（2015）花民初字第2504号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-08
案件名称
贵阳天详物业管理有限公司与朱书银物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳天详物业管理有限公司,朱书银
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民初字第2504号原告贵阳天详物业管理有限公司（以下简称天详物业公司），住所地贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司汽车城。法定代表人陶宗泉，职务：该公司经理。被告朱书银。原告天详物业公司与被告朱书银物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员高燕适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人陶宗泉及被告朱书银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天详物业公司诉称：2006年，我公司与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由我公司对其开发的位于贵阳市花溪区花溪大道中曹司汽车城（现凯宏家居）凯宏苑小区进行物业管理。该合同签订后，我公司对该小区进行了尽职尽责的物业管理。我公司自2006签订了《前期物业管理服务合同》之后，就按照合同约定履行了义务。然而，被告以种种借口，拒不交纳自2009年8月至2013年6月的物业费、楼道照明、维修费。经我公司多次催交未果，现特提起诉讼，请求判令：1、被告支付2009年8月至2013年6月期间的物业管理费1295.5元；2、楼道照明、维修费96元；3、滞纳金1825元；4、诉讼费由被告承担。被告朱书银辩称：1、被告与原告之间未签订过任何合同，被告不知道原告公司的存在，双方不存在任何业务往来；2、物管费用对应的时间是2009年8月至2013年6月，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，那原告的起诉已经超过了两年的诉讼时效，其请求不应得到人民法院的支持。经审理查明：原告天详物业公司系具有三级资质的物业管理有限公司，公司经营范围为物业管理以及咨询服务等。贵阳凯宏房地产开发有限公司系贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司凯宏苑小区承建单位，被告朱书银为凯宏苑小区12栋1单元5楼503号房业主，房屋建筑面积约为66.35m2，被告从2004年11月入住至今。2006年7月1日，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对贵州汽车城凯宏苑小区的住宅小区和商住房提供前期物业管理服务，主要包括：物业共用部位、设施设备的维修、养护和管理、清洁保洁服务、绿化养护服务、公共秩序护卫、消防设施管理服务、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等，物业服务费用0.4元／㎡／月收取，楼道维修照明费每户每月2元，业主应当按季交纳物业服务费用，在每季前十日履行交纳义务，合同期限自2006年7月1日至2010年7月1日，双方并对其他的权利义务进行了约定。2006年7月1日，原告进驻凯宏苑小区开始提供物业服务，被告根据其房屋的建筑面积按照0.4元／㎡／月交纳了2009年8月之前的物业服务费。《前期物业管理服务合同》到期后，原告天详物业公司未撤出小区，而是继续为小区履行物业服务。2013年6月30日，原告从凯宏苑小区撤出，原告当庭陈述其撤出时在小区楼道和电子门等处张贴了《通知》，告知小区业主其将于2013年6月30日撤出小区、撤出原因及催收物业服务费的情况。2003年8月，凯宏苑小区业主委员会成立。由于被告未交纳2009年8月至2013年6月的物业服务费和楼道照明费，原告认为被告拖欠物管费的行为损害了其合法利益，遂诉至法院，诉请如前。原告在向本案被告提起诉讼的同时，就凯宏苑小区内的350余户业主同时提起了诉讼，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题。上述事实，有当事人陈述、企业营业执照复印件、法定代表人身份证明和组织机构代码证，《前期物业管理服务合同》、通知、被告身份证、物管费收取登记表、电费清单、商品住宅使用说明书等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”之规定，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，原告与凯宏苑小区建设单位贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对凯宏苑小区的业主均具有约束力，原告天详物业公司从2006年7月1日起对该小区开展物业服务，虽然合同履行期限已于2010年7月1日届满，但此时原告并未撤出凯宏苑小区，仍在继续为小区业主提供物业服务，且小区业主委员会并未成立，故原告与凯宏苑小区业主双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。原告作为被告所在小区建设单位选聘的物业服务企业，有权要求被告朱书银支付物管费，被告每月应交物管费为26.54元（66.35m2×0.4元／m2=26.54元）。故被告从2009年8月至2013年6月30日期间共47个月的物业管理服务费为1247.38元（66.35元／月×47个月=1245.5元）及该期间的楼道照明维修费94元（2元×47个月），以上共计人民币1341.38元。关于原告起诉的滞纳金，由于原告未能完全按照约定提供全面、完整的物业服务，被告不向原告支付物业服务费的行为系其行使抗辩权，故本院不予支持。因被告抗辩原告的主张已超过诉讼时效，原告亦未能举证证明其自2013年7月1日起直至起诉前向原告催收过物管费及楼道照明维修费及本案的诉讼时效存在中止、中断、重新计算的情形，因此根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告应当在两年的诉讼时效内提起诉讼，否则因被告提出诉讼时效抗辩的将丧失胜诉权。根据《前期物业管理服务合同》规定，物业服务费按季交纳，业主应于每季的前十日交纳物业服务费。《前期物业管理服务合同》到期后原告未撤出小区，而是继续提供物业服务至2013年6月，原被告之间形成事实服务合同关系，在未重新签订物业服务合同的情况下，原、被告双方在事实服务期间的权利义务继续依照《前期物业管理服务合同》执行。故被告朱书银应在2013年4月10日之前交纳最后一期物管费，因诉讼时效期间从履行期限届满次日起计算，故本案两年诉讼时效的届满之日为2015年4月11日。因此，原告在2015年7月2日向法院提起诉讼已经超过了诉讼时效，故对原告要求被告支付物管费、楼道照明维修费等诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贵阳天详物业管理有限公司的诉讼请求；案件受理费25元（已减半），由原告贵阳天详物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 高 燕二〇一五年十月八日书记员 熊胤清 微信公众号“”