（2015）汀民初字第1324号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2016-03-16

案件名称

中云房地产开发有限公司诉钟观秀商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长汀县人民法院

所属地区

长汀县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中云房地产开发有限公司,钟观秀

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十三条

全文

福建省长汀县人民法院民事判决书（2015）汀民初字第1324号原告（反诉被告）中云房地产开发有限公司，住所地：福建省长汀县大同镇。组织机构代码：58113044-3。法定代表人康京美，董事长。委托代理人戴求忠，福建先丰律师事务所律师。被告（反诉原告）钟观秀，女，汉族，住福建省长汀县。委托代理人华��南，福建坤朗律师事务所律师。原告（反诉被告）中云房地产开发有限公司（以下简称中云地产公司）与被告（反诉原告）钟观秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理。依法由审判员吴桃荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中云地产公司诉称，2013年7月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201300651），约定由被告购买原告开发的位于长汀县茶园新村马坪栋变电站旁中云花园二区第7幢第三层302室的商品房，商品房按建筑面积计价，该单价为每平方米7108元，总金额643345元；采用贷款方式付款：首期房款193345元于2013年7月19日前付清，房款余额的支付详见买受人与贷款银行所签订的《银行按揭借款合同》；被告须自本协议签订之日起7日内向原告提供办理银行按��贷款的相关全部资料并办理完毕按揭贷款手续。被告未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理手续之日起7日内仍未办理完毕银行按揭贷款手续的，视为被告违约。逾期超过90日后，被告应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，原告有权解除合同，并没收被告已交付的100%的房款作为违约金等。合同签订后，被告于同日付清了首期房款193345元，于2013年8月13日取得了汀房预长汀字第201300709号的房屋预告登记证明。而被告却未能在约定的“须自本协议签订之日起7日内”向原告提供办理银行按揭贷款的相关全部资料并办理完毕按揭贷款手续，经原告多次通知甚至于发送《律师函》的催告，至今也未能提供办理银行按揭贷款的相关全部资料并办理完毕按揭贷款手续，且已逾期超过90日，被告的行为明显违约。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，对双方均有约束力，但被告却违约不提供办理银行按揭贷款的相关全部资料并办理完毕按揭贷款手续，原告依约有权解除合同并要求被告支付违约金。综上，请求判令：1、解除原、被告于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201300651）；2、被告支付违约金193345元（该款项由被告已交付的193345元房款作为抵扣）；3、被告承担本案诉讼费用。被告钟观秀辩称，一、同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，但被告依法无需向原告支付违约金。1、原告在与被告签订《商品房买卖合同》前一再承诺可以为被告办理17年的按揭贷款，月供仅需2000余元。被告是基于原告作出全权为被告办理按揭贷款，且被告此次买房可以得到17年房贷的承诺后，才决定买受原告开发的商品房。事实上，依被告当时的条件并不能办理17年按揭贷款，被告是一个目不识丁的文盲，甚至连自己名字都不会书写，在签订合同时原告并未将合同内容向被告解释或读，被告完全听信了原告，误以为合同内容和原告所承诺的是一致的，由原告售楼人员抓着被告的手签了合同。因此，原告与被告签订《商品房买卖合同》存在欺诈与重大误解，该合同属无效合同。2、即便合同有效，本案购房贷款无法办理也不是被告的原因造成的。原告承诺贷款手续将由其办理，被告已经将全部材料交由原告去办理贷款，该材料已送交银行。被告能否获得贷款，能获得多少贷款，决定权均在银行。被告贷款申请最终未获得银行审批同意，未能与银行签订商品房担保贷款合同，不能归责于被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于��事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，原、被告双方解除合同后，原告应将房款本金及其利息及定金返还给被告。二、退一万步来说，即便法院最终认定被告违约，原告诉请的193345元违约金也明显过高。首先，依《商品房买卖合同》及补充协议中约定，如原告逾期90日仍未交房，被告解除合同的，原告仅需向被告支付已付款的1%作为违约金，而如被告不能办理贷款、无法付清余款，原告解除合同的，被告却需支付已付款的100%作为违约金，被告违约需承担的违约金是原告违约需要承担的违约金的100倍，如此约定，显失公平。《商品房买卖合同》第七条对出现买受人逾期付款出卖人解除合同情形，仅约定买受人按累��应付款的1%向出卖人支付违约金。而在补充协议中对该情形时违约金的约定却暴增至已付款的100%，原告作为出卖方，明显是在加重作为买方的被告的责任。该补充协议系格式条款，依《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款无效。因此，即便判决被告违约，被告也仅需按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。其次，193345元也已明显超过原告损失的30%，已经过分高于解除合同造成的损失。反诉原告钟观秀诉称，反诉原告与反诉被告于2013年7月19日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定反诉原告向反诉被告购买位于中云花园二区7幢302单元的房屋。签订合同前，反诉被告一再承诺可以为反诉原告办理贷款，鉴于此，反诉原告才与反诉被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，支付了首期购房款193345元、物业专项维修金6698元，并按被告及银行的规定向银行提供了办理贷款的全部资料。但后来反诉原告却被告知无法办理贷款。反诉原告无法凑齐剩余购房款，双方合同目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，反诉原告有权要求解除合同，并有权要求反诉被告赔偿损失。为此，请求判令：1、解除双方于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。2、反诉被告返还反诉原告购房款193345元、物业专项维修金6698元，并支付利息（以200043元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年7月19日起算至反诉被告还清所有款项为止）。反诉被告中云地产公司辩称，无法办理银行按揭贷款的原因是反诉原告造成的，其未在合同的约定期限内办理完毕银行按揭贷款是反诉原告的原因，其反诉诉请缺乏法律依据和合同依据。经审理查明，2013年7月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于福建省长汀县汀州镇茶园新村马坪栋变电站旁中云花园二区第7幢第三层302室商品房（建筑面积为90.51平方米），房屋总价款为643345元。