（2015）简阳民初字第2948号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-31
案件名称
雷成书与雷伦其农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
简阳市人民法院
所属地区
简阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷成书,雷伦其
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条
全文
四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第2948号原告：雷成书，男，1945年6月18日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：雷利蓉，女，1970年7月2日出生，汉族，住四川省简阳市（系原告雷成书之女）。委托代理人：张敏，四川致高律师事务所律师。被告：雷伦其，男，1970年7月28日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：李忠涛，简阳市贾家正和法律服务所法律工作者。原告雷成书诉被告雷伦其农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理。依法由审判员张冬梅适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告雷成书及委托代理人雷利蓉、张敏，被告雷伦其及其委托代理人李忠涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷成书诉称：2000年12月1日，原、被告双方签订协议书，约定由原告雷成书将位于简阳市五指乡石岗村9组的土筑瓦盖房屋11间出卖与被告雷伦其，签订协议时双方约定房屋价款14000元。被告雷伦其随即搬入居住，但一直未支付后续款项，也无付款的依据。因协议未约定付款时间，因此无诉讼时效的限制。由于被告未支付房款，因此，原告一直未为被告办理过户手续。现请求法院判令解除原、被告双方于2000年12月1日签订的协议书；判令被告搬离原告的房屋；本案诉讼费由被告承担。被告雷伦其辩称：原告就本案农村房屋买卖纠纷于2014年10月9日向法院提起诉讼，法院判决驳回了原告的诉讼请求。现原告再次以相同的农村房屋买卖合同引发的纠纷诉讼，该次诉讼属于重复诉讼，请求法院驳回原告的起诉。原告的陈述内容与事实不符，被告购买房屋的当天向原告支付了房款10000元，余款4000元于次年5月前交付给原告的女儿雷丽琼。原告陈述的事实已被简阳市人民法院和资阳市中级人民法院两级法院的判决认定的事实全部否认，两级法院均认定被告支付了房款。再则，如果被告未支付房款，原告14年来不进行催告不符合常理，且已超过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。原告重复诉讼行为给被告造成诉累，并造成较大的经济损失，被告保留要求原告承担赔偿责任或者进行补偿的权利。经审理查明：原、被告均系四川省简阳市五指乡石岗村9组的村民。原告雷成书于1989年12月30日取得由原简阳县国土局颁发的“简家指集建（1989）字第0505-419号”《集体土地建设用地使用证》，该证载明土地使用者：雷成书；家庭地址：XX乡XX村X组；土地用途：住房、圈舍、晒坝；土地类别：居民用地。土地登记申请书载明：家庭人口5人；地上物归属：归本户。原告雷成书于1990年3月10取得由简阳县房屋登记发证办公室颁发的字第0904010372号的《村镇房屋所有权证》，该证载明所有权人：雷成书；房屋来源：自建；房屋用途：住、猪舍；建造年代：70；建筑结构：土；层数：平；间数：11；建筑面积：220.80㎡。2000年12月1日，在雷伦澎（当时系石岗村9组队长）、石岗村9组村民雷华军、雷成明、周锦怀以及原告雷成书之妻等人在场的情况下，由李雪平（已去世）执笔，原告雷成书与被告雷伦其签订协议书，约定原告雷成书将位于简阳市五指乡石岗村9组的宅基地房屋出卖与被告雷伦其，约定价款14000元，双方还对承包地的耕种等内容进行了约定。被告雷伦其在当天向原告雷成书夫妻交付了部分房款，雷成书将该房的《集体土地建设用地使用证土地使用权证》、《村镇房屋所有权证》等证件交付给被告雷伦其，被告雷伦其当随即搬入该房中居住至今。2006年12月2日，原告雷成书因回家摘柑橘不便等原因与被告雷伦其协商，协商后在当时的村支书雷登理、村主任肖治光和现任社长雷伟在场的情况下，由邓志邦执笔，原、被告双方又订立协议书，载明：“五指乡石岗村九组村民雷成书房产、林权及承包地管理，经甲乙双方协商达成协议作如下说明：甲方代表：（卖方）雷成书，乙方代表：（买方）雷伦其。1、原房之房子产权从两千年十二月一日由买主雷伦其所有。2、原房之房前屋后的所有林权由买主所有（林权证丢失）。3、原房之房前的自留地大约0.36亩，调换雷敦海大田0.33亩。4、侯家坡自留山上三分由雷伦其所有。5、如甲乙双方单方面一方毁约无理罚款伍万元正。6、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，双方签字生效，生产队一份原件。五指乡石岗村9社代表：雷伟（签字并盖私章）。甲方代表：雷成书雷伦其（签字并盖私章）。乙方代表：雷伦其（签字并盖私章）。