（2015）鄂汉阳民一初字第00146号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-30
案件名称
武汉市汉阳区住宅开发公司与章春芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉阳民一初字第00146号原告：武汉市汉阳区住宅开发公司，住所地：武汉市汉阳区翠微路特1号宏阳大厦17楼。法定代理人：姜志权，系该公司董事长。委托代理人：黄凯、曾能文，系该公司员工。特别授权代理。被告：章春芳。原告武汉市汉阳区住宅开发公司（以下简称汉阳住宅公司）诉被告章春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年3月17日立案受理后，由代理审判员张朝管独任审理，于同年7月1日公开开庭审理后转为普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长，与人民陪审员周洪元、陈会琴组成合议庭，于同年9月14日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄凯、曾能文，被告章春芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉阳住宅公司诉称：2011年6月，被告购买了原告开发的惠民苑二期25-105号（原号为25-4#）商铺，双方在签订购房合同时约定，该两间商铺预测面积为78.78平方米（最终以房产部门核定登记的面积为准），单价均为每平方米6，905元，面积有误差的，据实结算，多退少补。原告已办妥被告购买商铺的权属证明书，该商铺权属证明书上载明的实际建筑面积为86.39平方米，比预测面积多7.61平方米。被告应按双方合同的约定，向原告补交购房差价款52，547.05元。原告多次向被告追补购房差价款，被告以各种理由推诿。因此，原告请求法院判令被告向原告补交购房差价款52，547.05元，被告按年贷款利率5.75%向原告支付从2013年7月30日起至实际支付完毕之日止的逾期利息，本案诉讼费用由被告承担。原告汉阳住宅公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：《武汉市经济适用住房买卖合同》、武汉市经济适用住房预售许可证、《房屋测绘技术报告》（预测）各一份，以证明原、被告签订购房合同及房屋预测面积的情形；证据二：武汉市商品房权属证明书、《房屋测绘技术报告》（实测）各一份，以证明原告依据房地局出具的房屋面积实测报告确定房屋最终权属面积；证据三：律师函、武汉市邮政局交寄邮件发票及回单各一份，以证明原告就要求被告补交面积差价款向被告进行过催缴的情形。被告章春芳辩称：被告已按合同中约定面积向原告付清房屋购房款，现增加的部分面积为原告擅自变更规划所致。原告从来没有通知过被告公摊面积的变化，违背了双方签订合同时的约定，被告在房屋办证时才知晓公摊面积增加的情形，因此原告主张要求补交增加的面积款不合理，请求予以驳回。被告章春芳为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：武汉市国土资源和规划局网上公示一份，以证明原告擅自对诉争商铺所在项目进行过规划变更，导致被告所购房屋面积增加；证据二：2011年3月房屋测丈表一份，以证明房屋权属登记应依照该测丈表中面积为依据；证据三：照片一组，以证明原告私自变更项目规划后，在被告房屋后建设楼梯，增加的公摊面积即该部分楼梯面积。经庭审质证，原告对被告提交的证据一及证据二均有异议，认为原告不清楚诉争房屋所在项目做出过变更规划的情形，且规划变更与被告所购房屋面积增加并无直接因果关系，规划变更也不影响被告房屋的使用，房屋面积存在预测和实测的区别，权属登记要以实际测绘为准；被告对原告提交的证据二无异议，对证据一及证据三有异议，认为未见过预售许可证，预测报告无具体日期，应当以2011年预测报告中面积为准。原、被告虽均就对方所提交证据的证明目的持有异议，但均未对证据的真实性提出异议，故本院对双方提交的上述证据的真实性予以认定。经审理查明：位于武汉市汉阳区黄金口五村特1号汉阳黄金口惠民苑二期房屋系汉阳住宅公司开发建设。关于该项目房屋的面积，武汉市汉阳区房产局测绘队于2010年7月出具惠民苑二期（预测）测绘技术报告，该报告载明：“三幢商铺楼（23与26号楼之间商铺、25与26号楼之间商铺、27与28号楼之间商铺）均为建在楼房之间临街的1层联体商铺，分别为6户和3户。各户除毗邻共墙外，无其他共有共用部位，无共面分摊，各户的建筑面积为各户各层自有外墙与邻户之间的共墙围成的闭合图块水平投影面积之和”。2011年6月，汉阳住宅公司（出卖人）与章春芳（买受人）签订《武汉市经济适用住房买卖合同》，约定：章春芳购买上述黄金口惠民苑二期第25栋1层4号房（现坐落为第25栋1层105室），该房屋合同约定建筑面积为78.78平方米，套内建筑面积74.92平方米，共用部位分摊建筑面积3.86平方米，该房屋为非住宅。房屋单价为每平方米人民币6，905元，房屋总价为人民币543，976元。付款方式为买受人于本合同签订之日一次性向出卖人付清全部购房款。关于面积确认及面积差异处理，双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；房屋交付后，查清登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积有误差的据实结算，多退少补，买受人不得退房。