（2015）五法民二初字第672号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-29
案件名称
原告赵志强诉被告昆明裕恒物业服务有限公司、马骁一审合同纠纷一案民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵志强,昆明裕恒物业服务有限公司,马骁
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第672号原告：赵志强，男，1964年2月25日出生，白族，昆明市人。委托代理人：何滇冀、普丽，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明裕恒物业服务有限公司。住所：昆明市五华区国防路***号恒安写字楼*楼306。法定代表人：马耀恒，董事长。被告：马骁，男，1984年10月23日出生，彝族，昆明市人。原告赵志强诉被告昆明裕恒物业服务有限公司、马骁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序并于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告赵志强的委托代理人何滇冀到庭参加了诉讼。被告昆明裕恒物业服务有限公司、马骁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告赵志强诉称：原告赵志强承包了中国人民解放军昆明西站第二离职干部休养所房地产，约定原告可以转租。后因中国人民解放军昆明西站第二离职干部休养所人少事多，为了加强物业管理，原告与被告方签订了《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》，将部分物业管理业务交由被告。协议中双方约定原告交由被告管理的物业范围为：位于昆明市一二一大街成都军区昆明西站第二干休所商铺从430号到438号，以及商铺上面一栋住宅楼共8间，以及院内空地，临时建筑，不包括临街一二一大街住宅及商铺。管理期限为4年零8个月，自2012年4月1日起至2016年12月30日止。双方约定年度管理费总额为197000元，每年的管理费一次性付清，并约定每年的管理费需提前一年支付，于上一年的12月份付清。被告在签约后的十五个工作日内向原告交清年度管理费。管理费增长，双方约定每年管理费在上一个年度基础上增长10%。被告逾期交付管理费，每逾期10日由原告方按年管理费的千分之五向被告加收违约金。如被告不按照约定的时间超过一个月内不交清管理费的，原告可单方面解除合同。2014年12月份，被告未按照约定按时缴纳管理费，原告多次催要也未支付。后原、被告双方于2015年7月6日进行了结算，被告尚欠原告管理费共人民币230751.2元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉要求：1、解除原告赵志强与被告马骁于2012年3月30日签订的《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》；2、判决两被告支付原告管理费人民币242979.2元；3、判决两被告支付原告违约金人民币27531.7元；4、本案诉讼费由两被告承担。被告昆明裕恒物业服务有限公司、马骁缺席无答辩。原告赵志强针对其主张向本院提交如下证据材料：1、身份证。证明原告的身份信息，是本案的适格主体。2、户籍证明。证明被告马骁的身份信息，是本案的适格被告。3、工商登记信息。证明被告昆明裕恒物业服务有限公司的工商登记情况。4、《军队房地产租赁合同》、证明。证明原告租赁并管理成都军区西站第二离职干部休养所。该所位于昆明市五华区一二一大街426号，房屋建筑面积1500平方米，场地面积150平方米，原告有权将上述房屋、场地转租并进行管理。5、《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》。证明①被告马骁与原告于2012年3月30日签订了该协议，约定年度的管理费用被告在签约后的十五个工作日内交清，管理费需一次性付清，先交钱后使用；②该协议第三条第四项约定被告逾期交付房地产管理费，每逾期10日向原告按年租金额千分之五向被告加收违约金，逾期30日即视为被告不履行本合同，原告有权终止合同，无条件收回，造成的损失由被告承担；③该协议第六条第九项约定被告如果要将承租的房地产转租给他人使用或者与他人互换使用时，必须征得原告书面同意。被告将房地产转租他人时未征得原告的书面同意，存在过错，严重违约，原告有权解除合同。6、中国银行股份有限公司交易明细对账单。该证据是被告向原告支付2013年、2014年管理费的明细，其中除2012年的管理费于合同签订后支付外，2013年的年度管理费被告于2013年12月支付给原告、2014年的年度管理费被告于2013年12月份支付给原告。证明①原、被告双方签订协议后，从2013年至2014年被告向原告支付年度管理费的时间都是上一年度的12月份，并且是先交费后管理使用；②每年的年度管理费在上一年度的最后一个月支付，是原、被告双方确认并实际履行的支付管理费的时间方式；③被告未按照合同约定、按照双方确认并实际遵循的交费时间支付2015年的年度管理费。被告须于2014年12月交纳2015年的管理费，现被告逾期8个月未支付管理费，根据协议的约定已经构成违约，原告有权解除合同，收回房屋及场地，被告还需按照约定支付违约金。7、《租房协议书》、收款收据、收据；8、《租房协议书》、收据、收款收据；9、《租房协议书》、情况说明、收款收据；10、《租房协议书》、收据；11、《停车场承包合同》。