（2015）沪二中民二（民）终字第1845号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-26
案件名称
崔永林、王斯云与上海卢东投资管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔永林,王斯云,上海卢东投资管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1845号上诉人（原审被告）崔永林。上诉人（原审被告）王斯云。被上诉人（原审原告）上海卢东投资管理中心。法定代表人吕可扬。委托代理人金缨，上海市金源方程律师事务所律师。上诉人崔永林、王斯云因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本市复兴中路XXX弄XXX号（又名黄陂南路XXX号街面，以下简称“系争房屋”），户名为瑞华居民委员会（面积15.35平方米）。2013年3月19日，瑞华居民委员会授权上海卢东投资管理中心（以下简称“卢东中心”）负责对系争房屋进行出租管理，权限包括但不限于：以卢东中心的名义对外签订租赁合同，收取租金，若发生纠纷，可以卢东中心的名义提起诉讼，主张权利、承担义务。2013年12月17日，卢东中心（出租方、甲方）与王斯云、崔永林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于本市黄浦区黄陂南路XXX号店面，建筑面积15.35平方米出租给乙方用于箱包经营，每年租金人民币（以下币种均为人民币）19，800元，双方商定房屋租金按三个月为一期一付，每期租金金额为4，950元，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日，双方商定租赁保证押金为1，200元，乙方在本合同签订日前一次性交给甲方。双方明确，发生下列情况，押金不予退还：1、乙方违反本合同规定构成违约；2、因乙方原因，对甲方利益造成损害；3、乙方以承租的该房屋申请注册营业执照，本协议终止或提前终止时，未做好注销营业执照或办理注册地址变更手续，影响甲方重新注册的，甲方在没收押金后仍保留继续追索赔偿的权利。双方确认该房屋已有的主要附属设施与设备为水、电。双方对合同的终止与续约约定如下：……3、双方明确本合同终止，乙方应在合同终止日起七天内将所承租的该房屋撤空并交还给甲方验收（包括甲方对该房屋附属设施、设备的验收）。合同终止日起七天后该房屋内如留有乙方任何物品，除已取得甲方谅解外，均视为乙方自动放弃，任凭甲方处置，乙方对此确认无误；4、双方明确本合同终止，乙方应在甲方要求的时间内，付清电话、煤气、自来水、电等所有应付费用，并注销以该房屋为注册地址的营业执照或变更注册地址。否则，属乙方违约，除按本合同规定处置外，甲方保留要求乙方经济赔偿的权利。合同另对双方其他的权利和义务作出约定。崔永林、王斯云支付卢东中心租金至2014年6月底。2014年9月25日、2014年10月8日，卢东中心书面通知崔永林、王斯云租赁合同到期将收回房屋不再出租。2015年3月，卢东中心以崔永林、王斯云至今仍强占房屋，拒绝迁出，且未支付2014年7月至同年12月的租金为由，起诉至原审法院，请求判令：1、崔永林、王斯云立即迁出并腾空系争房屋；2、崔永林、王斯云支付从2014年7月至2014年12月的租金9，900元；3、崔永林、王斯云支付房屋使用费至实际迁出日为止（按租金标准每月1，650元计算）。原审法院经审理后认为，卢东中心与崔永林、王斯云之间为房屋租赁合同关系，租赁合同的约定对卢东中心及崔永林、王斯云双方均具有约束力，合同约定的房屋租赁用途为经营，租赁期限截至2014年12月31日，租赁合同到期后，双方未就续租房屋达成一致，双方的租赁合同关系终止。崔永林、王斯云以经济困难为由不同意搬离或要求卢东中心对崔永林、王斯云进行安置，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。崔永林、王斯云应将承租的房屋进行腾退并返还卢东中心。卢东中心有权收回出租的系争房屋，崔永林、王斯云应按照合同约定的合同期满后的七日内将房屋返还卢东中心，崔永林、王斯云逾期搬离，应按照合同约定向卢东中心支付房屋使用费。关于崔永林、王斯云在卢东中心处的押金，卢东中心同意抵充崔永林、王斯云欠付的房屋使用费，原审法院予以准许。原审法院据此作出判决：一、崔永林、王斯云应于判决生效之日起十日之内腾退上海市黄浦区黄陂南路XXX号房屋，将该房屋返还上海卢东投资管理中心；二、崔永林、王斯云应于判决生效之日起十日之内支付上海卢东投资管理中心自2014年7月1日至2014年12月31日的房屋租金9，900元；三、崔永林、王斯云应于判决生效之日起十日之内支付上海卢东投资管理中心房屋使用费（按照月租金1，650元的标准，自2015年1月1日起计至崔永林、王斯云实际返还卢东中心房屋之日止，押金1，200元应予以抵扣）。原审判决后，上诉人崔永林、王斯云不服，向本院提起上诉称：十年前因崔永林、王斯云无工作、无收入来源，所在街道领导为解决其困难，特将系争房屋转租给其用作经营以维持生活。当时街道领导口头承诺，至承租期满，在同等条件下，崔永林、王斯云将得到系争房屋的优先承租权。2013年，出租人由街道转为卢东中心，一年后卢东中心终止了对崔永林、王斯云的租赁。崔永林、王斯云要求街道履行当时出租房屋时的承诺。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项、第三项，改判崔永林、王斯云可继续租赁系争房屋，并按每月1，650元标准支付租金，押金无需返还。被上诉人卢东中心答辩称：租赁合同已经到期，合同到期前，卢东中心书面告知崔永林、王斯云不再续签。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，卢东中心与崔永林、王斯云就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。现租赁合同期限届满，因双方未再续签合同，故崔永林、王斯云作为承租人理应承担返还系争房屋的义务。由于崔永林、王斯云一直占用系争房屋，至今未予返还，现卢东中心起诉要求崔永林、王斯云返还房屋并支付租金及房屋使用费，于法有据，应予支持。综上所述，原审法院判决并无不当，本院予以维持。崔永林、王斯云的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币171元，由上诉人崔永林、王斯云负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审 判 长 丁康威审 判 员 姚 跃代理审判员 俞 璐二〇一五年十月八日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：