合同第六条约定：付款方式及期限，买受人按合同附件六约定的方式付款：2、买受人采用贷款方式付款：首期房款人民币193345元于2013年7月19日前付清，房款余额的支付详见买受人与贷款银行所签订的《银行按揭借款合同》。附件六还约定买受人向银行申请贷款的成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清，……。合同第七条约定买受人逾期��款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六第七条约定：关于贷款的实施和相关责任的补充：1、买受人在签订本合同及本补充协议时，已经充分了解银行按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合。2、买受人须自本协议签订之日起7日内向出��人提供办理银行贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理完毕按揭贷款手续。买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理完毕银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。（1）逾期在90日之内的，买受人应每日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金。（2）逾期超过90日后，买受人应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同，并没收买受人已交付的100%的房款作为违约金。（3）买受人向银行申请按揭贷款的成数及年限以银行最终批准为准。……。合同签订后，原告向被告支付了首付款193345元，并按原告的要求缴交公共维修基金6690元。2013年12月13日，被告向原告寄发《督促履约函》，督促被告在7日内办理完毕按揭贷款手续。2014年12月15日，原告向被告寄发《督促办理按揭贷款律师函》，原告在该律师函中要求被告在7日内办理完毕按揭贷款手续。另查明，被告钟观秀于合同约定的时间内提交了办理银行按揭贷款需要的相关材料（包含身份证、户口簿、离婚证等）。其中的《收入证明》系原告的售楼部员工陈菊秀找人开具的。因未通过银行审核，贷款申请未获银行审批同意。因未获银行贷款，钟观秀无力支付剩余购房款，双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及其附件、《销售不动产统一发票》、《督促履约函》、《督促办理按揭贷款律师函》、《EMS快递邮件详情单回执》、《电话通话录音》，被告提供的《福建农村信用社业务凭证》、《收据》、《龙岩市物业专项维修资金缴交凭证》原件、《电话通话录音》两份及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。鉴于原、被告均主张解除案涉合同，且不损害公共利益和他人的合法利益，本院予以准许。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，原、被告依法应当按照合同的约定履行各自的义务。按照合同第六条关于付款方式的约定，钟观秀应于2013年7月19日向中云地产公司支付首付款人民币193345元，房款余额采取按揭贷款的形式。合同附件六约定，买受人向银行申请贷款的成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付��首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清。钟观秀与陈菊秀的录音资料虽体现钟观秀办理本案购房贷款的收入证明系中云地产公司的员工陈菊秀开具，且内容与事实不符，属附件六约定的“如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因而导致银行拒绝为买受人提供贷款”的情况，但钟观秀在中云地产公司分别于2013年12月13日、2014年12月15日向其寄送了敦促履约函及律师函之后，仍未补充资料亦未以自有资金向中云地产公司支付剩余购房款的行为已构成违约，且钟观秀逾期付款超过90日。按合同第七条的约定，逾期超过90日的，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”，而《商品房买卖合同》第七条就买受人逾期付款的违约责任作出了明确的约定，不存在另行签订补充协议的情形，在合同附件六中对买受人逾期付款的违约责任又进行补充约定明显违反了此条约定，且附件六第七条中关于买受人逾期超过90日未按期提交贷款相关资料的，应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同，并没收买受人已交付的100%的房款作为违约金的约定，是中云地产公司单方拟定的，具有重复使用性，内容符合格式条款的特征，应作出不利于制定格式条款一方的解释，该项约定属于对《商品房买卖合同》第七条内容的变更，并加重了买受人的责任，中云地产公司无证据证明在该格式合同中对该项违约责任的约定对被告进行了特别提示或进行了特别说明，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定和《中华人民共和国合同法》第十四条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故该条款应认定为无效，对钟观秀没有法律约束力。综上，中云地产公司要求钟观秀依合同附件六第七条支付解除合同的违约金的诉请，本院不予支持。钟观秀支付违约金应依合同第七条之约定按其累计应付款450000元（643345元-193345元）的1%计算，即4500元。合同解除后，原告负有返还被告已支付的首付款的义务，但应扣除钟观秀需支付的违约金4500元，中云地产公司应返还钟观秀首付款188845元。原告钟观秀逾期支付第二期购房款的行为显属违约，故其要求中云地产公司以193345元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付自2013年7月19日起至还清所有款项之日止的利息的反诉请求，本院不予支持。对于钟观秀要求中云地产公司退还公共维修基金6698元的反诉请求，因其提供了该项费用的缴交凭证，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中云房地产发展有限公司与被告（反诉原告）钟观秀签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。二、原告（反诉被告）中云房地产发展有限公司应于本判决��效之日起五日内返还被告（反诉原告）钟观秀购房款188845元及公共维修基金6698元。三、驳回原告（反诉被告）中云房地产发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）钟观秀的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10233元，减半收取5116.5元，由本诉原告中云房地产发展有限公司负担5080.5元，本诉被告钟观秀负担36元，反诉案件受理费2150元由反诉原告钟观秀负担48.4元，由中云房地产发展有限公司负担2101.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判��吴桃荣二〇一五年十月八日代理书记员　　刘石莲附注：本案所引用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还��当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继承履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人三、执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。