（2014）双流民初字第2918号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-02
案件名称
华杰春与成都森宇实业集团有限公司、白桂梅商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
双流县人民法院
所属地区
双流县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华杰春,成都森宇实业集团有限公司,白桂梅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条，第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2014）双流民初字第2918号原告华杰春，男，1981年11月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人徐芳秀，四川品森律师事务所律师。委托代理人徐方元，成都市成华区保和法律服务所法律工作者。被告成都森宇实业集团有限公司。住所地：成都市双流县。法定代表人万忠宇，公司董事长。委托代理人巫江，四川英冠律师事务所律师。委托代理人秦静，女，公司员工。被告白桂梅，女，1980年9月28日出生，汉族，住成都市高新区。委托代理人王婵，女，1990年2月22日出生，汉族，住成都市青羊区。原告华杰春诉被告成都森宇实业集团有限公司（以下称森宇公司）、白桂梅商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华杰春的委托代理人徐芳秀、徐方元，被告森宇公司的委托代理人巫江、秦静，被告白桂梅的委托代理人王婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华杰春诉称，2011年6月9日，原告在成都南湖公园游玩，见南湖周边环境较好，就有在此买房的念头，正好被告森宇公司在该处有一售房部，原告就前往询问房屋买卖的事宜。在被告森宇公司员工的推荐下，原告以1260000元的价格购买了被告森宇公司销售的南湖国际社区6栋2单元13层1304号房屋（套内建筑面积126.89平方米）。由于原告时间紧迫当日要返还，无法办理购房相关手续，被告森宇公司员工就让原告在买卖合同后一页签字，告知在办理产权换票时一并领取合同。原告非常信任被告森宇公司，当即在森宇公司提供的POS机上刷卡1240000元，另20000元以现金方式支付定金，被告森宇公司给原告出具了505333元收据一张和754667元的收条一张，之后手续都由被告森宇公司办理。2014年3月，原告到被告森宇公司处换票办房屋产权时，被告知只能换取505333元的发票，房屋出售给原告时卖的就这价格，并将《商品房买卖合同》交给原告。2014年4月，原告向被告森宇公司发出律师函要求退还多余的购房款，被告森宇公司告知原告自己没有收到该款项。经核实，被告森宇公司提供的POS机系被告白桂梅所有。为了维护原告的合法权益，现请求依法判令二被告共同退还原告多交的购房款754667元、利息128293元，共计882960元。被告森宇公司辩称，原告向被告森宇公司购买房屋的事实不成立，原告是向案外人肖炳购买的房屋，白桂梅是肖炳的代理人，当时他们之间达成了房屋买卖合同，要求森宇公司办理手续，来森宇公司办理手续的是华杰春的母亲，当时森宇公司明确告知其森宇公司只收到了505333元，也出具了票据。原告主张的是案外人肖炳个人赚取的销售溢价，与森宇公司无关，故森宇公司不存在退还房款；即使森宇公司收到了1260000元的房款，也只存在开票的问题，不存在退款的问题。原告诉状主张的事实与诉讼请求相矛盾。被告白桂梅辩称，白桂梅作为POS机提供者并不必然表明白桂梅可以作为被告。原告主张的事实与实际事实相违背，该房屋的所有权人是肖炳，白桂梅是受肖炳的委托出售房屋，原告在诉状上认可了1260000元的价格，双方已达成合意，原告的诉请与此相矛盾。