（2015）杭余良民初字第454号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-03

案件名称

曹春武与冯荣生租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市余杭区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹春武,冯荣生

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

杭州市余杭区人民法院民事判决书（2015）杭余良民初字第454号原告：曹春武。委托代理人：朱清梁，浙江正允律师事务所律师。委托代理人：郭琴，浙江正允律师事务所律师。被告：冯荣生。委托代理人：池连生，浙江顺达律师事务所律师。原告曹春武为与被告冯荣生租赁合同纠纷一案，于2015年7月23日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员王国仕适用简易程序独任审判，于2015年8月25日、9月24日二次公开开庭审理。原告曹春武的委托代理人朱清梁、被告冯荣生及其委托代理人池连生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹春武起诉称：2014年7月18日，原告曹春武与被告冯连生签订《租赁协议》一份，协议约定：被告将坐落于余杭区仓前街道仓兴街508号的宾馆租赁给原告经营。其中三楼、四楼客房50间，年租金125万元，正房顶楼10间，年租金10万元；咖啡吧、小卖部年租金10万元；以上年租金共计145万元。租金半年一付，半年租金72.5万元，保证金为20万元。被告交付宾馆时间为2014年9月1日，宾馆经营时间从2014年9月16日开始计算。被告“必须提供所经营项目证照齐全，合法有效。因证照不齐所造成的损失由甲方（被告）承担赔偿，即员工工资、水电费等”。协议签订后，原告按约定分三次支付第一期半年租金及保证金共计92.5万元，分别为2014年7月18日20万元、2014年10月14日40万元、2014年11月3日32.5万元。被告实际于2014年11月将宾馆交付给原告，但交付后尚不能正常营业。2015年1月6日取得消防合格，2015年1月13日取得卫生许可证；2015年2月13日取得特种行业许可证；2015年4月16日取得新的营业执照，其中只有33间客房取得经营许可；2015年5月份才能使用仓前大酒店的公章；2015年6月份才取得公安机关的旅客登记备案许可。2015年6月16日，被告强行将宾馆收回，至今未退还租金及保证金。为此，原告诉来本院，请求判令：一、被告冯连生立即归还租金587500元（计算方法：已支付租金725000元中扣除实际应负租金137500元，租金应按33间客房从2015年4月16日起算至2015年6月16日），退还保证金20万元；二、赔偿原告曹春生实际损失259398.6元（2015年4月份前的人工工资170989元、实际支付的宽带、布草、设施51720.6元、水电费36689元）；三、本案诉讼费用由被告冯连生承担。庭审中，原告增加诉讼请求为：确认原、被告的租赁协议于2015年6月15日已经解除。原告曹春武为支持其主张的事实向本院提供了如下证据：1.租赁协议一份，用以证明原、被告之间租赁关系及对租金、违约责任等进行约定的事实；2.银行对账单一份，用以证明原告支付第一期租金及保证金的事实；3.宾馆证照（复印件）4份，用以证明宾馆取得各项证照时间的事实；4.费用凭证（打印件）一组，用以证明原告支出的宾馆辅助设备的情况，这些辅助设备购买时宾馆还没有正常投入使用的事实；5.工资凭证一组，用以证明原告在2015年4月前支付工资情况的事实；6.录音光盘一份，用以证明现在酒店实际是被告与“菜鸟”、陈丽娜一起经营；公安网系2015年6月17日开始安装，客房除了33间之外还有其他18间是不能用于营运的事实。被告冯荣生答辩称：（一）被告没有违约。1.被告在合同签订后，实际于2014年9月1日将合同约定的房屋交付给原告经营。原告承租房屋后未马上开张，仅是原告因准备营业占用了时间而已，并非原告违约造成。2.合同约定被告“必须提供所经营项目证照齐全、合法有效”，该约定被告方并未违约。杭州仓前大酒店有限公司（以下简称仓前大酒店）无论是租赁前或者是租赁后，均有相应的证照，均可以合法经营。无非是相应的证照变更前法人代表系林社平；变更后相应证照上的法人代表是被告冯荣生。原告承租房屋时，实际已具备开设宾馆资质，完全可以经营。被告承诺的是项目证照齐全，合法经营。也就是保证开设宾馆的手续齐全，能够合法的经营，并未承诺所有出租的房屋全部可以作为宾馆营业用房。开设宾馆也需要其他用途房屋，如工作、生活用房等。在原、被告签订房屋租赁合同时，原告也明知并非全部出租房屋均可以用作宾馆营业房间。如合同上有价格每年每间2.5万元一间的房屋，也有每年每间1万元的房屋，也有用于总台接待、开设咖啡吧、小卖部的用房。（二）原告履行合同违约。1.前半年租金逾期支付。合同规定，租金每半年一付，半年租金为72.5万元。