五指乡石岗村村民委员会在协议上签署‘双方严格按协议办理。2000.12.2’并加盖公章。”该协议书签订时，其落款时间仍为沿用签订第一份《协议书的时间，并将第一份协议书撕毁。2012年9月，雷伦其对讼争房屋进行原拆原建，由于农房买卖后需先过户才能修建，故雷伦其要求雷成书协助过户，双方由此引发纠纷。雷伦其于2013年12月16日以农村房屋买卖纠纷起诉原告雷成书要求办理过户手续，本院于当日立案，案号为（2014）简阳民初字第943号。后雷伦其于2014年4月8日以与原告雷成书自行协商为由申请撤诉，本院于当日裁定准许其撤回起诉。2014年10月9日，原告雷成书与其子女雷利蓉、雷丽琼、雷春元作为共同原告起诉被告雷伦其（（2014）简阳民初字第3112号案），以“雷伦其侵犯房屋所有权”为由，请求判令雷伦其立即停止侵害、恢复原状，搬离属于原告所有的房屋。该案经本院审理查明事实后，认定：原、被告双方在本案中所讼争的房屋，已经根据原、被告双方订立的房屋买卖合同的约定，由雷成书出卖给了雷伦其。本院遂于2014年11月14日判决驳回了雷成书、雷利蓉、雷丽琼、雷春元的诉讼请求。原告雷成书及其子女雷利蓉、雷丽琼、雷春元不服一审判决，上诉至四川省资阳市中级人民法院，二审法院查明的事实与本院一审查明的事实一致。四川省资阳市中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）资民终字第230号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告又以“被告未支付房款”为由起诉来院，请求判令如其诉讼请求。以上查明的事实有原、被告双方的陈述、《集体土地建设用地使用证》、《村镇房屋所有权证》、《协议书》、（2014）简阳民初字第943号民事判决书、（2015）资民终字第230号民事判决书等证据予以佐证，本院依法予以确认并采信。本院认为：一、关于本案是否属于原告重复起诉，因而是否应当裁定驳回原告的起诉的问题。2014年10月9日，原告以物权保护纠纷为由起诉至本院，请求判令被告立即停止侵害、恢复原状，搬离属于原告所有的房屋。虽然在该案的审理中，本院是在查明了原、被告双方所争议的房屋已经由原告出卖给了被告的事实基础之上，以被告没有侵权损害的事实为由判决驳回了原告的诉讼请求。但是在本案中，原告是以合同纠纷为由诉至本院，请求判令解除原、被告双方于2000年12月1日签订的《协议书》；判令被告搬离原告的房屋。因而该两案虽然原、被告诉讼主体一致，标的物一致，但是该两案中，原告起诉所依据的事实、诉讼理由并不一致，原告的诉讼请求也不一致。因此原告在本案中提起的诉讼不属于重复诉讼，故本院对被告请求驳回原告起诉的抗辩主张不予支持。二、关于原、被告双方于分别于2000年12月1日、2006年12月2日签订的《协议书》是否有效的问题。1、被告向同一村民小组的原告购买农村房屋，没有违反当时国家有关的法律法规的禁止性规定；2、在原、被告双方订立合同时不仅有他人执笔代书合同，而且有村社干部在场，因而原、被告双方订立的合同是其双方的真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院认定原、被告双方分别于2000年12月1日、2006年12月2日签订的协议书有效。三、关于是否应当判令解除原、被告双方分别于2000年12月1日、2006年12月2日签订的《协议书》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。依照该条法律的规定，是否解除合同的关键在于被告是否迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。而在本案中，关键就在于被告是否支付房款或迟延支付房款，如迟延支付房款经催告后在合理期限内是否仍未履行。首先，本院（2014）简阳民初字第3112号民事判决书及资阳市中级人民法院（2015）资民终字第230号民事判决书均查明：原告雷成书于2000年12月1日出卖讼争房屋时，由村上干部在场的情况之下，原告雷成书与其妻子共同收取了被告交付的部分房款，虽然当天收取房款的金额不明确，但原告于当日将讼争房屋及房屋的权属证书交付被告，说明被告在订立《协议书》的当天已经向原告交付了部分房款。其次，原、被告双方于2000年12月1日签订协议时即使未约定履行期限，但如果被告未支付或未足额支付房款，原、被告双方于2006年12月2日重新签订协议时应明确欠款金额，但是该协议不仅只字未提被告还应当交付房款，反而约定：“原房之房子产权从两千年十二月一日由买主雷伦其所有”，也佐证被告此时已付清了房款。再次，如果被告未支付或未足额支付房款，在长达十余年的时间，原告既未催告，也未提出解除合同不符合日常生活的常理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，本院认定，被告已经根据原、被告双方分别于2000年12月1日、2006年12月2日签订的《协议书》的约定向原告支付了买卖房屋的价款。故对于原告以被告未支付房款，要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回原告雷成书的诉讼请求。本案案件受理费75元，由原告雷成书负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 张冬梅二〇一五年十月八日书记员 钟 东 微信公众号“”