（2015）沪二中民二（民）终字第1820号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-21
案件名称
王祝安与陈海峰、杨丽娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王祝安,陈海峰,杨丽娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1820号上诉人（原审原告、反诉被告）王祝安。委托代理人韦祖林，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈海峰。被上诉人（原审被告、反诉原告）杨丽娜。上列两被上诉人之共同委托代理人周乐多，上海申达律师事务所律师。上列两被上诉人之共同委托代理人陶晨烨，上海申达律师事务所律师。上诉人王祝安因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年2月27日，王祝安与陈海峰、杨丽娜经上海好年华房地产经纪有限公司（以下简称“好年华公司”）居间介绍，就上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定王祝安（乙方）购买陈海峰、杨丽娜（甲方）所有的系争房屋，房屋建筑面积71.97平方米，转让价人民币（以下币种均为人民币）1，150，000元；双方确认在2014年6月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同生效后，双方按国家及本市规定缴纳税费；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，逾期超过七日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；附件三付款协议：1、乙方应于2014年5月31日内支付甲方部分首期房款730，000元（含定金），且甲乙双方于签订本合同后于2014年5月31日前至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后7日内至房地产管理部门查询已购住房情况；……3、甲方同意乙方通过向银行申请贷款的方式支付第二期房款400，000元；……5、待乙方取得房地产权证且甲方将房屋交付乙方后，乙方支付尾款20，000元。同日，双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定：1、双方约定该房屋的实际成交价格为1，630，000元，买卖合同的操作价格为1，150，000元；2、双方确认实际成交价与合同价的价差480，000元为房屋的附属设施、设备及室内装饰的价格，该款乙方应于2014年5月31日前支付甲方，乙方放弃索取该价款发票的权利；3、若乙方未能按时支付该款的，甲方有权解除本合同，且乙方应承担买卖合同约定的违约责任。2014年2月20日，案外人徐红保支付陈海峰、杨丽娜系争房屋的定金50，000元。2014年2月27日，王祝安支付陈海峰、杨丽娜系争房屋的房款430，000元。2014年5月31日，陈海峰向王祝安发出《催告函》称，按照双方签订的房地产买卖合同约定王祝安应于2014年5月31日支付房款730，000元，但王祝安至今未付，陈海峰、杨丽娜郑重催告王祝安，务必于2014年6月7日前往居间方好年华公司按约付款730，000元，并采取积极配合态度，继续进行交易。若王祝安仍不付款，则催告函期限届满日即视为陈海峰、杨丽娜解除合同之日，已付房款330，000元作违约金处理。该《催告函》由徐红保代王祝安签收。2014年6月15日，陈海峰经居间方见证，通过EMS方式向王祝安寄送《房地产买卖合同解约通知函》称，因王祝安未按约付款，且经催告并给予合理期限后仍未付款，故陈海峰、杨丽娜通知王祝安其于2014年6月15日终止该协议，并将收取违约金326，000元。该通知函由徐红保签收。之后，陈海峰、杨丽娜撤销了网签合同备案登记手续。2014年6月，王祝安向原审法院提起诉讼，称合同签订后，王祝安向陈海峰、杨丽娜支付了首付款480，000元，然而陈海峰、杨丽娜却单方面向房地产交易中心申请撤销该房地产买卖合同，致使合同无法继续履行。王祝安认为，陈海峰、杨丽娜的行为违反了双方签订的房地产买卖合同，损害了王祝安的合法权益，且该买卖合同约定的合同价低于实际交易价480，000元，实为逃避税收，违反了税法的规定，应属无效合同。故王祝安请求法院判令：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、陈海峰、杨丽娜向王祝安返还购房款480，000元；3、陈海峰、杨丽娜赔偿王祝安经济损失96，000元。原审审理中，陈海峰、杨丽娜提起反诉，称做低房价是王祝安为降低税费提出的要求，且合同做低房价并不会导致合同无效，税务机关会依法要求补足税款。实际情况是因王祝安签订合同后未按约付款，经陈海峰、杨丽娜两次催告未付，陈海峰、杨丽娜行使了合同解除权，且王祝安在诉状中已明确合同解除意愿。据此，陈海峰、杨丽娜请求法院判令：1、确认双方于2014年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》已于2014年6月16日解除；2、王祝安向陈海峰、杨丽娜支付违约金326，000元（按总价款1，630，000元的20%计算）。