买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。买受人的房屋仅作商铺使用。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告支付了全部购房款。同年8月28日，汉阳住宅公司与章春芳办理了房屋交付手续。同年12月16日，武汉市国土资源和规划局于该局官网发布“武汉市汉阳区住宅开发公司申报的位于汉阳区黄金口5村特1号的经济适用房（二期）项目总平面规划方案（调整）的公示”，内容为：“武汉市汉阳区住宅开发公司经济适用房（二期）项目位于汉阳区黄金口5村特1号（详见规划用地范围线），该项目建设拾栋壹拾捌层、叁栋壹拾壹层部分底层带商业裙房住宅楼，净用地面积43912.52平方米，总建筑面积120037.61平方米，另地下消防水池建筑面积为128平方米。经研究，拟批准该项目总平面规划方案（调整）”。2013年3月，武汉市汉阳区房产局测绘队出具惠民苑二期（实测）测绘技术报告，载明诉争房屋建筑面积为86.39平方米，其中套内建筑面积为74.92平方米，共用部分分摊建筑面积为11.47平方米。同年7月29日，汉阳住宅公司取得武汉市商品房权属证明书，该证明书载明汉阳区黄金口五村特1号汉阳黄金口惠民苑二期25栋1层105室商业用房建筑面积为86.39平方米。2014年1月17日，汉阳住宅公司向章春芳邮寄关于补交上述房屋房价款的律师函，律师函载明：贵方购买惠民苑二期25-105号商铺，汉阳住宅公司已办妥贵方购买商铺的权属证明书，权属证明书上登记的实际建筑面积为86.39平方米，比预测面积分别多7.61平方米，贵方应向汉阳住宅公司补交房价款52，547.05元，请贵方在收到本律师函后七日内，到汉阳住宅公司补交房价款，并签定购房备案合同，如逾期，汉阳住宅公司保留通过法律途径向贵方追补房价款的权利，由此给汉阳住宅公司造成的逾期利息损失及房屋权属登记迟延等责任由贵方承担。被告章春芳至今未与原告汉阳住宅公司向进行房屋面积差异款结算，原告起诉来院。案经调解，原、被告未能达成一致协议。本院认为：汉阳住宅公司与章春芳签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据武汉市汉阳区房产局测绘队于2010年7月出具的惠民苑二期（预测）测绘技术报告，该合同约定涉诉商铺建筑面积为78.78平方米，其中套内建筑面积74.92平方米，共用部分分摊建筑面积3.86平方米。2013年3月，武汉市汉阳区房产局测绘队出具惠民苑二期（实测）测绘技术报告，确定涉诉商铺建筑面积为86.39平方米，共用部分分摊建筑面积11.47平方米。2013年7月29日，武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局根据实测测绘报告载明的面积，填发了涉诉商铺的《武汉市商品房权属证明书》。上述两份测绘技术报告显示涉诉商铺面积差异主因为共用部分分摊面积从3.86平方米变更为11.47平方米。对导致产生面积差异的两份测绘报告进行比较，预测报告中涉诉商铺所属的“25与26号楼之间商铺”为独立商铺楼，无其他共有共用部位，无共面分摊，而实测报告中涉诉商铺归属于25号楼，与原25号楼的商铺、住宅共同对共有面积进行分摊，此系导致被告所购房屋分摊建筑面积增加的主要原因。预售房屋面积由图纸测量而来，因此与实际完工的房屋会存在面积误差的合理情形，房屋买卖双方对此均可以预见。但本案中涉诉房屋套内建筑面积并未发生变化，导致房屋面积增加的原因为分摊建筑面积的计算方式发生了重大变化，被告章春芳作为买受人对此应无法预见。双方所签合同中虽已约定：“面积有误差的据实结算，多退少补，买受人不得退房”，但结合本案的实际情况，依照上述条款履行对买受人明显不公平，现被告章春芳对此提出异议，本院依据民法公平原则，酌定被告章春芳承担50%的面积差异房价款，即被告章春芳应向原告汉阳住宅公司补交购房款人民币26，273.5元。对于原告汉阳住宅公司主张的逾期付款利息请求，双方约定的买受人逾期付款的违约责任在合同中明确针对的是合同第七条规定之款项，而双方对面积差异处理的约定为据实结算，多退少补，并未约定结算款逾期支付的违约责任，故对原告汉阳住宅公司要求被告章春芳支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告章春芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武汉市汉阳区住宅开发公司支付人民币26，273.5元；二、驳回原告武汉市汉阳区住宅开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1，233元（此款原告已预交），由原告武汉市汉阳区住宅开发公司负担人民币673元，被告章春芳负担人民币560元，被告章春芳于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给原告武汉市汉阳区住宅开发公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 叶凌芳人民陪审员 周洪元人民陪审员 陈会琴二〇一五年十月八日书 记 员 李玉荣 更多数据：