（2015）通民初字第14879号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2016-03-16

案件名称

北京明礼通达酒店管理有限公司与北京汇美富邦家具有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京明礼通达酒店管理有限公司,北京汇美富邦家具有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第一百一十九条第一款

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2015）通民初字第14879号原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司，住所北京市通州区宋庄镇白庙村委会东200米。法定代表人绍X，董事长。委托代理人杨立新，北京市北斗铭鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司，住所北京市朝阳区金盏乡皮村160号。法定代表人周X，经理。委托代理人宋晓波，男，1977年8月10日出生。委托代理人龚乃慧，男，1972年10月23日出生。原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张治国独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人绍X及委托代理人杨立新、被告的委托代理人宋晓波、龚乃慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2013年7月23日签订租赁合同约定，原告将位于北京市通州区白庙村的格林豪泰快捷酒店自西向东至超市门西侧一层及台球厅和格林豪泰餐厅之间半地下场地（共1139平方米）出租给被告使用，租赁期限自2013年7月23日至2016年8月22日，第一年1.1元每平米每天、第二年租金单价涨至1.15元、第三年租金单价为1.2元。涉案房屋系原告于2012年10月9日从案外人张X1、张X2及刘X处租赁后转租被告的，但原租赁合同已被贵院（2014）通民初字第07790号民事判决书确认无效，涉案房屋须腾退上述案外人。原告认为自己与被告签订的租赁合同亦应无效。但被告实际占用使用租赁房屋至今。故原告要求确认原被告签订的租赁合同无效，并参照租金标准要求被告支付从2014年2月23日至7月22日的房屋使用费186，682.1元（按单价1.1元计算）及2014年7月23日至2015年4月8日的房屋使用费340，561元（按单价1.15元计算），以上共计527，243.1元；被告承担本案诉讼费用。被告辩称：对于合同效力我服从法院判决。主合同无效导致我们双方合同无法履行。我们认为原告系过错方，因为我们是基于涉案房屋系酒店的外观且具有营业执照才签订的合同。由于原告没有交纳原出租人的租金，导致停水停电，导致我们也无法正常经营，原告应支付我们经营损失和占用费。原告之前没有和我要过租金，而且原告承诺过无法经营就不用交租金。原告说跟原出租人解决完毕再处理我们之间的事。上一次判决中已经解决了装修费和鉴定费，我现在提出反诉要求被告赔偿反诉人装修费485，075.13元、鉴定费30，000元、经营损失587，308元、包装维修费57，190元、搬迁运输费18，620元。原告反诉辩称：我认可被告的装修费数额及被告预交了3万元鉴定费，但不同意承担。我从原出租人租的房屋，造成损失不是我的原因，而是原出租人没有许可证的原因。2014年3月以后是原出租人停水停电导致的，给本案被告造成的损失应该由原出租人承担。我方是将所有大楼转租，我们转租部分也在主合同的范围内。主合同无效，我们之间的转租合同也无效。经审理查明，2012年10月9日，案外人张X1、张X2、刘X（甲方）作为出租方与作为承租方的邵X（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定“甲方出租给乙方房屋位于北京市通州区宋庄镇白庙村京榆旧路白庙桥西50米路南侧运河苑渡假村正对面四层楼房，总建筑面积5200平方米，具体包括地下一层至地上三层全部，门前场地及后院；该房屋租赁期自起租日2013年1月9日至结束日2028年1月9日止共计15年；该房屋取得国家认可的《特种行业经营许可证》后，押金转为第一次交付第一年的租金使用，并且按取得证照时间全部支付当年的租金；甲方应在签订合同收到押金七日后提供给乙方申办、经营所需证照的文件，并协助乙方办理经营手续，所发生的费用由乙方承担；甲方在此同意乙方可自行将该房屋的局部进行对外转租，且转租后用途不仅限于酒店经营，但乙方将房屋整体转租则需经甲方书面同意”。