首次支付租金时间是2014年8月16日，以后租金提前一个月交付；保证金20万元，在合同签订后乙方交付给甲方。原告在2014年8月16日前应支付92.5万元（其中20万元为保证金），但原告仅支付20万元（2014年7月18日），其余款项均逾期，在2014年10月14日、11月3日才支付。2.后半年租金至今分文未付。2014年9月1日至2015年2月28日租赁期限已届半年。对后半年租金，按提前一个月支付的约定，原告本应在2015年2月1日前支付给被告，可被告至今分文未付。3.原告现欠被告租金及相应的水电费用。自2015年5月开始，原告就再没有向被告交付相应的水电费。（三）原告起诉称2015年6月16日被告强行将宾馆收回，无任何依据。尽管原告拖欠被告租金，原告也只是向被告催讨租金，并未采取任何极端措施，原告因经营宾馆未能盈利，为躲避被告的催讨，对宾馆撒手不管。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告冯荣生为支持其抗辩主张向本院提供了如下证据：1.工商信息（网上打印件）一份，用以证明2015年4月16日营业执照作了变更，但2014年1月2日就已经有住宿内容；同时从该营业执照可以看出仓前大酒店成立的时间是2003年11月3日，原告承租的仓前大酒店的住宿房间系合法经营，在原告签订协议时就可以经营的事实；2.证明（传真件）一份，用以证明原告于2014年9月就实际接收承租的酒店用房至今；承租时原告明知承租的房屋并非全部是营业用房；原告实际使用过程中全部房间用于营业的事实；3.营业记录九份，用以证明原告全部承租的房间用于营业的事实；4.租赁协议（复印件）一份，用以证明原告应在合同签订后即交付保证金，第一期租金应在2014年8月16日前付清，第二期租金应提前一个月支付；合同规定仅是项目证照齐全、合法经营，并非全部承租房均能用于营业客房的事实；5.企业基本信息四份，用以证明仓前大酒店成立于2003年，2014年9月15日、9月16日办理工商变更登记手续，变更股东、法定代表人为冯荣生，变更前后均有住宿经营，且均为同一地址的事实；6.消防安全检查意见书、特种行业许可证各一份，用以证明2005年11月28日，公安消防安全检查合格；2008年7月10日，特种经营（住宿许可）的事实；7.仓前大酒店开房记录七份（复印件），用以证明原告在2014年12月至2015年6月实际经营大酒店客房部，住房部实际交付是按照时交付的事实。对双方提供的证据，经庭审质证，本院认定如下：（一）原告曹春武提供的证据。被告冯荣生对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为不能证明原告的待证事实；本院审查后认为对租赁协议的真实性予以确认。证据2，对证据的真实性、合法性、关联性被告没有异议，被告已支付前半年租金及保证金，但认为原告未按约支付租金已违约；本院审查后对其真实性予以确认。证据3，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，认为营业执照变更之前该酒店早就在营业，并非在2015年4月16日取得执照后才能营业；消防安全检查合格证、卫生许可证、特种行业许可证等之前就有，这次只是变更，特种行业许可证是没有有效期的。本院审查后对仓前大酒店取得上述证照的事实予以确认。证据4，被告对其中交纳水电费的光大银行对账单没有异议，对其余证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能以购物时间来证明被告履行义务的时间。本院审查后认为，对光大银行对账单被告没有异议，本院予以确认，对中国电信的发票本院予以确认，对其余证据，不符合证据的采信规则，本院不予确认。证据5，被告对真实性认为无法确认，与本案没有关联性，而且这是原告经营宾馆应当支出的成本，陈丽娜是原告聘请的总管；本院审查后认为，对其真实性被告有异议，原告无其他证据证实，故本院不予确认。证据6，被告对录音的真实性没有异议，但认为仓前大酒店是由原告经营还是第三方来接手处于不确定状态，原告走之前与被告商量好由“菜鸟”来管理酒店。录音也只是反映协商过程，不能证明被告强行收回由“菜鸟”来经营这一事实。上网问题与本案无关，房间能否营运需要政府审批，不能以是否能上网来评判。本院审查后认为，对该录音的真实性本院予以确认，该录音能够证实2015年6月15日以后该酒店由第三方及陈丽娜管理及三方存在利益分成的事实。（二）被告冯荣生提供的证据。证据1，原告曹春武认为没有工商部门的盖章，真实性无法确认，但其中的营业执照变更时间没有异议，之前仓前大酒店存在是事实，但不代表其消防、特种许可就合格，酒店重新装修后消防是要重新审核过的，故不能证明被告已经取得特种许可的事实。本院审查后认为，该证据虽系打印件，但其证明的事实与证据5能够相互印证，故本院予以确认。证据2，原告认为系证人证言，证人未出庭作证，对其真实性不认可；本院审查后认为，原告的异议成立，本院不予确认。证据3，原告对其真实性没有异议，合同签订是50个房间，原告也接收了，原告对外提供的客房是50间，但合法的客房只有33间；本院审查后认为，该证据能够证实被告所要待证的事实，故本院予以确认。