经审理查明，2009年9月23日，被告森宇公司与案外人肖炳签订《商品房买卖合同》，约定肖炳购买森宇公司开发的南湖国际社区6栋2单元13楼4号、面积为156.63平方米的房屋一套，房屋价格为505333元，合同备案号为165747。2011年1月28日，肖炳与被告白桂梅签订了一份《委托书》，该委托书约定的主要内容为肖炳全权委托白桂梅代为销售其购买的南湖国际社区6栋2单元13楼1304号、面积为156.63平方米的房屋，要求的销售价格为1140000元，且该销售价格为委托人要求受托人销售房屋的最低价格，受托人有权高于此价格进行销售，受托人代为收取房屋销售款，代为办理房屋销售所需全部手续，等。同日，肖炳向森宇公司出具了申请书一份，申请书的主要内容为：“…现本人因个人原因拟将该套房屋备案、过户至其他人名下，特就该过程中涉及的相关手续办理事宜向贵公司作出如下事项的申请：（一）本人特指定白桂梅全权代表本人办理相关备案、过户等所需全部手续，该指定人在此过程中的全部法律或非法律行为所产生的一切后果均由本人负责承担，与该指定人无关；（二）若贵公司接受本人的申请并同意代为办理相关手续的，在贵公司办理相关手续过程中，本人承诺本人、本人指定人及该房屋的受让人均会积极配合贵公司，按照贵公司要求签署、完善相关法律手续。且本人自愿承诺对贵公司在此过程中的全部法律或非法律行为所产生的一切后果均由本人负责承担，与贵公司无关……”。2011年1月31日，肖炳与森宇公司以户型不符、申请退房为由向双流县房地产管理交易中心申请注销合同备案，注销资料中包含肖炳向森宇公司出具的《收条》，该收条载明肖炳已收到森宇公司退还的购房款505333元（该款实际未退还）。2011年6月7日，被告森宇公司（甲方）与原告华杰春及其母亲孔祥兰（乙方）签订了《商品房预定单》，约定：“就乙方定购甲方开发建设的南湖国际社区6栋2单元1304号商品房事宜，甲、乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，特签订本预定单，以便双方共同遵守。一、乙方定购南湖国际社区6栋2单元1304号商品房，该房预测建筑面积为156平方米…；二、上述商品房按套计价，总价为1260000元（大写人民币壹佰贰拾陆万元）；三、乙方采用一次性方式支付房价款…；五、在本预定单签订同时，乙方向甲方支付人民币贰万元整的购房定金…；六、乙方必须在本定购协议书签订之日起七日内（2011年6月12日前）…与甲方签订《商品房买卖合同》…；十二、本预定单一式贰份，甲方持一份，乙方持一份。上述《商品房预定单》系打印范本，共计十二条，在十二条以下有手写添加内容为：“十三、此房源为客户转卖房，合同金额为￥505333（伍拾万伍仟叁佰叁拾叁元正），开发商以此价格出具票据，其差价部分开发商不出具任何手续”。原告母亲孔祥兰作为乙方在该预定单上签名，并于当日支付了定金20000元，该款实际付至被告白桂梅处。2011年6月9日，原告华杰春与被告森宇公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定华杰春购买南湖国际社区6栋2单元1304号房屋，该商品房单价为每平方米3226.285元，总价款为伍拾万零伍仟叁佰叁拾叁元（大写），505333元，等。当日，原告通过POS机刷卡的方式支付了购房款1240000元（该款实际支付至被告白桂梅账户），森宇公司向原告出具了一张收据和一张收条。收据为森宇公司固定印刷范本，载明收到华杰春楼款505333元，并加盖有森宇公司发票专用章。收条为空白纸张手写，载明：今代客户收到6-2-1304购房款￥754667（柒拾伍万肆仟陆佰陆拾柒元正），落款为南湖销售部，并加盖有森宇公司销售部印章。2013年3月18日，原告缴纳了房屋买卖的相关契税，契税完税证载明计税金额为505333元。