合同还约定了其他内容。2013年3月26日，邵X注册成立了北京明礼通达酒店管理有限公司即本案原告，并为原告公司的法定代表人。邵X承租上述房屋后，进行了装修改造，使其装修符合格林豪泰酒店的特许经营要求。邵X与格林豪泰酒店管理有限公司签订了特许经营合同，并支付了加盟费。2013年，邵X与潘X签订房屋租赁合同，约定将酒店一层东侧的商铺（面积约150平方米）出租给潘X使用。2013年7月23日，邵X代表原告与被告签订《租赁合同》约定将酒店一层部分面积及半地下场地出租给被告使用。被告承租后进行了装修。2013年9月左右，邵X开始营业。但此后被公安机关责令停业。2014年4月，案外人张X1、张X2、刘X起诉邵X及该案第三人北京汇美富邦家具有限公司、潘X至本院，诉称“2014年1月9日邵X应当向三原告交纳至2015年1月8日的租金130万元，但其未交纳，现请求法院依法解除三原告与邵X2012年10月9日签订的房屋租赁协议书；邵X支付原告第二年租赁费130万元（按照每年130万元的标准支付至实际腾退之日止）；邵X支付滞纳金39万元（按照未支付金额30%的标准支付至实际腾退之日止）；邵X及第三人腾退所租赁房屋及场地”。邵X反诉要求“确认邵X与张X1、张X2、刘X签订的《房屋租赁合同》无效；张X1、张X2、刘X向邵X赔偿装修改造费用5616829.77元、加盟费234000元及自2013年6月至给付之日的利息（按照同期贷款利率计算）；张X1、张X2、刘X返还押金及占用费共130万元”。该案审理查明部分记载“2014年5月7日，法官组织原被告勘查现场。经现场勘查，争议楼房位于京榆旧路南侧，地上三层地下一层。该楼房上设置了格林豪泰快捷酒店的标识。一部分面积被转租用于经营家具、台球，经营瓷砖，楼房外立面均已装修，安装有落水管、空调室外机。酒店当时没有营业……经联系北京市公安局通州分局宋庄派出所得知，邵X经营的格林豪泰酒店未取得特种行业许可证……庭审中，邵X申请对其装修改造投入进行价格评估。经北京建基业工程管理有限公司鉴定，关于邵X装修投入的部分造价合计5616829.77元；其中，土建争议项金额为62327.78元。邵X预交鉴定费98790元。关于家具公司的装修造价合计485075.13元。家具公司预交鉴定费30000元。庭审中，邵X要求张X1、张X2、刘X赔偿酒店经营一年的损失260万元，其中包括由于主出租合同无效而导致的次出租合同无效，邵X应当承担的损失费用。法庭释明由于主张经营损失的主体应当是公司而非邵X个人，因此不接受增加的这一项反诉请求。庭审中，被告申请将已经鉴定完毕的酒店部分移交给原告。经释明，原告表示当时出租时是整体出租，现仍有两户次承租人没有腾退，因此，不同意被告的请求；而且，被告是否腾退不清楚，腾退时是否损毁房屋也不清楚。本院释明现在对装修改造的鉴定工作已经完成，对鉴定意见书的质证也已完成，可以提前交接，但原告仍然坚持自己的意见。庭审中，经释明，第三人潘X表示申请对其装修部分进行鉴定，但未交纳鉴定费，视为其放弃鉴定申请。”另，北京汇美富邦家具有限公司在该案未答辩，但在谈话时表示愿意腾退房屋；潘X述称“我不同意腾退房屋，我的房屋没有正常营业，被告没有和我商量好，没有给我赔偿，而且被告拖欠我的材料款”。后本院于2015年4月27日对该案作出（2014）通民初字第07790号民事判决书认为“双方签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，但是，由于诉争房屋没有取得建设工程规划许可证，因此，该合同应当认定无效。张X1、张X2、刘X在未取得建设工程规划许可的情况下，将房屋出租给邵X从事酒店经营，导致邵X不能取得消防许可、特种行业许可，从而不能实现合同目的，因此，张X1、张X2、刘X存在过错。邵X明知自己要从事酒店行业，也明知自己从事酒店行业需要取得特种行业许可，但未认真审核房产证明和建设工程规划许可就盲目签订合同进行装修改造，因此亦存在过错。本院酌定双方均承担二分之一的责任。