证据4，原告认为应以原告提供的原件为准；本院审查后认为，该证据虽系复印件，但内容与原告提供的原件相一致，故本院予以确认。证据5，原告对真实性没有异议，但认为酒店在2012年后未年检，营业执照需要重新办过才能营业，股东变更等材料与本案无关；本院审查后认为，上述证据能够证实被告所要待证的事实，故本院予以确认。证据6，原告对真实性没有异议，只能证明曾经办出消防合格和特种许可，但重新营业需要重新办理；本院审查后对其真实性予以确认。证据7，原告对酒店经营记录的真实性没有异议，对证明对象及证明内容有异议；认为原告在合同签订之后证照未办出之前是在试营业，但是办出证照之后，其中的17间客房再营业就违法了；本院审查后认为，该证据能够证实被告所要待证的事实，故本院予以确认。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下：2014年7月18日，原、被告签订《租赁协议》一份，协议约定：被告冯荣生将位于杭州市余杭区仓前街道仓兴街508号的仓前大酒店中的宾馆（3楼、4楼50间客房，顶楼10间客房，外加西面顶楼）、一楼总台、咖啡吧、小卖部租赁给原告。租赁期限自2014年9月1日至2022年7月31日止；年租金145万元（其中宾馆、一楼总台、3-4楼共50间客房125万元，正房顶楼10间客房10万元；咖啡吧、小卖部10万元）。租金半年一付，首次租金于2014年8月16日前付清，以后租金提前一个月支付。保证金20万元，合同解除后，原告无违约情况，被告在七天内全额退还。被告将宾馆交付原告经营时间为2014年9月1日，原告经营开始从2014年9月16日至2022年7月31日止。协议还约定，被告经营的项目证照必须齐全，合法有效。因被告证照不齐所造成的损失由被告承担赔偿，包括员工工资、水电费等。合同签订后，原告于2014年9月派店长陈丽娜进场管理。原告支付被告包括保证金在内共计92.5万元，分别是2014年7月18日20万元、2014年10月14日40万元、2014年11月3日32.5万元。2015年6月15日后，原告未参与该宾馆的管理，由被告及第三方进行管理。另查明，仓前大酒店于2003年11月3日成立，其中经营范围包括住宿；2005年11月28日通过消防安全检查；2008年7月10日，取得特种行业许可证（住宿）。2014年9月15日股东变更为被告冯荣生及唐金英。2015年1月6日取得消防安全检查合格证，2015年1月13日取得卫生许可证；2015年2月13日取得特种行业许可证（住宿）；2015年1月23日法定代表人变更为被告，2015年4月16日取得新的营业执照，其中33间客房取得经营许可，原告在经营中实际将50间房间对外营业。本院认为，原、被告间存在租赁关系是事实，本案的争议焦点之一是宾馆现在是否原告在经营。被告认为现在处于不确定状态，但根据原告提供的录音可以认定，原告从2015年6月15日以后未再参与宾馆的经营，故应认定双方的租赁关系已经解除。关于租赁合同解除的违约责任，根据协议约定，原告应在2015年2月16日前支付半年租金72.5万元，但原告至今未付，根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故被告有权解除租赁合同。原告认为被告违约的另一个理由是被告未按约定提供经营项目所需证照，并且其中50间客房中只有33间能用于对外经营。但根据仓前大酒店的变更过程可以看出，在原、被告签订租赁协议时该大酒店就已有住宿的经营范围，也已取得了相应的消防及经营住宿的许可，况且在2015年2月13日之前已办理了新的消防及经营的许可，从被告提供的营业记录，原告在接收宾馆后实际也一直在经营，故并未影响原告的经营。关于原告主张的租赁协议中约定的50间客房只有33间能对外营业的问题，本院认为，协议中并未明确约定50间客房均能对外营业，故不能认定被告违约，且原告在经营中将其全部用于对外营业。综上，本院认为，原、被告间的租赁关系已经解除，但原告提供的证据不足以证实被告存在违约行为，故原告主张退还租金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金，根据合同约定被告应当退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯荣生归还原告曹春武保证金200000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告曹春武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7111元，由原告曹春武负担4961元，由被告冯荣生负担2150元，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14222元，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。审判员　　王国仕二〇一五年十月八日书记员　　陈晓琴百度搜索“”