（2015）穗中法民五终字第3093号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-02-19
案件名称
林俊光与庄仰新、广州市安坤置业建设有限公司第三人撤销之诉纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林俊光,庄仰新,广州市安坤置业建设有限公司
案由
合同、无因管理、不当得利纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第一百七十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3093号上诉人（原审原告）：林俊光，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：申勤君，广东鸿康律师事务所律师。委托代理人：蔡伟才，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：庄仰新，住广东省广州市越秀区。委托代理人：蔡安妮，广东金山石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市安坤置业建设有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。上诉人林俊光因与被上诉人庄仰新、广州市安坤置业建设有限公司（下简称安坤公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1221号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原广州市荔湾区文昌南路宝华卡38号房屋（总建筑面积296.81平方米）原是伍灵修与广州市房地产管理局共有的房屋，伍灵修占有的部分房屋原由广州市荔湾区房产公司带河房管站出租给广东省棉烟麻公司（下简称棉烟麻公司），由带河房管站和棉烟麻公司签订《房地产租赁契约》，租赁期至1998年6月30日。林俊光原是棉烟麻公司职工，棉烟麻公司安排林俊光居住宝华卡38号30.9平方米房屋。安某公司经批准拆迁38号房屋。1998年4月27日，安某公司与棉烟麻公司（林俊光）签订了《房屋拆迁安置协议》约定，安某公司拆除38号房屋后应于2001年7月31日前在新建大楼十一层安排产权属于公有的房屋（使用面积33平方米）给棉烟麻公司回迁居住。《房屋拆迁安置协议》经过广州市荔湾区公证处公证证实安某公司与棉烟麻公司的代理人的签名属实，但《房屋拆迁安置协议》上没有房管部门的备案登记印章。2001年12月2日，安坤公司将长寿西路66号1104房（下简称1104房）交付给棉烟麻公司、林俊光回迁使用，双方办理了房屋接收手续。同月，林俊光与大楼的物业管理单位广州市德高物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》。林俊光入住该房屋至今，棉烟麻公司、房管部门、安某公司均没有与林俊光签订租赁合同，林俊光也没有向任何单位交纳房屋租金。1999年，原38号业主伍某修的法定继承人黄某乙等四人认为安某公司应当在回迁大楼20-28层的位置安排三个套间给其作为拆迁补偿的房屋，黄某乙等人申请裁决。广州市房地产管理局于2000年6月13日作出穗房拆裁字（1999）735号房屋拆裁决书，认为拆迁人拆迁华侨出租住宅房屋，原承租户的住房由拆迁人解决，或者由拆迁人与承租户单位协商解决，原租赁合同终止；申请人要求重新进行补签的请求合理；裁决由安某公司在新建大楼20、21楼安排房屋给黄某乙等人作为产权补偿。2010年，庄仰新称其向安坤公司购买了文昌路文汇楼11层1104房并办妥了房屋交接手续，但安某公司违反合同义务没有为其办理房屋产权证，遂向原审法院起诉安某公司要求其办理房屋产权证。安某公司到庭参加诉讼，对庄仰新起诉主张的事实没有异议，同意为庄仰新办理产权证。为此原审法院于2010年12月23日出具了（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书，内容为：安坤公司在调解书送达之日起30日内协助庄仰新办理长寿西路文昌阁文汇楼11层04号房的房地产权证。林俊光依据（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书取得上述房屋的产权证。