虽然合同无效，但是，邵X实际占有使用了诉争房屋，因此，张X1、张X2、刘X要求邵X给付参照租金计算的使用费，理由正当，证据充分，本院予以支持；但是，庭审中，邵X在鉴定前和鉴定结束后均提出提前将酒店部分腾退给张X1、张X2、刘X，张X1、张X2、刘X不同意，要求整体腾退。在本院释明后，张X1、张X2、刘X仍然拒绝办理交接手续，做法不妥，本院认为使用费应计算至本院释明之日即2015年4月8日。由于合同无效，因此张X1、张X2、刘X要求邵X给付作为违约责任的滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。现原告要求腾退涉案房屋，理由正当，本院予以支持。第三人潘X没有申请装修价值鉴定，因此，其可以另行主张权利；但是，其仍然应当腾退房屋，至于其与邵X之间的合同纠纷或者货款纠纷，应当另行解决。第三人北京汇美富邦家具有限公司对其装修申请进行了鉴定，已经固定了装修款的价值，其与邵X作为法定代表人的北京明礼通达酒店管理有限公司之间关于装修款的补偿问题、鉴定费的分担问题涉及另外一个合同关系，应当另行解决。邵X在承租房屋后进行了装修改造，属于对不动产的添附，现邵X反诉要求赔偿装修改造费用，理由正当，本院予以支持；但是，由于双方均有过错，因此，装修改造费用只能支持二分之一。邵X反诉要求支付加盟费，理由不当，依据不足，本院不予支持。邵X反诉要求支付装修改造和加盟费的利息，由于双方没有明确约定，亦无法律规定，故不予支持。邵X反诉要求返还押金及占用费共130万元，由于邵X已经实际占有使用了诉争房屋，而且，这130万元的性质实际为第一年的使用费。在张X1、张X2、刘X没有主张第一年使用费的情况下，邵X要求返还上述130万元，本着节约诉讼资源的考虑，被告的此项要求，依据不足，本院不予支持。”上述判决书判决“一、确认原告张X1、原告张X2、原告刘X与被告邵X于二零一二年十月九日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告邵X将其承租的坐落于北京市通州区宋庄镇白庙村京榆旧路白庙桥西五十米路南侧运河苑渡假村正对面四层楼房及其装饰装修（含锅炉房及设备、消防泵房及设备、屋顶加建彩钢房等）腾退给原告张X1、原告张X2、原告刘X，于本判决生效之日起七日内执行清；三、第三人北京汇美富邦家具有限公司将其承租的坐落于北京市通州区宋庄镇白庙村京榆旧路白庙桥西五十米路南侧运河苑渡假村正对面四层楼房格林豪泰酒店自西向东至超市门西侧（不含超市）一层及半地下场地以及装饰装修腾退给原告张X1、原告张X2、原告刘X，于本判决生效之日起七日内执行清；四、第三人潘X将其承租的坐落于北京市通州区宋庄镇白庙村京榆旧路白庙桥西五十米路南侧运河苑渡假村正对面四层楼房格林豪泰酒店一层东侧的商铺（约一百五十平方米）以及装饰装修腾退给原告张X1、原告张X2、原告刘X，于本判决生效之日起七日内执行清；五、被告邵X给付原告张X1、原告张X2、原告刘X自二零一四年一月九日至二零一五年四月八日期间的房屋使用费一百六十二万五千元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、原告张X1、原告张X2、原告刘X给付被告邵X装修改造费用二百八十万八千四百一十四元八角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；七、驳回原告张X1、原告张X2、原告刘X的其他诉讼请求；八、驳回被告邵X的其他反诉请求。”该判决书现已生效。庭审中，被告对原告诉讼请求中主张的房屋占有使用时间及占用使用费数额无异议，但对责任承担有异议，被告表示其系按照法院判决的时间搬离。被告称其主张的经营损失为自2014年3月因原租赁合同纠纷导致停水停电无法经营至其实际办理涉案房屋期间的损失，该时期被告为停业状态，损失数额参照了每月应交租金，具体包括两个看门人的工资及估算的营业额。上述事实，有租赁合同、民事判决书以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。我院已生效的（2014）通民初字第07790号民事判决书认定本案的涉案房屋因未取得建设工程规划许可证而导致案外人张X1、张X2、刘X与邵X所签订的原租赁合同无效，本案原被告基于上述原租赁合同而签订的转租合同亦当然无效，故对于原告要求确认其与被告于2013年7月23日签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告占用房屋的使用费（自2014年2月23日至2015年4月8日）527，243.1元的负担问题。