2013年5月14日，华杰春购买的上述商品房经房管部门登记颁证，权证号：双权0476949，业务件号：权0395342。2014年6月5日，原告华杰春起诉来院，提出前述诉讼请求。在第一次庭审中，原告主张本案纠纷系原告支付了超出合同价款的多余房款，该部分房款系二被告取得的不当得利，应予以返还的纠纷。根据原告主张的法律关系，本院依法将本案案由变更为不当得利纠纷。因原告方对被告森宇公司提交的《商品房预定单》上手写添加的第十三条存在异议，认为该手写内容并非签订预定单当日形成，系事后添加，本院已告知原告方，因该《商品房预定单》第十二条载明预定单一式二份，甲、乙双方各持一份，原告应在庭审后15个工作日内向本院提交原告方所持有的预定单用于核对，如逾期未提交将承担相应法律后果。但原告方以《商品房预定单》在签订正式的房屋买卖合同时已被森宇公司收回为由，未在本院规定的期限内提交。后原告方申请对被告森宇公司提交的《商品房预定单》上手写添加的第十三条内容部分形成时间进行鉴定，经本院技术室与多家鉴定机构联系答复单纯鉴定笔迹形成时间存在技术困难，无法确定笔迹形成的准确时间，本院征求各方当事人意见，最终确定鉴定内容为《商品房预定单》上第十三条手写添加的与预定单上其他手写内容是否在同一时间书写形成，并告知原告方，如因现有技术原因等致鉴定不能，风险由原告方承担。后本院在有资质的鉴定机构中随机抽取成都清源司法鉴定中心进行鉴定。2015年5月19日，成都清源司法鉴定中心向本院出具《退案说明》，载明“…因我中心未开展文书绝对时间鉴定项目，故作退案处理”。本案第一次庭审中，被告白桂梅申请肖炳作为证人出庭作证，肖炳证明的主要内容为：证人在森宇公司购买了南湖国际社区6栋2单元1304号房屋，房款为505333元，后因需要用钱，委托白桂梅代为出售，在房屋再次出售前证人与森宇公司注销了买卖合同的备案登记，办理注销手续时需要出具收到退房款的收条，证人就出具了该收条，但房款实际未退还。因证人需用钱，受托人白桂梅就在2011年4月11日向证人转账付了1045000元，后又以现金方式支付了90000元，共计向证人支付了1140000元，证人总共就收到了这些钱，房屋后来卖给谁了、房款是多少，证人不清楚。另查明，根据被告白桂梅的社保记录资料，白桂梅自2001年至2010年期间由被告森宇公司作为缴费单位购买社保。上述事实有《商品房预定单》、《商品房买卖合同》及附件、收条、收据、银行转账记录、委托书、申请书、注销备案申请表及相关资料、契税完税证、房屋信息摘要，原告华杰春的委托代理人、被告森宇公司的委托代理人和被告白桂梅的委托代理人、证人肖炳的当庭陈述意见等证据材料附卷佐证。本院认为，原告主张本案纠纷系原告为购买被告森宇公司开发的南湖国际社区6栋2单元13楼4号、面积为156.63平方米的房屋支付了超出合同价款的多余房款，该部分房款系二被告取得的不当得利，应予以返还的纠纷。被告森宇公司辩称，该房屋价款1260000元系原告认可的事实，森宇公司与原告签订合同只是帮助办理房屋更名手续，森宇公司只收到过房屋前购买者肖炳505333元房款，未取得不当利益，也不存在返还不当得利，且原告的起诉已超过诉讼时效。被告白桂梅辩称原告以1260000元购买该房屋系原告与白桂梅之间达成自愿达成合意的行为，白桂梅未取得不当得利，不应返还，原告的起诉已超过诉讼时效。据此，本院归纳本案争议焦点为，一、原告支付的超出《商品房买卖合同》约定价款的溢价754667元是否系被告森宇公司或白桂梅没有合法根据取得的不当得利，是否应予返还；二、原告起诉是否已超过诉讼时效。对争议焦点一，本院认为，从各方当事人的陈述及提交的证据可以看出，被告森宇公司与房屋前购买人肖炳在房管部门解除合同备案的目的是为了在房屋产权证书办理完毕之前将房屋再次出售，双方实际未发生退还房款行为，肖炳仍为房屋的实际控制人，但在解除合同备案后房屋名义上的所有权人为被告森宇公司，故案外人肖炳只能通过森宇公司作为出卖人将房屋再次出卖。