在（2010）荔法民三初字第1748号案件诉讼中，庄仰新提供了一份日期为2001年11月20日的《商品房买卖合同》（穗房合字2000047259号），合同出售人处加盖了安某公司的印章和由法定代表人陈某签名，该合同没有房管部门的备案登记印章。2014年，庄仰新以自己是讼争房屋的业主，多次要求与林俊光签订租赁合同但林俊光不予理睬为由，起诉要求林俊光搬迁及交纳房屋使用费［（2014）穗荔法民三初字第10号］。另查明：安某公司原法定代表人为金某甲平。1997年5月12日，安坤公司向工商局申请变更公司的股东为广州市海珠区友城房屋拆迁服务公司和广州市德高物业管理有限公司。2002年4月12日，安某公司向工商局申请将公司股东广州市德高物业管理有限公司变更为广州市金某乙贸易有限公司，将公司法定代表人金某甲平变更为陈某。林俊光于2014年5月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书；二、庄仰新、安某公司承担本案的诉讼费。庄仰新在原审中答辩称：不同意林俊光的全部诉讼请求。安某公司未向原审法院陈述答辩意见。原审过程中，为证明其在购买房屋后曾向林俊光主张权利，庄仰新向原审法院提供了下列证据：一、广州市德高物业管理有限公司于2013年3月8日出具的证明，主要内容为：庄仰新及其代理人在2002年6月接收房屋后多次向1104房住户催收租金，并在1104房大门张贴催收通知。在其请求下我公司派员陪同看见这一过程；二、张贴催收通知的照片。庄仰新为证明自己交付了购房款，向原审法院提供了收款收据三张。林俊光对上述证据进行质证认为：1、广州市德高物业公司是安某公司的股东之一，与庄仰新、安某公司存在利益关系，其出示的证据不具有证明力，证明书里的内容没有任何事实根据；2、对照片的留存情况不属实。结合庄仰新之前在（2014）穗荔法民三初字第12号案件中提供的照片，可发现十多年来庄仰新都是将同一通知贴在同一位置，通知后的背景都是一样的。对比两张照片可以明显看出是在同一时间张贴的。庄仰新主张从2002年就开始要求林俊光交租与事实不符；3、庄仰新与安某公司进行房屋买卖的大宗交易但却没有开具发票，既不符合通常的交易习惯，也违反了国家的发票管理规定。从收据原件的新旧程度看也不像是10多年前出具的收据。庄仰新也没有提供相应的转款凭证或提款凭证相互印证。原审法院认为：棉烟麻公司是宝华卡38号房屋的承租人，其对房屋享有的使用权是基于与房管局签订了租赁合同。在宝华卡38号房屋被拆迁后，由于房屋由房管局发还给私人业主黄某乙，故就宝华卡38号房屋的租赁合同已经终止。长寿西路66号1104房是安坤公司依据与棉烟麻公司签订的《房屋拆迁安置协议》安排林俊光入住的，因此林俊光入住该房屋有合法的依据。由于回迁后房管部门没有与棉烟麻公司或林俊光签订租赁合同，结合穗房拆裁字（1999）735号房屋拆裁决书的内容，安某公司需向原业主伍某修补偿的房屋在回迁大楼的20、21楼，再结合庄仰新与安某公司在办理产权过户时房管局的审查，可以判定1104房既不属于房管部门管理的公房，也不属于原业主的私房，应属于安某公司自有的房屋。因1104房属于安某公司所有，而安某公司与林俊光没有签订租赁合同，也没有向林俊光收取租金，因此双方没有形成租赁合同关系。在此情况下，安某公司或房屋受让人要求林俊光搬迁并无侵犯林俊光的居住权。其次，原38号房屋是带河房管站出租给棉烟麻公司使用，该房屋的承租人是棉烟麻公司。棉烟麻公司将该房屋安排给林俊光使用，棉烟麻公司与林俊光是承租人与房屋实际使用人的关系。在38号房屋拆迁完毕后，安某公司安排棉烟麻公司和林俊光回迁1104房，林俊光没有与房管局或安某公司签订租赁合同，因此，无论是38号房屋还是1104房，林俊光的身份是该房屋的实际使用人而非承租人。法律规定的房屋优先取得权是相对于房屋的共有人或者承租人而言，林俊光仅是房屋的实际使用人，其主张其对1104房享有优先取得权缺乏法律依据，不予采信。最后，对于庄仰新与安某公司是否故意隐瞒事实、签订虚假买卖合同问题，由于林俊光没有与安某公司签订租赁合同，不享有优先取得权，故庄仰新与安某公司的买卖合同是否真实与林俊光的权利是否受损并无关联。综上，林俊光要求撤销（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书缺乏事实和法律依据，不予支持。安某公司经原审法院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、六十四条第一款、第一百四十四条的规定，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回林俊光的诉讼请求。本案受理费100元，由林俊光负担。