原审法院另查明，1、2014年2月20日，徐红保曾以买受人的身份在好年华公司居间介绍下与陈海峰、杨丽娜签订中介公司拟制的《房屋买卖合同》以及《房地产买卖居间协议》，约定出售的房屋即系争房屋，且关于房屋价款、付款方式、过户期限以及违约责任的约定与王祝安与陈海峰、杨丽娜间均约定一致。2、庭审中王祝安确认徐红保与其系亲戚关系，但王祝安称其并未授权徐红保代签合同、代收材料，而是徐红保自己购买房屋后又不想购买，故将合同及已付定金50，000元转让给王祝安，且王祝安称其未收到过陈海峰、杨丽娜的《催告函》及《房地产买卖合同解约通知函》。陈海峰、杨丽娜对此不予认可，称并不存在徐红保购买后将合同转让王祝安之事，徐红保系代王祝安签订协议、支付定金，陈海峰、杨丽娜确认王祝安已付房款为480，000元。3、王祝安称其未按约支付房款730，000元系因其向房地产交易中心进行咨询后得知其合同可能无法通过审税，故不愿支付房款，亦未向税务部门办理纳税申请。4、陈海峰、杨丽娜主张若法院不支持其确认合同解除之诉请，则要求法院判决解除合同。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》是双方当事人的真实意思表示，双方关于交易价的真实意思表示应为1，630，000元。王祝安以买卖合同约定的合同价低于实际交易价，违反了税法规定为由主张买卖合同无效，对此，法院认为，《合同法》第五十二条第五项的无效情形应指合同违反了法律、行政法规的强制性、效力性规定，本案买卖合同并不符合该合同无效情形，王祝安主张合同无效缺乏法律依据，合同签订后，双方均应按约履行合同义务。现王祝安以合同可能无效为由，未按约支付房款730，000元，且经陈海峰、杨丽娜催告后仍未付款，显属违约，应当承担相应的违约责任。陈海峰、杨丽娜反诉要求确认合同已于2014年6月15日解除，因王祝安辩称其并未收到解除函，且陈海峰、杨丽娜提交的证据并不能证明解除函已实际送达王祝安本人，故确认合同解除与法无据，但陈海峰、杨丽娜请求法院依法解除合同，符合合同约定及法律规定，依法可予支持。合同解除后，王祝安已付购房款480，000元，陈海峰、杨丽娜应当返还。陈海峰、杨丽娜主张违约金326，000元，结合房屋的总价以及陈海峰、杨丽娜的实际损失情况，应属过高，法院酌情调整为房屋价款的10%，即163，000元。原审法院据此作出判决：一、解除王祝安与陈海峰、杨丽娜于2014年2月27日签订的上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》；二、陈海峰、杨丽娜应于判决生效之日起十日内返还王祝安购房款480，000元；三、王祝安应于判决生效之日起十日内支付陈海峰、杨丽娜违约金163，000元；四、驳回王祝安的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人王祝安不服，向本院提起上诉称：原审判决对查明的事实不予认定是错误的，王祝安至税务机关咨询，获知系争房屋交易价格低于最低价，不能以此价格审税，故审税通过与否与支付730，000元房款属于同时履行行为，王祝安不构成违约。此外，原审判决163，000元违约金错误，陈海峰、杨丽娜并无损失，该金额明显过高。故请求撤销原判，改判驳回陈海峰、杨丽娜原审反诉请求，支持王祝安原审全部诉讼请求。被上诉人陈海峰、杨丽娜共同辩称：王祝安主张交易价格过低，无法通过审税并无证据证明，且即使价格过低只要按照核定最低价缴税，并不影响系争房屋过户，故王祝安的同时履行抗辩不成立。由于系争房屋未能及时过户，导致陈海峰、杨丽娜另外购房成为二套，相应贷款利息等均有增加，陈海峰、杨丽娜存在相应损失。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，王祝安表示如法院酌定违约金为总房价的10%，则应按照买卖合同所确定的1，150，000元作为计算标准。本院认为，现王祝安仍主张其经咨询合同价1，150，000元无法通过审税，故未支付相应房款。首先，王祝安就此节事实并未提供相应证据予以证明，也无证据证明其曾因该事项要求与陈海峰、杨丽娜协商解决方案。王祝安亦未提供相应需重新修改买卖合同价格的有关机构的书面通知或文件，故本院对王祝安的上述主张，不予采信。其次，王祝安对系争房屋实际成交价1，630，000元并无异议，故即使其所述1，150，000元确实不能作为缴税依据，亦不影响双方确定的1，630，000元总成交价及系争房屋的交易过户，王祝安所主张的同时履行抗辩权，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，根据查明的事实，原审法院因王祝安未按约支付730，000元房款认定其构成违约，并无不当，本院予以认同。至于违约金金额及计算标准，原审法院综合了相关因素及王祝安的相关陈述，已酌情予以调低，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，560元，由上诉人王祝安负担。本判决为终审判决。审判长 彭辰审判员 彭浩审判员 姚跃二〇一五年十月八日书记员 何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”