案外人肖炳委托被告白桂梅代为出售房屋，向被告森宇公司申请按照相关规定来办理房屋买卖手续并得到了被告森宇公司的配合。后被告白桂梅在房屋出售前向肖炳支付了1140000元房款，肖炳取得了双方委托合同约定的最低出售价格，白桂梅实际取得了该房屋的处分权。被告白桂梅参与了原告华杰春购买房屋的整个过程，双方协商确定房屋价款为1260000元，在2011年6月7日签订《商品房预定单》时，该单据上已载明房屋按套计价、总价为1260000元，另外还以手写方式特别载明“此房源为客户转卖房，合同金额为￥505333（伍拾万伍仟叁佰叁拾叁元正），开发商以此价格出具票据，其差价部分开发商不出具任何手续”，即原告华杰春母亲孔祥兰在签定该预定单时名义上的出卖人森宇公司已对该房屋性质及价款构成向原告方明示；原告方认为手写内容系事后添加，签订当时没有此内容，原告方对此也不知情，但又未提交己方持有的《商品房预定单》，也未举证证明森宇公司将预定单收回；因技术原因，原告方申请对该手写部分的形成时间的鉴定未能进行，其法律后果应由原告方承担；故原告方在2011年6月7日签订《商品房预定单》时就应当知晓该房屋为转卖房，森宇公司只能提供合同价款505333元的票据。原告方在签订《商品房预定单》并支付20000元定金后又于两日后与森宇公司签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同也明确载明房屋价款为505333元，但原告方仍在签订合同当天按约定的价款支付了购房余款1240000元，原告方对房屋合同价款及实际价款应是知晓并认可的。森宇公司向原告出具收据和收条，收据载明森宇公司收到505333元，收条载明代客户收到754667元，进一步印证森宇公司与原告签订合同、向原告出具收据均是基于要配合完成房屋出售程序，原告知晓房款1260000元是由合同价款505333元和房屋实际处分权人收取的溢价754667元构成。森宇公司收到的505333元实际是肖炳购买房屋时向其支付的；华杰春支付的1240000元房款通过刷卡直接支付到了被告白桂梅账户，被告森宇公司未实际收取该款。原告称在签订合同时并未取得合同，也未清楚了解合同内容，只在最后一页签字后便付款离开。本院认为，原告华杰春作为具有完全民事行为能力人，在金额巨大的房屋买卖交易中，应当保持谨慎的态度审查合同内容，在支付房屋价款时也应仔细审查刷卡单据上的金额及收款人账号、户名，在取得收据、收条时也应仔细审查内容，如有异议应及时提出，原告称其因时间紧迫未注意上述事项，其法律后果应自行承担。综上，原告华杰春为购买南湖国际社区6栋2单元13层1304号房屋支付了1260000元购房款的行为，系其经被告方明示知晓并认同房款构成后作出的真实意思表示，该款系房屋交易合理对价，溢价款754667元并非被告森宇公司或白桂梅取得的不当得利，不应当返还给原告。对争议焦点二，原告起诉是否超过诉讼时效。本院认为，原告于2011年6月7日签订《商品房预定单》时已知晓房款由合同价款505333元和房屋实际处分权人收取的溢价754667元构成，在2011年6月9日签订《商品房买卖合同》时更应知晓合同价款只有505333元，当天森宇公司向原告出具的收据、收条也进一步确认上述事实，即原告方在2011年6月9日就应当知晓被告森宇公司只能向其出具合同价款505333元的正式票据，双方约定的房款实际为1260000元，原告方在2014年6月5日以办理房屋产权时只能换取505333元发票、且被告知房屋出售时就这个价格为由向提起诉讼，已超过诉讼时效，其诉讼请求不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告华杰春的诉讼请求。案件受理费12630元，由原告华杰春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 周艳飞人民陪审员 杜 姜人民陪审员 张春梅二〇一五年十月八日书 记 员 王荟棋 更多数据：搜索“”来源：