判后，林俊光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为“无论是38号房屋还是1104房屋，林俊光的身份是该房屋的实际使用人而非承租人，法律规定的房屋优先取得权是相对于房屋的共有人或者承租人而言，林俊光仅是房屋的实际使用人，其主张对1104房屋有优先取得权缺乏法律依据”，这一认定是完全错误的。其一，国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款以及广州市人大常委会颁布的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款均明确统一规定；“本条例所称被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。”根据上述规定，林俊光属于被拆迁人切实无疑。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”涉案房屋恰恰就是拆迁安置房屋，林俊光也是毫无疑问的被拆迁人，完全适用上述行政法规和司法解释。原审法院认为法律规定的房屋优先取得权是相对于房屋的共有人或者承租人而言，这一看法显然与上述法律法规、司法解释的规定不符，缩小了法律规定的享有房屋优先取得权的人的范围；二、原审判决认定事实错误。无论是38号房屋还是1104房屋，林俊光不仅是房屋的实际使用人，也是房屋的承租人。其一，关于38号房屋，虽然租赁合同是房管站与林俊光的单位棉烟麻公司签订，但房屋租金是由林俊光缴纳，林俊光的单位每月从林俊光工资中代扣租金并代缴给房管站。其二，关于1104房屋，虽然安某公司未与林俊光或者林俊光的单位签订租赁合同，林俊光也从未向安某公司缴纳租金，但判断租赁关系成立不以是否签订合同以及是否支付租金为前提。在安某公司同林俊光以及棉烟麻公司签订的《房屋拆迁安置协议》中第三条第2项中，双方明确约定：“甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁（通过上下文意，此处应是遗漏了“乙方”二字）。在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方（通过上下文意，此处应是遗漏了“甲方”二字），同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。”。显而易见，上述约定甲方即安某公司有同林俊光等被拆迁人（住户）签订新租赁合同的义务。安某公司不积极同林俊光签订租赁合同义务，以及不向林俊光主张租金，由此产生的不利后果概由其自身承担，与林俊光无关。原审法院以未签订租赁合同以及未支付租金为由，只确认林俊光实际使用人身份，而否定林俊光承租人的身份，并将未签订租赁合同及未支付租金的不利后果判定由林俊光承担，是非常错误的；三、原审法院作出（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书，其基础是庄仰新和安某公司签订的《商品房买卖合同》，但是，该《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。因为，该《商品房买卖合同》的订立是庄仰新与安某公司恶意串通、且损害第三人即林俊光利益的结果，符合我国合同法第52条第2项规定的合同无效情形。其一，安某公司在同庄仰新签订《商品房买卖合同》之前已经将涉案拆迁安置房（回迁房）安排林俊光一家居住。在此情况下，其仍然与庄仰新签订《商品房买卖合同》，其恶意是显而易见的。其二，庄仰新同安某公司并不仅就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，还签订了多份《商品房买卖合同》，但这些合同中的房屋全部都是拆迁安置房（回迁房），无一属于普通商品房。合理的解释只有一个，那就是：庄仰新与安某公司恶意串通，签订《商品房买卖合同》，损害林俊光合法利益；四、庄仰新与安某公司在（2010）荔法民三初字第1748号案件中的诉讼也是恶意的，属于欺诈、虚假诉讼。理由在于：庄仰新与安某公司均明知涉案房屋为回迁房且一直由林俊光居住，故意隐瞒该事实，不告知原审法院，导致原审法院当时没有将林俊光作为应当依法追加的第三人参加诉讼，由庄仰新与安某公司达成的、原审法院作出的《民事调解书》损害了林俊光对该房屋享有的合法的优先取得权。其一，安某公司对该房屋属于拆迁安置房（回迁房）、该房屋一直安排林俊光一家居住的事实是明知的。其二，庄仰新在该案诉讼时同样隐瞒该事实，欺骗原审法院。