（2015）花民初字第2570号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-24
案件名称
贵阳天详物业管理有限公司与王秀臣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民初字第2570号原告贵阳天详物业管理有限公司（以下简称天详公司），住所地贵阳市花溪区花溪大道中曹司汽车城。法定代表人陶宗泉。被告王秀臣。原告天详公司与被告王秀臣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由审判员李继玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天详公司法定代表人陶宗泉、被告王秀臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天详公司诉称：2006年，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对其开发的位于贵阳市花溪区花溪大道中曹司汽车城（现凯宏家居）凯宏苑小区进行物业管理。该合同签订后，原告对该小区进行了尽职尽责的物业管理。原告自2006年签订了《前期物业管理服务合同》之后，原告按约定履行了其义务，然而，被告却以种种借口，拒不交纳自2011年1月至2013年6月的物业费，楼道照明、维修费。原告认为《前期物业管理服务合同》符合《物业管理条例》和相关法律、法规、政策的，被告在原告已全面切实履行义务的情况下，拒不履行义务，其行为已构成违约，诉至本院，请求：判令被告王秀成向原告支付：1、自2011年1月至2013年6月期间物业管理费963元；2、楼道照明、维修费60元；3、滞纳金1095元；4、被告承担本案诉讼费。被告王秀臣辩称：物管费已经交到业主委员会；这笔费用我也不该付，我没有签合同，并且诉讼时效已过；起诉的内容事实不符，原告的服务不到位，还要我们支付物管费是不合理的。经审理查明：原告天祥公司系具有三级资质的物业管理有限公司，公司经营范围为物业管理以及咨询服务等。贵阳凯宏房地产开发有限公司系贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司凯宏苑小区承建单位，被告王秀臣为凯宏苑小区3栋3单元3楼1号房的业主。2006年7月1日，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对贵州汽车城凯宏苑小区的住宅小区和商住房提供前期物业管理服务，主要包括：物业共用部位、设施设备的维修、养护和管理、清洁保洁服务、绿化养护服务、公共秩序护卫、消防设施管理服务、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等，物业服务费用0.4元／㎡／月收取，业主应当按季交纳物业服务费用，在每季前十日履行交纳义务，合同期限自2006年7月1日至2010年7月1日，双方并对其他的权利义务进行了约定。2006年7月1日，原告进驻凯宏苑小区开始提供物业服务，被告根据其房屋的建筑面积按照0.4元／㎡／月交纳了2011年1月前的物业服务费，并按每个月2元的标准交纳了楼道照明维修费。2013年6月30日，原告从凯宏苑小区撤出，原告当庭陈述其撤出时在小区楼道和电子门等处张贴了《通知》，告知小区业主其将于2013年6月30日撤出小区、撤出原因及催收物业服务费的情况，2013年8月，凯宏苑小区成立了业主委员会。原告提交“物管费收取登记本”证明被告未交纳2013年1月至6月的物管费，被告对此没有异议。被告提交证据证明其2011年1月至2013年6月的全部物业费已经交给凯宏苑业主委员会，在本院审理的（2015）花民初字第2057号案件中，追加了贵阳市花溪区凯宏苑业主委员会作为第三人参加了诉讼，质证中，业委会认为其收费行为是和原告协商后双方达成一致意见即由业委会收取业主未交纳的费用，但原告对该小区业主委员会的收费行为原告不予认可。业委会也没有提交足以证明其具有收费资格的证据。原告在向本案被告提起诉讼的同时，就凯宏苑小区内的350余户业主同时提起了诉讼，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题，其中有些业主还提交了相关证据。原告于2015年6月19日方向本院递交相关诉讼材料。上述事实，有当事人陈述、企业营业执照复印件、法定代表人身份证明和组织机构代码证，《前期物业管理服务合同》、通知、被告身份证、物管费收取登记本、诉讼材料收取凭证等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”之规定，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，原告与凯宏苑小区建设单位贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对凯宏苑小区的业主均具有约束力，原告天详物业公司从2006年7月1日起对该小区开展物业服务，虽然合同履行期限已于2010年7月1日届满，但此时原告并未撤出凯宏苑小区仍在继续为小区内业主提供物业服务，且小区的业主委员会亦未成立，故原告与凯宏苑小区内业主双方已形成了事实上的物业管理服务合同关系，且原告作为被告所在小区建设单位选聘的物业服务企业，请求被告支付物业管理服务费，于法有据，本院应予支持。对被告辩称已经交给业委会的意见，因没有证据证明业委会有权代收物业费，本院不予采信，被告可另行通过合法途径进行主张。被告应支付物业费963元，楼道照明、维修费60元，共计1023元；关于原告诉请的滞纳金，由于原告未能完全按照约定提供全面、完整的物业服务，被告不向原告支付物管费的行为系行使抗辩权，故本院不予支持。因被告抗辩原告的主张已超过诉讼时效，原告亦未能举证证明其自2013年7月1日起直至起诉前向原告催收过物管费及楼道照明维修费及本案的诉讼时效存在中止、中断、重新计算的情形，因此根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告向法院主张被告支付2011年1月至2013年6月30日的物管费及楼道照明维修费的请求，根据双方在合同履行期限届满后的实际履行情况，最迟应当于2015年4月11日向法院主张权利，但原告于2015年6月19日方向本院递交相关诉讼材料，故原告的诉请已超出诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贵阳天详物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵阳天详物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 李继玲二〇一五年十月八日书记员 杨小玲第5页共5页 关注微信公众号“”