该组证据系由租户提供，是被告将成都军区西站第二离职干部休养所房屋场地转租给租户，其与租户所签订的协议，以及其收取2015年房租及保证金后出具收据，证明①被告擅自将成都军区西站第二离职干部休养所的房屋及场地转租给租户而未征得原告的书面同意，被告存在过错，违反了《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》第六条第九项，被告严重违约，原告有权解除合同；②被告将成都军区西站第二离职干部休养所的房屋及场地转租给租户，收取租金的方式和被告与原告支付管理费的方式相同，都是先交租金后使用，全年一次性付清；③被告在管理使用成都军区西站第二离职干部休养所的房屋及场地，被告按时收取了租户的2015年租金后并没有按时向原告支付2015年的管理费；④被告没有按照原、被告双方的约定及双方确认并实际履行的交纳管理费的时间支付2015年的管理费，恶意拖欠原告管理费，其行为已经违反协议约定，原告有权解除合同，收回房屋及场地，并要求被告承担违约金。12、结算单。该份单据是原、被告双方于2015年7月6日进行结算后确认的，截止到2015年7月6日被告还拖欠原告管理费等费用一共人民币230751.2元。被告昆明裕恒物业服务有限公司、马骁未在举证期限内向本院提交任何证据材料。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己主张的事实负有举证责任。本案原告对其主张的事实提交了证据证明，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼，应视为两被告放弃对原告所主张的事实和所举证据抗辩的权利。原告所提交的证据1-6，证据的形式、来源符合法律的规定，且可以相互印证，故本院对原告提交的证据1-6的真实性予以确认并依法采信。关于原告提交的证据7-11，经审查本院认为，该几份证据所载内容与本案争议的案件事实无关，故本院对于该几份证据不予采纳。至于原告提交的证据12，本院认为，依原告在庭审中的陈述，该份证据下方签字的为两被告的会计杨建平，但同时杨建平的工资及社保费用又由原告支付，杨建平与原告存在利害关系，故本院对于该份证据不予采纳。根据以上证据，本院确定本案事实如下：2012年3月30日，赵志强与马骁签订了一份《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》，约定赵志强将位于昆明市一二一大街成都军区昆明西站第二干休所商铺从430号到438号，以及商铺上面一栋住宅楼，共8间，以及院内空地，临时建筑（不包括临街一二一大街住宅及商铺）交给马骁进行管理。管理期限自2012年4月1日起至2016年12月30日止。年度管理费总额为19700元，每年管理费在上一年度基础上增长10%，若马骁逾期支付租金的，每逾期10日由赵志强按年租金额千分之五收取违约金。还约定若马骁不按照协议约定的时间，超过1个月仍不能交清管理费的，赵志强可单方解除协议。庭审中原告认可被告已将2014年12月31日之前的管理费支付完毕，2015年度的管理费被告共计支付了人民币91000元。另外，原告起诉后，直接收取了租户向被告支付的租金人民币10万元，该笔款项收据由被告开具。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中被告未能全额支付2015年度管理费的行为，严重违反了双方合同的约定。故本院对于原告要求解除2012年3月30日《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》的诉讼请求，依法予以支持。同时本院亦注意到，原告在本案中已向被告主张了2015年度的全部管理费，且被告亦向原告支付了2015年度的部分管理费，故本院确定原告赵志强与被告马骁于2012年3月30日签订的《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》在2015年12月31日解除。关于原告要求支付管理费部分。本院认为，依庭审查明的事实，2015年1月1日至2015年12月31日止的管理费总额为人民币262207元，原告已实际收取了被告人民币191000元，故被告尚须向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日止的管理费的金额为人民币71207元。关于原告主张的借款、水电费及垫付费用，原告未能向本院提供确实充分的证据予以证实，故本院对原告主张的该部分款项在本案中不予处理。关于原告主张的违约金部分，本院认为，被告违反双方合同约定，不按时支付管理费，依约应当支付违约金。违约金的数额本院依双方合同约定标准（每10天按年租金额千分之五），计算出2015年1月1日至2015年7月30日的违约金数额为人民币27531.7元。至于本案的责任承担主体，本院认为，根据合同相对性原则，2012年3月30日《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》的双方当事人为原告赵志强与被告马骁，被告昆明裕恒物业服务有限公司并非合同主体，原告赵志强无权向其主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告赵志强与被告马骁于2012年3月30日签订的《成都军区昆明西站第二干休所物业管理协议》在2015年12月31日解除。二、被告马骁在本判决生效后十日内向原告赵志强支付管理费人民币71207元，同时向原告赵志强支付2015年1月1日至2015年7月30日止的违约金人民币27531.7元。三、驳回原告赵志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5358元，减半收取人民币2679元，由原告赵志强承担人民币1607元，由被告马骁承担人民币1072元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 吕刚二〇一五年十月八日书记员 王珏