以下事实和证据可证实：首先，在庄仰新与林俊光所有权保护纠纷一案中［（2014）穗荔法民三初字第10号］，庄仰新在民事起诉状及庭审中均明确陈述其早在2002年就发现林俊光居住在上述房屋，并且确认林俊光一直居住在该房屋至今。其次，庄仰新在（2014）穗荔法民三初字第10号案庭审中多次陈述其早在2002年就知道该房屋性质为回迁房、林俊光为回迁房使用人的事实。综上，林俊光上诉请求撤销原审判决，改判撤销原审法院作出的（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书。被上诉人庄仰新答辩称：坚持一审的答辩意见。其一，我方从未否认林俊光是被拆迁人，但林俊光不能基于被拆迁人的身份优先取得回迁房屋。林俊光对法律条文有误解，只有在安某公司与林俊光以所有权调换形式签订拆迁安置补偿协议的情况下，林俊光才能取得优先权，但在本案中，林俊光并非是被拆迁房屋的产权人，因为承租人是棉烟麻公司，林俊光只是由棉烟麻公司安排居住的房屋使用人。基于这种身份，林俊光不可能去签订补偿协议，所以林俊光对涉案房屋没有权利，如林俊光坚持其对涉案房屋享有优先购买权，我方不同意。其二，拆迁安置协议经公证是由安某公司与棉烟麻公司签订，林俊光坚持其是协议中的一方，我方并不认可。林俊光只是被拆迁房屋的使用人，棉烟麻公司接到了安某公司的拆迁通知，安某公司通知的也是棉烟麻公司而非林俊光，安置补偿协议也应是安某公司与棉烟麻公司去签订。所以，有权主张权利的应是棉烟麻公司，而非林俊光。被上诉人安某公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：原审法院就庄仰新起诉林俊光搬迁及交纳房屋使用费纠纷一案作出（2014）穗荔法民三初字第10号民事判决判令：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，林俊光（含同住人员）迁出广州市荔湾区长寿西路66号1104房，将房屋交还给庄仰新管业使用；二、自2011年4月15日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金，由庄仰新、林俊光共同自本判决发生法律效力之日起3日内向房管部门或有资质的机构申请，按私房住宅租金标准进行房屋使用金评定，林俊光自评定之日起30日内，按评定的租值一次性将房屋使用金支付给庄仰新；自本判决发生法律效力之次日起至林俊光搬迁时止的房屋使用金，林俊光仍应按上述标准按月支付给庄仰新；三、驳回庄仰新的其它诉讼请求。后双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日作出（2014）穗中法民五终字第1926号生效民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案中，林俊光以其系涉案房屋的承租人，原审法院作出的（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书损害其对涉案房屋所享有的优先取得权为由，诉请撤销前述民事调解书，但依据已查明的事实，安坤公司基于其经批准拆迁原广州市荔湾区文昌南路宝华卡38号房屋及棉烟麻向广州市荔湾区房产公司带河房管站承租宝华卡38号房屋中的30.9平方米房屋的事实与棉烟麻公司签订《房屋拆迁安置协议》，并基于该《房屋拆迁安置协议》的履行将涉案房屋交付给棉烟麻公司及林俊光回迁，即林俊光并非直接基于与安某公司之间的拆迁安置合同关系而使用涉案房屋，而是作为棉烟麻公司职工经棉烟麻公司安排入住涉案房屋。因此，林俊光系涉案房屋的实际使用人而非承租人，林俊光以涉案房屋承租人身份主张其对涉案房屋享有优先取得权缺乏事实根据与法律依据。因林俊光未与安某公司按照所有权调换方式订立拆迁补偿安置协议，故本案不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的条件，林俊光据此主张其对涉案房屋享有优先取得权亦缺乏事实根据与法律依据。综上，林俊光并未举证证明原审法院作出的（2010）荔法民三初字第1748号民事调解书损害其对涉案房屋所享有的合法权益，故林俊光诉请撤销该生效法律文书缺乏法律依据，原审判决驳回林俊光的诉请并无不当，应予维持。综上，林俊光的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人林俊光负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 黄 嵩二〇一五年十月八日书记员 王 健 来自