的且未实际履行，对本院对该份合同的关联性不予采信。对2014年12月14日的租金协议，被告予以认可，故本院对该证据予以采信。3.律师函、EMS快递回执各1份，拟证明原告向被告催讨租金，若不交租金，原告有权解除相应合同的事实。被告认为律师函收到过，但律师函所涉及的内容不真实。经审查，对该证据予以采信。4.工商银行个人业务凭证11份、鄞州银行汇款凭证及存款回单共11份、宁波银行存款回单1份，拟证明双方之间资金往来是借贷关系的事实。被告对其中鄞州银行存款回单编号为1、3、4、8、10号的5张认可，金额约110000元，对工商银行编号为14、15、16、19号的认可，金额约1900000元，对宁波银行的存款回单认可，对于鄞州银行的通存通兑的业务凭证3张认可，对于其他的不予认可。经审查，本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。被告张明为证明其辩称的事实，向本院提供下列证据，经质证，本院作如下认定：1.银行支付凭证及金国强的证明各1份，拟证明在被告租赁期间，因原告无力归还张桂飞的借款，经金国强协调，被告交给金国强200000元让其转交张桂飞，代原告偿还借款的事实。原告对该证据不予认可。经审查，本院认为对于银行凭证的真实性予以采信，证明系证人证言，但证人并没有出庭，被告也没有提交其他证据证明原告有委托其偿还借款的情况且该笔钱款是算作租金的，故本院对该证明不予采信。2.房屋补偿协议1份，拟证明被告具有产权，原告愿意补偿被告300000元及双方不存在拖欠租赁费的事实。原告认为不记得字是否系自己所签，但其中的内容是知道的，300000元是对被告所建的违章建筑的补偿，不涉及租赁费。本院认为，该证��并未涉及到房屋租赁费相关事宜，与本案不具有关联性，故本院不予采信。3.书证1份，拟证明原、被告在房屋租赁产权问题上一直存在争议，经中间人韩达、金国强多次调解，确定原告尚欠760000元，但原告未签字的事实。原告认为原告并没有签字，对证据的真实性有异议。经审查，鉴于原告并没有在该书证上签字，故本院对该证据不予采信。4.任珠香的宁波鄞州农业银行作废的存折1份、POS签购单3份、中国工商银行个人业务凭证5份、鄞州银行个人存款账户业务凭证2份，拟证明2010年10月开始被告付了相应的房款，2011年1月30日付了税费及2012年3月开始每个月支付原告任珠香55000元按揭的事实。原告认为不存在这件事情，原被告双方有借款往来，POS单记载的150000元是还原告的借款，汇款的凭证就是借贷关系，鄞州银行的凭证也是借贷关系。本院认为��该组证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。经审理本院查明：原告任珠香（甲方）、被告张明（乙方）于2012年10月1日签订店铺租赁合同一份。双方约定：原告将位于余姚市陆埠镇钟山东路16号的房屋出租给被告，面积为671.77平方米及周围原告所有的附属面积和土地，租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日止，1.租金支付的方式为每年300000元；2.第三年开始租金每年递增10%；3.每年租金必须在当年9月30日前一次性付清；4.本合同签订后，第一年租金允许在12月31日前付清，违约责任：1.原、被告双方应全面履行本合同，不履行或者不完全履行的应负违约责任；2.在租赁期间，双方有任何一方不履行上述之约定，违约方应当按照当年租金的两倍作为违约金赔偿给对方。原告依约将相应房屋交付被告。后双方于2013年9月1日签订第二份租赁合同但并未实际履行。2014年12月14日双方又签订关于元鼎大酒店租金协议一份，载明：“2012年10月1日至2014年9月30日，张明租赁元鼎大酒店租赁费为肆拾陆万元（每年为贰拾叁万元）。租金由张明支付给任珠香。从2014年10月1日起重新签订租赁协议。若被告张明不再租赁再支付原告任珠香两个月的租金。”被告至目前为止，未向原告缴纳相应的租金。另查明，位于余姚市陆埠镇钟山东路16号的房屋登记在原告任珠香的名下，系原告任珠香所有。原告于2015年1月30日发函通知被告催讨相应租金，注明若不缴纳，将解除原被告之间签订的合同。本案争议的焦点：1.双方之间对于租金、租赁期限、违约金究竟如何约定？原告认为，原、被告双方系按照第二份合同履行的即2013年9月1日签订的店铺租赁合同，后双方于2014年12月14日签订的协议只是对于前面租��的结算。被告认为，原、被告双方系按照第一份合同履行的，第二份合同签订系其对外负有债务，为了规避相应的店铺风险而签订的，双方于2014年12月14日签订的协议系对之前签订合同的变更。本院认为，从原、被告在庭审中的陈述以及证据认定可见第三份协议系双方最后的约定，双方在协议就租金、租期等作出了约定。故本院认可其租金为230000元每年，租期为2012年10月1日至2014年9月30日，到期后，双方并未签订新的租赁协议，被告仍在承租该房屋，原告也未提出异议，故本院认可自2014年10月1日起双方之间为不定期租赁关系。对于违约金，第三份协议中对于违约金并没有做出约定，故对其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效��当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年10月1日-2014年9月30日的租金460000元，被告未按约支付显属不当，故对原告要求被告支付租金460000元诉讼请求，本院予以支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁关系存在期间的租金，本院认为应当以230000元每年的租金为标准从2014年10月1日开始计算，鉴于原告起诉要求计算至2015年5月1日的租金，故从2014年10月1日起至2015年5月1日的租金为即134219.18元。因双方在2014年12月14日签订的租金协议中并未就违约金做出约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2015年1月30日发函通知被告要求催讨相应租金并注明若不缴��，将解除原被告之间签订的合同。现原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告腾空向其租赁的房屋并无不当，本院予以支持。被告辩称其系房屋共同产权人，及被告在庭审中辩称300000元应当抵扣，本院认为其辩称的主张与本案系不同的法律关系，应当另案理直，在此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张明支付原告任珠香从2012年10月1日起至2015年5月1日止的租金594219.18元；以上款项限在本判决发生法律效力后三十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇��时一律注明本案案号）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、解除原告任珠香与被告张明不定期租赁关系，被告张明于本判决发生效力后三十日内腾空向原告承租的位于余姚市陆埠镇钟山东路16号的房屋；三、驳回原告任珠香的其他诉讼请求。本案案件受理费16122元，原告任珠香承担6380元，被告张明承担9742元，限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账户（账户名称：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉��浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　杨全军代理审判员　　唐　萍人民陪审员　　张瑞安二〇一五年十月八日代书　记员　　徐　琼来源：百度搜索“”