（2014）通民初字第07790号民事判决书已认定“使用费应计算至本院释明之日即2015年4月8日”，并判决“邵X给付张X1、原告张X2、原告刘X自二零一四年一月九日至二零一五年四月八日期间的房屋使用费一百六十二万五千元”，同时被告亦表示其实际“按照法院判决的时间搬离”，故对于原告主张被告支付2014年2月23日至2015年4月8日的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，关于使用费数额，原被告均认可527，243.1元，本院对此不持异议。关于被告反诉主张的装修费485，075.13元、鉴定费30，000元、经营损失587，308元、包装维修费57，190元、搬迁运输费18，620元。本院认为本次纠纷的起因系原出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给邵X，导致被告经营的酒店因不能取得消防许可、特种行业许可等相关证照而无法实现合同目的，进而导致原租赁关系双方发生争议而要求确认合同效力，最终被（2014）通民初字第07790号民事判决书认定租赁合同无效，涉案房屋的承租人及次承租人予以返还涉案房屋。（2014）通民初字第07790号民事判决书因承租人邵X“明知自己要从事酒店行业，也明知自己从事酒店行业需要取得特种行业许可”，但未尽到必要的审核而导致租赁合同无效，故认定其存在过错并承担二分之一的责任。而本案被告作为非特种经营单位，无需达到上述审慎标准，故本院认为关于本案原被告的租赁合同无效问题，被告应承担次要责任，具体比例由本院酌定为20%，其余责任由原告负担。关于被告反诉主张的装修费及鉴定费数额，原告予以认可，对此本院不持异议。被告反诉主张的包装维修费及搬迁运输费均属于履行租赁合同所必然发生的费用，故对于被告反诉要求原告负担上述费用的要求，理由不当，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于被告反诉主张的经营损失，本院认为，在合同履行期间，被告发现原告的合同义务没有履行即未保证正常的供水供电而导致无法经营时，应采取措施防止损失的扩大，现被告主张的经营损失明显过高，故由本院结合双方的过错程度、合同的履行情况及被告的必要损失酌定为十万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司与被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司于二零一三年七月二十三日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司支付原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司房屋占有使用费五十二万七千二百四十三元一角，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司支付被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司装修损失及鉴定费共计四十一万二千零六十元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司支付被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司经营损失十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千五百三十六元，由被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司负担，于本判决生效之日起七日内执行清；反诉案件受理费七千七百元，由原告（反诉被告）北京明礼通达酒店管理有限公司负担四千四百五十元，于本判决生效之日起七日内执行清，由被告（反诉原告）北京汇美富邦家具有限公司负担三千二百五十元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　张治国二〇一五年十月八日书　记　员　　王佳雨来源：百度“”